Las diferencias entre distritos, junto con adelantos, depósitos y otros gastos iniciales, exigen explorar opciones y asesorarse para evitar problemas en los acuerdos entre inquilinos y propietarios
El panorama de los alquileres en CABA y la Provincia de Buenos Aires plantea retos económicos significativos para inquilinos que buscan acceder a una vivienda. A pesar del aumento en la oferta, que creció casi hasta un 200% desde la implementación del DNU que derogó la Ley de Alquileres, el desembolso inicial necesario para firmar un contrato de alquiler supera los $2.000.000, lo que representa un importante esfuerzo financiero.
De manera positiva, la reducción inflacionaria de los últimos meses permitió que los valores de alquiler cerraran el año con aumentos por debajo de la inflación.
Según un informe privado, los precios de los departamentos subieron 64,4% en 2024, cuatro veces menos que el incremento de 2023 (260%) y 54 puntos porcentuales por debajo de la inflación anual, estimada en 118,8%. Sin embargo, varios sectores aún no recuperaron el poder adquisitivo, lo que convierte la firma de un nuevo contrato en un desafío económico. Pese a ello, se observa un margen de negociación entre propietarios e inquilinos, mientras que los inmuebles tardan más de 40 días en alquilarse debido a un aumento en la oferta.
“Al margen del crecimiento notorio de propuestas para alquilar desde la derogación de la Ley de Alquileres, la principal dificultad persiste en la obtención de garantías para alquilar, ya que varios propietarios aún exigen garantías tradicionales, como inmuebles a nombre de familiares, lo que resulta complicado para muchos inquilinos sin recursos adicionales”, aseguró a InfobaeDaniel Bryn, de Zipcode y quien realiza Monitor Inmobiliario.
Según un análisis del especialista, el alquiler promedio de un departamento de dos ambientes ronda los $550.450 mensuales en ambos distritos (aunque todo depende de la ubicación, como es la vivienda y requisitos solicitados).
Este costo inicial incluye adelantos, depósitos de garantía y, en algunos casos, honorarios o seguros de caución. Para CABA, el monto total inicial llega a $2.311.890, mientras que en la Provincia de Buenos Aires asciende a $2.576.106, debido a la inclusión de comisiones inmobiliarias equivalentes al 2% del total del contrato (ver infografía).
Por otra parte, la duración máxima de los contratos se redujo de 36 meses a 24 meses luego del decreto, situación que impactó directamente en los costos de garantías y comisiones.
Fuente: Zipcode y Monitor Inmobiliario
Ahora, se calculan en función de plazos más cortos, lo que disminuye parcialmente las obligaciones del inquilino al firmar. Según Bryn, “los cambios en la legislación han permitido que aparezcan viviendas en áreas con oferta previamente inexistente, como Agronomía y Mataderos en CABA, o localidades del Gran Buenos Aires, como Morón y Lomas de Zamora”.
Costos y requisitos específicos para inquilinos
El desglose de costos incluye elementos fundamentales: un adelanto correspondiente a un mes de alquiler ($550.450), un depósito equivalente a dos meses ($1.100.900) y, en caso de optar por un seguro de caución, un gasto adicional del 5% del monto total del contrato (aproximadamente $660.540).
También se tienen en cuenta los registros de seguros y garantías, que varían entre CABA y la Provincia de Buenos Aires.
Entre las diferencias más importantes entre CABA y la Provincia de Buenos Aires, se destaca que, gracias a la Ley 5.859, las comisiones inmobiliarias no son cubiertas por los inquilinos en la ciudad. En la Provincia, en cambio, los honorarios representan un 2% del monto total del contrato, lo que incrementa el costo inicial para los locatarios.
La Ley 5.859, que rige desde 2017 cuando Horacio Rodríguez Larreta era Jefe de Gobierno porteño, exime a los inquilinos de pagar honorarios, pero los inmobiliarios mantienen su reclamo al considerar que no se valora su labor en las operaciones de alquiler, una solicitud que actualmente está en vías judiciales
En CABA y Provincia, los requisitos pueden variar según las normativas locales y las preferencias del propietario:
Garantías:
CABA: Los propietarios suelen aceptar una propiedad de un familiar, un seguro de caución o incluso recibos de sueldo como garantía.
Provincia de Buenos Aires: Aunque las garantías tradicionales (propiedad) son comunes, el seguro de caución ganó popularidad, especialmente para quienes no cuentan con familiares con propiedades en este territorio.
Seguros de caución:
En ambos casos, el costo de los seguros ronda el 5% del monto total del contrato, pero su adopción es más frecuente en CABA, donde los inquilinos suelen buscar mayor flexibilidad.
Alberto Héctor Loyarte, experto en Real Estate y corredor inmobiliario, explicó que los seguros de caución y las fianzas son alternativas crecientes para quienes no cuentan con garantías propietarias. “Estos instrumentos solo cubren deudas económicas del inquilino, como alquileres, expensas o servicios, pero no contemplan daños a la propiedad. Su costo equivale a una vez y media el alquiler mensual, incluyen expensas, lo que aumenta el gasto inicial para acceder a una vivienda,” puntualizó.
Hoy la oferta es amplia, pero se recomienda a los inquilinos explorar opciones y contraproponer precios o modalidades de ajuste para que todo quede claramente establecido en el contrato (Imagen Ilustrativa Infobae)
En CABA, los inquilinos están exentos de pagar honorarios, pero los costos asociados al tipo de garantía que presenten pueden incrementar los gastos iniciales. En el caso de optar por una garantía propietaria, es necesario abonar los informes del Registro de la Propiedad para verificar a los dueños, confirmar la ausencia de embargos y determinar que no están inhibidos. Loyarte explicó: “Este trámite tiene un costo aproximado de $50.000, si se supone que sean dos los propietarios involucrados”.
Contratos flexibles y nuevo contexto tras el DNU
Otro cambio relevante es cómo los contratos se adaptaron al nuevo marco regulatorio tras la derogación de la Ley de Alquileres.
Según Loyarte, “en el caso de la Provincia, las partes abonan el 2% del contrato en honorarios, estableciendo mayor previsión sobre sus gastos iniciales. En CABA, en cambio, los honorarios no se aplican a los inquilinos, lo que reduce costos significativamente”.
Consejos para evitar problemas en contratos
Elegir entre una propiedad como garantía y un seguro de caución puede ser un dilema para los inquilinos. Desde el sector reconocieron que las garantías tradicionales son gratuitas, pero no siempre están al alcance de los interesados. Los seguros de caución representan una opción viable, aunque más costosa, que permite mayor autonomía en el proceso. Como recomendación, “si puedes contar con una propiedad de un familiar, esta opción es ideal para reducir los costos iniciales, siempre que esté disponible”, sugiere Loyarte.
La mayor oferta de propiedades abrió posibilidades en nuevas zonas. No obstante, Bryn destacó que “la negociación entre inquilino y propietario es crucial para acordar términos claros que beneficien a ambas partes, especialmente en un entorno de cambios recientes”.
Claves para firmar un nuevo contrato
Al elegir entre una garantía propietaria o un seguro de caución, es fundamental entender las implicancias de cada opción. La garantía de un familiar cubre todos los problemas relacionados con la propiedad, desde deudas hasta daños, pero puede requerir un proceso judicial para recuperar la vivienda o los fondos, lo que retrasa las soluciones.
Según Loyarte, los seguros de caución y las fianzas ofrecidos por compañías aseguradoras o financieras tienen características distintas. “Su ventaja es que agilizan el proceso de recupero al encargarse de las gestiones legales mediante abogados especializados”.
Los propietarios suelen definir las condiciones de la locación antes de ofrecer la propiedad, aunque dejan margen para negociaciones específicas con el inquilino. “Con las nuevas condiciones establecidas por el DNU, algunos contratos presentan cambios respecto de los firmados bajo el esquema anterior, lo que requiere ajustes entre ambas partes para cerrar acuerdos,” concluyó Loyarte.
El ministro de Economía, Luis Caputo, sostuvo que no hay que preocuparse por la meta de acumulación con el FMI, pero varios economistas advirtieron que la compra de divisas mejoraría este indicador clave
De cara a los vencimientos en moneda extranjera de 2026, el equipo económico que lidera el ministro Luis Caputo tiene un plan A y B. El primero de ellos depende de que el riesgo país baje y la Argentina pueda acceder a los mercados internacionales de deuda. Si bien luego de la victoria electoral del oficialismo el indicador que mide el JP Morgan tuvo una baja considerable, parece haber encontrado un piso que lo complica.
El principal interrogante que sobrevuela hoy en el mercado es qué se necesita para que el riesgo país perfore los 600 puntos básicos. Las consultoras privadas calculan que para acceder a una tasa preferencial en los mercados internacionales se necesitaría que esté y se mantenga entre las 400 y 500 unidades.
La variable arrancó diciembre a 648 puntos, a pesar de que a principios de noviembre tocó un mínimo de 598. Esta baja desde los 1.100 estuvo influida por el envión que le dio la victoria en las urnas al Gobierno, pero también la versión que llegó desde Washington D. C. por parte de Bloomberg de que Caputo le adelantó a inversores la recompra de deuda, a la par de modificaciones en el régimen cambiario de bandas.
El viernes las reservas del Banco Central de la República Argentina (BCRA) cayeron a USD 40.000 millones por el pago de Bopreal y movimientos de encajes de bancos de fin de mes.
No obstante, para el director de la consultora PxQ, Emmanuel Álvarez Agis, la acumulación de reservas internacionales ayudaría a que el riesgo país baje. “Todo esto se basa en el problema libertario de no comprar reservas porque eso implica emitir dinero (…)”, destacó en Ahora Play.
A la vez, el ex viceministro de Economía señaló que el nivel de reservas del Banco Central de la República Argentina (BCRA) se ubica en un peor nivel que el que heredó el oficialismo actual. “Y lo que recibiste es la peor herencia en materia de reservas netas en la historia de la Argentina (…)”, comentó. Y detalló que el riesgo país tiene tres drivers: el político, el fiscal y el de reservas internacionales: “Milei está bien en lo político y bien en lo fiscal, por eso el riesgo vale 650 y no 1.500, pero en el de reservas está horrible”.
A pesar de las advertencias de los analistas, la no compra de reservas no es un problema para el ministro de Economía, Luis Caputo, quien acordó con el Fondo Monetario Internacional (FMI) de tener netas por USD -2.600 millones para diciembre de 2025. “Lejos de ser algo que nosotros subestimamos, para nosotros es una prioridad, pero hoy por hoy está separado lo que es acumulación de reservas de lo que es el pago de nuestras deudas (…). Hoy estamos en una situación que cambió, se abrieron varias avenidas desde lo financiero. No solo tenemos el swap chino y el apoyo de Estados Unidos, sino que ahora se han abierto otras alternativas que es la que escuchan, también estamos hablando con bancos”, afirmó el ministro durante su participación en la Conferencia Industrial de la UIA.
Para el director de la consultora Analytica, Claudio Caprarulo, más allá del buen resultado electoral y del apoyo concreto de los Estados Unidos, el equipo económico aún no logró dar señales respecto a cambios que permitan mejorar la sostenibilidad del actual esquema cambiario lo que complica la baja. “Entre otras cosas, por el momento el pago de USD 4.216 millones el próximo 9 de enero con bonistas debería hacerse activando nuevamente el swap de monedas con el Tesoro de Estados Unidos y/o con los dólares que desembolsó el FMI en abril. Resta ver si en las próximas semanas hay anuncios que den mayor certidumbre sobre la deuda argentina y permitan reducir el riesgo país en el corto plazo”, comentó.
Una postura similar tuvo el director de C&T Asesores Económicos, Camilo Tiscornia, para quien la publicación del Wall Street Journal sobre que se habría suspendido el préstamo por USD 20.000 millones de bancos norteamericanos para hacer operaciones en el mercado de deuda, generó ruido entre los inversores. “Fue un cambio en las expectativas, al no estar seguro o claro lo que va a pasar con eso, gana peso el tema de la acumulación de reservas”, destacó. Bajo su perspectiva, no hay dudas que la administración libertaria pagará los vencimientos de enero de 2026.
La clave para Tiscornia va a estar en cómo reaccione el Gobierno este mes, cuando quienes compraron dólares para resguardarse en la previa de las elecciones los venda porque necesita pesos y comience a aparecer la cosecha de trigo que será récord. “Si el BCRA aparece comprando los dólares, el Tesoro es más complicado porque no tiene tantos pesos”, concluyó el consultor.
En noviembre se notó una caída notoria en la cantidad demandada de dólares. El Central relajó los encajes para satisfacer la necesidad de moneda local y se espera que el sector privado venda divisas para afrontar el medio aguinaldo y las fiestas
Las próximas semanas tendrán un fuerte incremento de la demanda de dinero, como sucede en cada fin de año. La combinación del pago del medio aguinaldo y los gastos de las fiestas provocan este fenómeno, que según los expertos implica un aumento estacional de la cantidad de pesos equivalente a 10% de la base monetario. Esto implica una suba en pocas semanas cercana a $4 billones.
El dólar oficial ya viene mostrando desde las elecciones legislativas una demanda mucho menor y se alejó del techo de la banda cambiaria. Ayer la cotización minorista cerró a $ 1.475 y el mayorista lo hizo a $ 1.451, sin mayores variaciones respecto al cierre del viernes.
Las necesidades de pesos se pueden abastecer de distinta manera. El Banco Central ya alivió la semana pasada la exigencia de encajes a los bancos, lo que libera fondos. De hecho, en las últimas horas muchas entidades salieron a ofrecer adelantos de corto plazo para que las empresas puedan enfrentar el pago del medio aguinaldo a mediados de mes.
Otra forma es que elBCRA intervenga en elmercado cambiario para comprar dólares e inyecte pesos de manera simultánea. Pero hasta ahora el equipo económico se mostró muy cuidadoso con este esquema, que en realidad es parte de un plan mucho más amplio para remonetizar la economía.
También es factible que aumente la venta de dólares luego de compras récord en los últimos meses. Desde que se abrió el cepo cambiario las compras del público e indirectamente de las empresas superaron los USD 35.000 millones en todo concepto. En octubre, mes electoral, la demanda de dólares neta de libre disponibilidad fue de USD 4.000 millones.
Sin embargo, la expectativa es que a partir de una mejora de la confianza, como está sucediendo ahora, esa compra de dólares afloje notoriamente. Esta reducción en el ritmo de demanda de divisas es lo que le permitió al tipo de cambio acomodarse sin intervención por debajo del techo de la banda cambiaria.
La semana pasada elTesoro norteamericano confirmó que vendió USD 2.500 millones previo a las elecciones para calmar el tipo de cambio y defender el techo de la banda. Se trató de una intervención inédita que cumplió su objetivo. Ahora recompró esas divisas pero le otorgó al Central un swap de monedas por una cifra equivalente para que no hubiera impacto en el nivel de reservas.
El aumento de la demanda de pesos y la presión a la baja del tipo de cambio es un arma de doble filo. Sucede que puede dar la falsa idea de una situación controlada, que puede llevar a una expansión de dinero exagerada con el objetivo de impulsar el nivel de actividad.
El equipo económico quiere evitar una expansión descontrolada de pesos, pese al crecimiento de la demanda. REUTERS/Matias Baglietto
Esto ya ha sucedido en otros períodos, incluso en los gobiernos de Alberto Fernández y también de Mauricio Macri. Todavía se recuerda la decisión del macrismo el 28 de diciembre de 2017 de aumentar el objetivo de inflación para el año siguiente, acompañado de una baja de tasas y mayor expansión monetaria. A los pocos meses estallaba la crisis cambiaria que terminó con un salvataje récord del FMI.
Para fin de año y sobre todo en enero se espera que crezca la demanda de dólares para turismo y en particular para hacer frente al pago de la tarjeta en el caso de los que viajaron al exterior. Pero, más allá de la evolución del dólar en el corto plazo, en el mercado no terminan de ponerse de acuerdo sobre lo que podría ocurrir en 2026.
Según un informe para inversores de Delphos Investment, el tipo de cambio real tendería a mantenerse estable el año próximo. “De hecho el mercado no cree que el techo de la banda permanezca con un ajuste del 1% mensual, como promete Economía, sino que aguarda un incremento del orden del 2% por mes”, señalaron.
Por su parte, Fernando Marengo, economista jefe de Black Toro, opinó que el escenario más probable es el de una apreciación del tipo de cambio: “Si se mantienen estos niveles de confianza van a entrar más dólares por la cuenta capital. Esto va a generar que el dólar tienda a caer y allí se verá en qué nivel el Tesoro o el Central están dispuestos a comprar, pero no debería ser muy lejos de los $ 1.400. Hoy el problema que tenemos por delante no es que el tipo de cambio toque el techo de la banda, sino que caiga rápido”.
Las mediciones de alta frecuencia de las consultoras proyectaron un rango de entre 2,3% y 2,5% para el mes anterior. La estrategia de recorte de subsidios del Gobierno
Terminó noviembre y las consultoras privadas difundieron sus relevamientos de inflación en un mes en el que el Gobierno levantó el pie en los subsidios económicos al transporte y los servicios públicos, a lo que se suma el aumento de la carne, lo que impactaría de lleno en el indicador mensual.
Luego de que en octubre el Índice de Precios al Consumidor (IPC) se ubicara en 2,3%, tercer mes consecutivo de aceleración, la expectativa se focaliza en qué pasó en noviembre y si se logró cortar con esa tendencia. En ese contexto, la decisión del equipo económico de recordar subsidios económicos tras el triunfo electoral podría complicar la dinámica inflacionaria.
Con la confianza que le dieron las urnas, durante el mes pasado el Gobierno primero autorizó un incremento en las boletas de luz y gas del 3,8% promedio y luego en el caso de los colectivos que entran y salen de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) un aumento de casi el 10%. Frente a estos movimientos, las consultoras privadas estiman que la inflación de noviembre se ubicará entre el 2,5% y 2,3%. De confirmarse este último dato, se ubicaría por segundo mes consecutivo en el mismo nivel.
La estimación más “pesimista”, aunque por mínimas diferencias, es de la consultora Eco Go: calcularon que el IPC arrojará 2,5%. Una cifra a la que llegan porque relevaron aumento en el rubro “Alimentos y bebidas no alcohólicas” del 3%. “Carnes arrancó a subir fuerte a fines de octubre y por la ponderación que tiene, eso empujó bastante el nivel general. Además, regulados viene con incidencia alta también”, explicó el economista de Eco Go, Lucio Garay Méndez.
La inflación de octubre fue de 2,3%, según el Indec.
Desde Equilibra estimaron que el IPC Nacional subió 2,5% impulsado por Regulados (3,3%) y el componente Núcleo (+2,4%), “tras subas significativas en Carnes (4,5%) que impulsaron el rubro de Alimentos y bebidas no alcohólicas (2,8%)”. “Los Regulados (naftas + tarifas) lideraron (+3,3%) y el rubro Carnes subió 4,5% (la Vacuna trepó 5,7%), impulsando AyB no estacionales 2,8% (máximos desde abril). La estabilidad cambiaria trajo calma en bienes del Resto del IPC Núcleo (2,2%)”, especificó Gonzalo Carreras, economista de la consultora.
Según el relevamiento en el Gran Buenos Aires (GBA) de C&T Asesores Económicos, la inflación de noviembre fue del 2,4%. “La dinámica de los precios durante el mes estuvo particularmente influida por tres factores: el precio de la carne vacuna, el Cyber Monday y los servicios regulados“, marcaron.
Si bien la carne ya venía acelerándose desde octubre, en noviembre profundizó esa tendencia y le dio un impulso significativo al rubro de alimentos consumidos en el hogar (que es el de mayor ponderación), que aumentó 2,6% en el mes, por encima del promedio. “El alza del rubro no fue mayor aún debido a una baja de 12 % en las verduras, que constituyen un componente estacional; en otros componentes también hubo algo de moderación con respecto a octubre”, destacó.
Equilibra registró un incremento de la inflación a 2,5% en noviembre.
Otro contrarresto vino por el Cyber Monday. El evento de ofertas virtuales derivó en una reducción de precios en varios rubros durante la primera semana del mes, con particular impacto en equipamiento del hogar, en donde se incluyen diversos electrodomésticos. En lo que hace a servicios regulados, transporte público, electricidad y gas mostraron alzas superiores a las de meses previos.
Un diagnóstico más “optimista” tuvieron en la consultora LCG. Según sus estimaciones,la inflación de noviembre se ubicará en torno al 2,3% nuevamente. En el relevamiento de precios de alimentos y bebidas registraron un incremento del 3,3%. Con una tendencia de fuertes aumentos en las primeras semanas. Siendo la misma proyección general que tienen en Analytica.
Por su parte, el sondeo de Fundación Libertad y Progreso registró una suba de 2,3%. “Con este resultado, la inflación acumulada en el año alcanzaría el 27,7%, mientras que la variación interanual se ubicaría en 31,2%, consolidando veintiún meses consecutivos de desaceleración”, aseguraron desde el think tank liberal.
“A lo largo del mes, la dinámica semanal mostró comportamientos dispares. La primera semana arrancó con un salto del 1,0%, explicado en gran parte por el aumento de precios regulados que, en línea con los meses anteriores, volvieron a traccionar al alza: las prepagas aumentaron alrededor de 2,1% y el transporte registró un avance del 4,1%. Luego, el ritmo se moderó, con incrementos de 0,2% y 0,1% en la segunda y tercera semana, respectivamente, mientras que la última semana cerró con una suba similar a la inicial”, reza el informe.
Para la Fundación Libertad y Progreso, la inflación se mantuvo en 2,3% en noviembre.
En el último Relevamiento de Expectativas de Mercado (REM), que publicó el Banco Central de la República Argentina (BCRA), la mediana de las consultoras encuestadas indicó que en noviembre la inflación sería del 1,9%. Para diciembre anticiparon un 2%; recién en enero de 2026 comenzaría la desaceleración. Vale destacar que las proyecciones se publicaron antes de que el Gobierno oficializara los aumentos en los servicios públicos. El dato oficial del mes previo se dará a conocer el jueves 11 de diciembre por el Instituto Nacional de Estadística y Censos (Indec).
La estrategia de recorte
No obstante, todavía quedan precios de la economía atrasados, según la consultora Invecq. “Pese a que haya habido avances significativos —especialmente en el 1.º cuatrimestre de 2024, antes de que el Gobierno comenzara a priorizar la desinflación—, el proceso de realineamiento continúa incompleto. Comparando la estructura vigente con la del 1.º semestre de 2019 —última etapa previa de orden macroeconómico—, la ‘inflación reprimida’ asciende a 4,2 puntos. Los mayores ajustes pendientes se concentran en servicios públicos“, destacaron en un reporte.
Para la consultora Invecq hay atraso en 14 rubros.
Entre los segmentos con retrasos de entre 30 % y 40 % figura “Energía eléctrica y gas”, seguido por Transporte entre un 30 % y 20 %, al igual que Teléfono e internet y combustibles. Sobre esta última variable clave de la economía, un informe de Energía y Economía expuso que Caputo resignó ingresos por más de USD 2.100 millones al no aplicar las actualizaciones correspondientes del impuesto a los combustibles líquidos y al dióxido de carbono en lo que va del año.
Este se oficializó un aumento del 4,3 % (2,3 % por inflación y 2 % por recorte de subsidios) en colectivos, subtes y peajes en CABA; mientras que en la provincia de Buenos Aires se autorizó una suba del 14,8% en colectivos. En simultáneo, el Gobierno oficializó otro incremento en las boletas de luz y gas promedio del 2,8%. Lo que revela la convicción del ministro de Economía, Luis Caputo de avanzar con la estrategia de recorte de subsidios, tal como pactó con el Fondo Monetario Internacional (FMI).