Las diferencias entre distritos, junto con adelantos, depósitos y otros gastos iniciales, exigen explorar opciones y asesorarse para evitar problemas en los acuerdos entre inquilinos y propietarios
El panorama de los alquileres en CABA y la Provincia de Buenos Aires plantea retos económicos significativos para inquilinos que buscan acceder a una vivienda. A pesar del aumento en la oferta, que creció casi hasta un 200% desde la implementación del DNU que derogó la Ley de Alquileres, el desembolso inicial necesario para firmar un contrato de alquiler supera los $2.000.000, lo que representa un importante esfuerzo financiero.
De manera positiva, la reducción inflacionaria de los últimos meses permitió que los valores de alquiler cerraran el año con aumentos por debajo de la inflación.
Según un informe privado, los precios de los departamentos subieron 64,4% en 2024, cuatro veces menos que el incremento de 2023 (260%) y 54 puntos porcentuales por debajo de la inflación anual, estimada en 118,8%. Sin embargo, varios sectores aún no recuperaron el poder adquisitivo, lo que convierte la firma de un nuevo contrato en un desafío económico. Pese a ello, se observa un margen de negociación entre propietarios e inquilinos, mientras que los inmuebles tardan más de 40 días en alquilarse debido a un aumento en la oferta.
“Al margen del crecimiento notorio de propuestas para alquilar desde la derogación de la Ley de Alquileres, la principal dificultad persiste en la obtención de garantías para alquilar, ya que varios propietarios aún exigen garantías tradicionales, como inmuebles a nombre de familiares, lo que resulta complicado para muchos inquilinos sin recursos adicionales”, aseguró a InfobaeDaniel Bryn, de Zipcode y quien realiza Monitor Inmobiliario.
Según un análisis del especialista, el alquiler promedio de un departamento de dos ambientes ronda los $550.450 mensuales en ambos distritos (aunque todo depende de la ubicación, como es la vivienda y requisitos solicitados).
Este costo inicial incluye adelantos, depósitos de garantía y, en algunos casos, honorarios o seguros de caución. Para CABA, el monto total inicial llega a $2.311.890, mientras que en la Provincia de Buenos Aires asciende a $2.576.106, debido a la inclusión de comisiones inmobiliarias equivalentes al 2% del total del contrato (ver infografía).
Por otra parte, la duración máxima de los contratos se redujo de 36 meses a 24 meses luego del decreto, situación que impactó directamente en los costos de garantías y comisiones.
Fuente: Zipcode y Monitor Inmobiliario
Ahora, se calculan en función de plazos más cortos, lo que disminuye parcialmente las obligaciones del inquilino al firmar. Según Bryn, “los cambios en la legislación han permitido que aparezcan viviendas en áreas con oferta previamente inexistente, como Agronomía y Mataderos en CABA, o localidades del Gran Buenos Aires, como Morón y Lomas de Zamora”.
Costos y requisitos específicos para inquilinos
El desglose de costos incluye elementos fundamentales: un adelanto correspondiente a un mes de alquiler ($550.450), un depósito equivalente a dos meses ($1.100.900) y, en caso de optar por un seguro de caución, un gasto adicional del 5% del monto total del contrato (aproximadamente $660.540).
También se tienen en cuenta los registros de seguros y garantías, que varían entre CABA y la Provincia de Buenos Aires.
Entre las diferencias más importantes entre CABA y la Provincia de Buenos Aires, se destaca que, gracias a la Ley 5.859, las comisiones inmobiliarias no son cubiertas por los inquilinos en la ciudad. En la Provincia, en cambio, los honorarios representan un 2% del monto total del contrato, lo que incrementa el costo inicial para los locatarios.
La Ley 5.859, que rige desde 2017 cuando Horacio Rodríguez Larreta era Jefe de Gobierno porteño, exime a los inquilinos de pagar honorarios, pero los inmobiliarios mantienen su reclamo al considerar que no se valora su labor en las operaciones de alquiler, una solicitud que actualmente está en vías judiciales
En CABA y Provincia, los requisitos pueden variar según las normativas locales y las preferencias del propietario:
Garantías:
CABA: Los propietarios suelen aceptar una propiedad de un familiar, un seguro de caución o incluso recibos de sueldo como garantía.
Provincia de Buenos Aires: Aunque las garantías tradicionales (propiedad) son comunes, el seguro de caución ganó popularidad, especialmente para quienes no cuentan con familiares con propiedades en este territorio.
Seguros de caución:
En ambos casos, el costo de los seguros ronda el 5% del monto total del contrato, pero su adopción es más frecuente en CABA, donde los inquilinos suelen buscar mayor flexibilidad.
Alberto Héctor Loyarte, experto en Real Estate y corredor inmobiliario, explicó que los seguros de caución y las fianzas son alternativas crecientes para quienes no cuentan con garantías propietarias. “Estos instrumentos solo cubren deudas económicas del inquilino, como alquileres, expensas o servicios, pero no contemplan daños a la propiedad. Su costo equivale a una vez y media el alquiler mensual, incluyen expensas, lo que aumenta el gasto inicial para acceder a una vivienda,” puntualizó.
Hoy la oferta es amplia, pero se recomienda a los inquilinos explorar opciones y contraproponer precios o modalidades de ajuste para que todo quede claramente establecido en el contrato (Imagen Ilustrativa Infobae)
En CABA, los inquilinos están exentos de pagar honorarios, pero los costos asociados al tipo de garantía que presenten pueden incrementar los gastos iniciales. En el caso de optar por una garantía propietaria, es necesario abonar los informes del Registro de la Propiedad para verificar a los dueños, confirmar la ausencia de embargos y determinar que no están inhibidos. Loyarte explicó: “Este trámite tiene un costo aproximado de $50.000, si se supone que sean dos los propietarios involucrados”.
Contratos flexibles y nuevo contexto tras el DNU
Otro cambio relevante es cómo los contratos se adaptaron al nuevo marco regulatorio tras la derogación de la Ley de Alquileres.
Según Loyarte, “en el caso de la Provincia, las partes abonan el 2% del contrato en honorarios, estableciendo mayor previsión sobre sus gastos iniciales. En CABA, en cambio, los honorarios no se aplican a los inquilinos, lo que reduce costos significativamente”.
Consejos para evitar problemas en contratos
Elegir entre una propiedad como garantía y un seguro de caución puede ser un dilema para los inquilinos. Desde el sector reconocieron que las garantías tradicionales son gratuitas, pero no siempre están al alcance de los interesados. Los seguros de caución representan una opción viable, aunque más costosa, que permite mayor autonomía en el proceso. Como recomendación, “si puedes contar con una propiedad de un familiar, esta opción es ideal para reducir los costos iniciales, siempre que esté disponible”, sugiere Loyarte.
La mayor oferta de propiedades abrió posibilidades en nuevas zonas. No obstante, Bryn destacó que “la negociación entre inquilino y propietario es crucial para acordar términos claros que beneficien a ambas partes, especialmente en un entorno de cambios recientes”.
Claves para firmar un nuevo contrato
Al elegir entre una garantía propietaria o un seguro de caución, es fundamental entender las implicancias de cada opción. La garantía de un familiar cubre todos los problemas relacionados con la propiedad, desde deudas hasta daños, pero puede requerir un proceso judicial para recuperar la vivienda o los fondos, lo que retrasa las soluciones.
Según Loyarte, los seguros de caución y las fianzas ofrecidos por compañías aseguradoras o financieras tienen características distintas. “Su ventaja es que agilizan el proceso de recupero al encargarse de las gestiones legales mediante abogados especializados”.
Los propietarios suelen definir las condiciones de la locación antes de ofrecer la propiedad, aunque dejan margen para negociaciones específicas con el inquilino. “Con las nuevas condiciones establecidas por el DNU, algunos contratos presentan cambios respecto de los firmados bajo el esquema anterior, lo que requiere ajustes entre ambas partes para cerrar acuerdos,” concluyó Loyarte.
El 23 de marzo marca el vencimiento de la moratoria previsional que permitió a millones acceder a una jubilación sin haber alcanzado los 30 años de aportes. ¿Qué pasará con aquellos que no logren cumplir este requisito y qué alternativas existen para quienes no puedan jubilarse?
A partir del 23 de marzo, los trabajadores que no hayan cumplido con los 30 años de aportes al sistema previsional argentino no podrán acceder a una jubilación, ya que ese día vence la moratoria dispuesta por la Ley 27.705, que estuvo vigente desde marzo de 2023. Esta medida, decidida por el gobierno de Javier Milei, no será extendida, y no se habilitarán nuevas moratorias ni planes de pago para regularizar los aportes faltantes.
Este vencimiento de la moratoria traerá consigo importantes cambios para el sistema previsional, afectando a miles de adultos mayores que, hasta el momento, habían podido jubilarse a través de este mecanismo. Se estima que 7 de cada 10 adultos mayores han accedido a su jubilación por medio de la moratoria vigente. En el caso de las mujeres, el impacto será aún mayor, ya que 9 de cada 10 mujeres utilizan la moratoria para jubilarse, de acuerdo con especialistas.
El fin de esta moratoria deja a muchos trabajadores y trabajadoras sin la posibilidad de acceder al beneficio jubilatorio, a menos que cumplan con los requisitos establecidos por el sistema previsional. Aquellos que no alcancen los 30 años de aportes deberán esperar hasta los 65 años para acceder a una Pensión Universal para el Adulto Mayor (PUAM), si logran cumplir con ciertos requisitos socioeconómicos.
Aquellos que no cumplan los 30 años de aportes podrán acceder a la Pensión Universal para el Adulto Mayor si cumplen con los requisitos socioeconómicos (NA)
Alternativa: la Pensión Universal para el Adulto Mayor (PUAM)
Para aquellos que no puedan acceder a una jubilación, el gobierno ofrece la PUAM, una pensión no contributiva que pueden solicitar las personas mayores de 65 años que se encuentren en situación de vulnerabilidad económica. Sin embargo, este beneficio está restringido a aquellos que puedan demostrar dicha vulnerabilidad mediante la presentación de declaraciones juradas. No cualquier persona podrá acceder a esta pensión, ya que el gobierno ha establecido diversos parámetros socioeconómicos para definir quiénes pueden acceder a ella. Es importante destacar que la PUAM no es un derecho universal, sino que depende de las condiciones económicas del solicitante.
A diciembre de 2024, alrededor de 194.000 personas cobraron la PUAM, según datos de la Anses. Esta pensión equivale al 80% de la jubilación mínima, que en marzo de 2025 será de $223.297,36. Además, se incluye un bono de $70.000, que se mantiene desde el año pasado y que eleva el total que perciben los beneficiarios a $293.297,36.
Es relevante mencionar que aquellos que ya perciben esta pensión no podrán heredarla. Es decir, una persona casada con alguien que recibe la PUAM no podrá continuar cobrando esta pensión tras el fallecimiento del beneficiario.
Impacto en los adultos mayores
Según la abogada previsional Andrea Falcone, el fin de la moratoria previsional tendrá un gran impacto, ya que 7 de cada 10 personas acceden a la jubilación a través de este mecanismo. En el caso de las mujeres, esta cifra asciende a 9 de cada 10. Falcone explica que, a partir del 23 de marzo, aquellas personas que no puedan cumplir con los 30 años de aportes no podrán jubilarse, sino que deberán esperar hasta los 65 años y, en algunos casos, pasar por un proceso administrativo para demostrar su vulnerabilidad económica y acceder a la PUAM.
El gobierno sigue trabajando en una reforma integral al sistema previsional, pero aún no se han definido cambios concretos (Reuters)
Por otro lado, desde el gobierno sostienen que la moratoria era un mecanismo “injusto” frente a aquellos que cumplieron con los años de aportes requeridos. La moratoria implicaba un gasto para el sistema previsional, ya que permitía a personas con pocos aportes acceder a la jubilación. En cambio, la PUAM está dirigida a las personas que realmente necesitan el apoyo económico, aquellas que se encuentran en situación de vulnerabilidad.
A pesar de que se desestimó la posibilidad de extender la moratoria, el gobierno también contemplaba la posibilidad de realizar una reforma más amplia al sistema previsional. Sin embargo, esta reforma sigue en proceso y aún no se ha implementado una medida de reemplazo que resuelva el problema de fondo relacionado con la falta de aportes previsionales por parte de muchos trabajadores.
Oportunidad hasta fin de año para regularizar los aportes
A quienes aún no hayan alcanzado los 30 años de aportes, el gobierno les otorga la posibilidad de saldar la deuda previsional hasta fin de año. Si bien el vencimiento de la moratoria no permitirá nuevos ingresos a este mecanismo, aquellos que deseen regularizar su situación podrán hacerlo mediante un pago único al contado, lo que les permitirá acceder a la jubilación. Sin embargo, esta opción no estará disponible para quienes no cumplan con los requisitos establecidos.
En ese sentido, Adrián Troccoli, abogado especializado en el tema previsional, criticó que la moratoria no haya resuelto el problema de fondo del sistema previsional, que es la falta de trabajo formal con aportes. Según el experto, la jubilación debería ser el derecho de aquellos que han trabajado durante los años requeridos, y el concepto de jubilación se ha desvirtuado al permitir que personas con pocos aportes accedan a este beneficio.
El sistema previsional enfrenta una situación compleja debido al número creciente de personas que no cumplen con los 30 años de aportes, lo que pone en riesgo la sostenibilidad de las jubilaciones. El gobierno se ha comprometido a seguir trabajando en una reforma integral, aunque aún no se han presentado propuestas concretas que puedan reemplazar la moratoria.
Los próximos pasos en la reforma previsional
El gobierno de Javier Milei sigue trabajando en la reforma previsional, que podría contemplar cambios importantes en la forma en que se gestionan las jubilaciones en el país. Sin embargo, el tema de los aportes no ha sido resuelto de manera efectiva, y es probable que las reformas en el sistema previsional continúen siendo debatidas en el futuro cercano.
Además, aunque se ha descartado la posibilidad de subir la edad jubilatoria, el actual titular de la Anses, Fernando Bearzi, reemplazó a Mariano de los Heros, quien había planteado la posibilidad de una reforma en este sentido. Milei se mostró en desacuerdo con la propuesta de subir la edad jubilatoria antes de abordar una reforma laboral que incentive la formalización del empleo.
El futuro del sistema previsional argentino sigue siendo incierto, con una importante transición hacia la PUAM para aquellos que no logren alcanzar los 30 años de aportes. La moratoria previsional, que permitió a millones acceder a su jubilación, llega a su fin, y con ella, las posibilidades de regularizar deudas previsionales mediante un plan de pagos.
El Banco Central mantiene poder para seguir ofreciendo divisas y que no se amplíe la brecha, al menos hasta las elecciones legislativas. Por ahora no hay fecha de aprobación por parte del staff técnico del organismo
Aunque aún resta despejar muchas incógnitas sobre el acuerdo que se está negociando con el FMI, el DNU que el Gobierno publicó ayer en el Boletín Oficial y será discutido en el Congreso trae algunos datos importantes. Uno de los más relevantes es que los desembolsos no serían en principio de “libre disponibilidad”, sino que tendrán una asignación específica.
Concretamente, el texto del DNU indica de manera explícita que los recursos que desembolsará el organismo pueden tener dos destinos: la cancelación de deuda del Tesoro con el Central o bien el repago al propio FMI.
Sin embargo, aquí es cuando empiezan las especulaciones. El economista Fernando Marull, por ejemplo, sostiene que el dinero fresco que aportará el Fondo irá en parte a cancelar deudas intransferibles del Tesoro en el BCRA, tal como señala el DNU. “Pero una vez que entró en las reservas a cambio de las Letras ya el Central podría hacer lo que quiere. Sin embargo, aún no hay claridad sobre este asunto”.
En el mercado nadie duda que el Gobierno seguirá interviniendo para evitar las presiones cambiarias, sobre todo en los meses previos a las elecciones. Se mantendrá el ajuste del dólar oficial de 1% por mes y el objetivo es que la brecha cambiaria no se amplíe de los actuales niveles, ubicándose en un nivel cercano al 10%. Para eso tiene reservas líquidas que le permiten mantener poder de fuego en los próximos meses.
El ministro de Economía, Luis Caputo, asegura que el acuerdo con el FMI se aprobará en el primer cuatrimestre, aunque aún no hay una fecha definida (Reuters)
Por ahora lo único que se conoce del acuerdo es el texto del DNU, que en líneas generales fue bien recibido por el mercado aún cuando falta mucha información. Por ejemplo, el staff técnico del FMI no aprobó el acuerdo y no hay fecha cierta para que lo haga. El ministro de Economía, Luis Caputo, insiste que será dentro del primer cuatrimestre.
Quedó algo confusa la referencia a los cuatro años de gracia, aunque luego se aclaró que solo vale para la “nueva deuda” que le dará el FMI a la Argentina. Sin embargo, no se modifican los cronogramas de vencimiento de los desembolsos ya otorgados.
Por otra parte, hay dudas respecto a cuál será finalmente el desembolso del Fondo para que el Gobierno pueda cancelarle la deuda al propio organismo en los próximos años. Sucede que entre 2025 y 2027 hay vencimientos de capital con el organismo por alrededor de USD 5.500 millones. Sin embargo, es aún más abultada la cuenta de intereses:más de USD 8.700 millones. La lógica indicaría que el organismo le prestará a la Argentina para al menos cubrir la mayor parte de ambos conceptos, que suman un total de USD 14.200 millonespara los próximos tres años.
Mientras tanto, el Central sigue con dificultades para acumular reservas. Ayer fue otra jornada de fuertes compras en el mercado oficial (USD 268 millones), pero sin embargo hubo una caída del stock del orden de los USD 50 millones, finalizando en USD 27.685 millones.
El debate sobre el DNU en el Congreso será clave para definir el alcance del acuerdo con el FMI y las medidas económicas que deberá adoptar el Gobierno (AFP)
Aunque el Gobierno mostró dar una señal de avance respecto al acuerdo, los tiempos se siguen estirando. Muchas de la información a medias que brinda el Gobierno tiene que ver con los problemas para llegar a un texto final con el FMI. No solo pasa por el dinero nuevo que recibirá la Argentina, sino además por las condicionalidades que se incluirán.
El DNU no dice una sola palabra sobre posibles reformas estructurales que el Gobierno podría encarar, como la laboral y la tributaria. Sin embargo, en la apertura de las sesiones ordinarias en el Congreso, el Presidente reconoció que será muy difícil avanzar antes del 10 de diciembre, que mostraría una mayor presencia de La Libertad Avanza en el Congreso. Tampoco habla sobre el régimen cambiario que mantendrá el equipo económico en los próximos meses, aunque sí se menciona que el objetivo es salir del cepo con el objetivo de atraer inversiones.
La creciente demanda de electricidad podría superar la capacidad de generación a nivel global, según advirtió el empresario. El impacto del auge de la Inteligencia Artificial y la falta de infraestructura adecuada preocupan a la comunidad tecnológica
El empresario Elon Musk, fundador de Tesla, propietario de X (antes Twitter) y director ejecutivo de SpaceX, alertó sobre un posible colapso energético global debido a una crisis sin precedentes en el suministro de electricidad. Durante el evento Bosch Connected World, explicó que la demanda de tecnología está aumentando de manera acelerada y que las infraestructuras actuales no están preparadas para soportar este crecimiento.
El crecimiento del consumo eléctrico
Musk señaló que el consumo energético está experimentando un crecimiento exponencial, en gran parte debido al avance de la Inteligencia Artificial. Explicó que la demanda de este tipo de tecnología se multiplica por diez cada seis meses, lo que genera una presión sin precedentes sobre la red eléctrica global.
Según el empresario, este fenómeno podría derivar en una “sequía eléctrica”, un término que utilizó para describir una situación en la que la oferta de energía no alcanza a cubrir el consumo necesario para mantener las actividades diarias de la sociedad y la industria.
La expansión de la Inteligencia Artificial es uno de los factores que más presión ejercen sobre la infraestructura energética (iStock)
Dependencia total de la electricidad
El empresario explicó que la electricidad es fundamental para la vida moderna y que su escasez afectaría todas las áreas de la sociedad. Desde el funcionamiento de dispositivos electrónicos hasta la continuidad de las operaciones industriales y comerciales, cada sector depende de una infraestructura estable de generación y distribución de energía.
Musk destacó que el avance de la tecnología ha incrementado el uso de microchips y sistemas computacionales que requieren cada vez más electricidad. Expresó su preocupación por la escasez de transformadores de potencia y reductores de tensión, componentes esenciales en la transmisión de energía.
Riesgos para el desarrollo tecnológico
La advertencia de Musk no solo apunta a la posibilidad de cortes masivos de electricidad, sino también a un impacto directo sobre el desarrollo tecnológico. El empresario explicó que, si no se encuentra una solución, la crisis energética podría ralentizar o incluso detener el progreso de la Inteligencia Artificial y otros avances científicos.
Además, indicó que la falta de energía podría afectar el funcionamiento de infraestructuras esenciales como hospitales, sistemas de comunicación y transporte. Mencionó que una crisis de esta magnitud no solo tendría consecuencias económicas, sino que podría comprometer la seguridad y el bienestar de la población.
Las grandes empresas buscan soluciones
Ante esta situación, Microsoft, Google y Amazon han comenzado a desarrollar estrategias para garantizar su abastecimiento de electricidad. Las compañías están invirtiendo en nuevas infraestructuras y en la diversificación de fuentes de energía para mitigar los efectos de una posible crisis.
Empresas como Microsoft, Google y Amazon buscan soluciones para garantizar el suministro eléctrico en el futuro
Sin embargo, Musk afirmó que estos esfuerzos no son suficientes, ya que el problema no se limita a una cuestión empresarial, sino que representa un desafío global que requiere la cooperación de gobiernos, organizaciones y la sociedad en su conjunto.
Alternativas energéticas y el futuro del suministro eléctrico
Elon Musk mencionó que las energías renovables, como la solar y la eólica, están ayudando a diversificar la generación eléctrica, pero advirtió que podrían no ser suficientes para cubrir la creciente demanda. Subrayó la importancia de continuar explorando nuevas fuentes de energía y desarrollar tecnologías más eficientes en el consumo eléctrico.
Los expertos en el sector energético coinciden en que la modernización de la infraestructura eléctrica es clave para evitar el colapso. La necesidad de nuevas inversiones en redes de distribución y almacenamiento de electricidad es un tema central en los debates sobre el futuro de la energía a nivel global.
Musk insistió en la importancia de tomar medidas de manera inmediata para evitar que la “sequía eléctrica” se convierta en una crisis permanente. Expresó que, si no se implementan soluciones efectivas, la humanidad podría enfrentar uno de los desafíos más graves en términos de sustentabilidad energética.