Economia
Para empezar a alquilar en CABA y Provincia se necesitan más de dos millones de pesos: a qué hay que prestar atención
Las diferencias entre distritos, junto con adelantos, depósitos y otros gastos iniciales, exigen explorar opciones y asesorarse para evitar problemas en los acuerdos entre inquilinos y propietarios
El panorama de los alquileres en CABA y la Provincia de Buenos Aires plantea retos económicos significativos para inquilinos que buscan acceder a una vivienda. A pesar del aumento en la oferta, que creció casi hasta un 200% desde la implementación del DNU que derogó la Ley de Alquileres, el desembolso inicial necesario para firmar un contrato de alquiler supera los $2.000.000, lo que representa un importante esfuerzo financiero.
Según un informe privado, los precios de los departamentos subieron 64,4% en 2024, cuatro veces menos que el incremento de 2023 (260%) y 54 puntos porcentuales por debajo de la inflación anual, estimada en 118,8%. Sin embargo, varios sectores aún no recuperaron el poder adquisitivo, lo que convierte la firma de un nuevo contrato en un desafío económico. Pese a ello, se observa un margen de negociación entre propietarios e inquilinos, mientras que los inmuebles tardan más de 40 días en alquilarse debido a un aumento en la oferta.
Según un análisis del especialista, el alquiler promedio de un departamento de dos ambientes ronda los $550.450 mensuales en ambos distritos (aunque todo depende de la ubicación, como es la vivienda y requisitos solicitados).
Por otra parte, la duración máxima de los contratos se redujo de 36 meses a 24 meses luego del decreto, situación que impactó directamente en los costos de garantías y comisiones.
Ahora, se calculan en función de plazos más cortos, lo que disminuye parcialmente las obligaciones del inquilino al firmar. Según Bryn, “los cambios en la legislación han permitido que aparezcan viviendas en áreas con oferta previamente inexistente, como Agronomía y Mataderos en CABA, o localidades del Gran Buenos Aires, como Morón y Lomas de Zamora”.
Costos y requisitos específicos para inquilinos
El desglose de costos incluye elementos fundamentales: un adelanto correspondiente a un mes de alquiler ($550.450), un depósito equivalente a dos meses ($1.100.900) y, en caso de optar por un seguro de caución, un gasto adicional del 5% del monto total del contrato (aproximadamente $660.540).
También se tienen en cuenta los registros de seguros y garantías, que varían entre CABA y la Provincia de Buenos Aires.
Entre las diferencias más importantes entre CABA y la Provincia de Buenos Aires, se destaca que, gracias a la Ley 5.859, las comisiones inmobiliarias no son cubiertas por los inquilinos en la ciudad. En la Provincia, en cambio, los honorarios representan un 2% del monto total del contrato, lo que incrementa el costo inicial para los locatarios.
La Ley 5.859, que rige desde 2017 cuando Horacio Rodríguez Larreta era Jefe de Gobierno porteño, exime a los inquilinos de pagar honorarios, pero los inmobiliarios mantienen su reclamo al considerar que no se valora su labor en las operaciones de alquiler, una solicitud que actualmente está en vías judiciales
En CABA y Provincia, los requisitos pueden variar según las normativas locales y las preferencias del propietario:
- Garantías:
- CABA: Los propietarios suelen aceptar una propiedad de un familiar, un seguro de caución o incluso recibos de sueldo como garantía.
- Provincia de Buenos Aires: Aunque las garantías tradicionales (propiedad) son comunes, el seguro de caución ganó popularidad, especialmente para quienes no cuentan con familiares con propiedades en este territorio.
- Seguros de caución:
- En ambos casos, el costo de los seguros ronda el 5% del monto total del contrato, pero su adopción es más frecuente en CABA, donde los inquilinos suelen buscar mayor flexibilidad.
Alberto Héctor Loyarte, experto en Real Estate y corredor inmobiliario, explicó que los seguros de caución y las fianzas son alternativas crecientes para quienes no cuentan con garantías propietarias. “Estos instrumentos solo cubren deudas económicas del inquilino, como alquileres, expensas o servicios, pero no contemplan daños a la propiedad. Su costo equivale a una vez y media el alquiler mensual, incluyen expensas, lo que aumenta el gasto inicial para acceder a una vivienda,” puntualizó.
En CABA, los inquilinos están exentos de pagar honorarios, pero los costos asociados al tipo de garantía que presenten pueden incrementar los gastos iniciales. En el caso de optar por una garantía propietaria, es necesario abonar los informes del Registro de la Propiedad para verificar a los dueños, confirmar la ausencia de embargos y determinar que no están inhibidos. Loyarte explicó: “Este trámite tiene un costo aproximado de $50.000, si se supone que sean dos los propietarios involucrados”.
Contratos flexibles y nuevo contexto tras el DNU
Otro cambio relevante es cómo los contratos se adaptaron al nuevo marco regulatorio tras la derogación de la Ley de Alquileres.
Según Loyarte, “en el caso de la Provincia, las partes abonan el 2% del contrato en honorarios, estableciendo mayor previsión sobre sus gastos iniciales. En CABA, en cambio, los honorarios no se aplican a los inquilinos, lo que reduce costos significativamente”.
Consejos para evitar problemas en contratos
Elegir entre una propiedad como garantía y un seguro de caución puede ser un dilema para los inquilinos. Desde el sector reconocieron que las garantías tradicionales son gratuitas, pero no siempre están al alcance de los interesados. Los seguros de caución representan una opción viable, aunque más costosa, que permite mayor autonomía en el proceso. Como recomendación, “si puedes contar con una propiedad de un familiar, esta opción es ideal para reducir los costos iniciales, siempre que esté disponible”, sugiere Loyarte.
La mayor oferta de propiedades abrió posibilidades en nuevas zonas. No obstante, Bryn destacó que “la negociación entre inquilino y propietario es crucial para acordar términos claros que beneficien a ambas partes, especialmente en un entorno de cambios recientes”.
Claves para firmar un nuevo contrato
Al elegir entre una garantía propietaria o un seguro de caución, es fundamental entender las implicancias de cada opción. La garantía de un familiar cubre todos los problemas relacionados con la propiedad, desde deudas hasta daños, pero puede requerir un proceso judicial para recuperar la vivienda o los fondos, lo que retrasa las soluciones.
Según Loyarte, los seguros de caución y las fianzas ofrecidos por compañías aseguradoras o financieras tienen características distintas. “Su ventaja es que agilizan el proceso de recupero al encargarse de las gestiones legales mediante abogados especializados”.
Los propietarios suelen definir las condiciones de la locación antes de ofrecer la propiedad, aunque dejan margen para negociaciones específicas con el inquilino. “Con las nuevas condiciones establecidas por el DNU, algunos contratos presentan cambios respecto de los firmados bajo el esquema anterior, lo que requiere ajustes entre ambas partes para cerrar acuerdos,” concluyó Loyarte.
Economia
La baja de la inflación se consolida como uno de los hitos que puede mostrar el Gobierno de cara a la campaña electoral
El 1,5% de mayo fue más bajo respecto a los pronósticos previos, pero será difícil que se repita este mes, porque se registra un repunte en alimentos. Caputo sacó rédito a su política de privilegiar la desinflación por sobre el fortalecimiento de reservas
La abrupta caída de la inflación de mayo a 1,5%, el menor registro en cinco años, representa un triunfo para la estrategia elegida por el ministro de Economía. Luis Caputo privilegió la estabilidad cambiaria y el estricto control de los agregados monetarios por sobre la acumulación de reservas. El objetivo de esta política fue justamente poner como prioridad la desaceleración de precios, reflejado ayer en los datos divulgados por el INDEC.
Lo más destacado del dato conocido ayer es que el rubro alimentos y bebidas subió apenas 0,5%, mientras que la canasta alimentaria cayó 0,4%. Se trata de datos claves, ya que la desaceleración de precios en este segmento impacta positivamente en la base de la pirámide social. Son las familias de menores ingresos las que más se ven favorecidas, teniendo en cuenta que la mayor parte de su gasto se dedica a compras en supermercados y autoservicios.
La inflación de servicios también se ubicó bien por encima de la promedio, llegando a 2,7%, reflejando el impacto real de los ajustes de precios sobre la clase media. Aquí entran tarifas de servicios públicos, alquileres, Internet, prepagas, restaurantes y cuotas de colegios, entre otros rubros.
Existe una probabilidad alta que se mantenga efectivamente por debajo del 2% mensual. Sin embargo, es menor claro que se pueda mantener la tendencia descendente desde los niveles actuales en los próximos meses.
La consultora LCG, por ejemplo registró un fuerte repunte en alimentos en la segunda semana de junio, con incrementos de 1,7% tras haber registrado estabilidad de precios en la primera semana. Entre los productos que lideran las subas hay varios de la canasta básica: aceites aumentaron 5,9%, verduras 4% (tras la caída de junio) y carnes 1,3%. La inflación promedio para las últimas cuatro semanas en este rubro fue de 1,6%, bien por encima del registro de mayo.
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Por lo tanto, no será fácil que este mes se mantenga un nivel similar al de mayo, pero sí existe una probabilidad alta de que se mantenga por debajo del 2%. La probabilidad de que este comportamiento se mantenga hasta la medición de septiembre también aumentó considerablemente.
La expectativa del Gobierno es que mantener la inflación en niveles acotados sea clave para conseguir un buen resultado electoral en octubre. Javier Milei siempre tuvo claro que la principal demanda de la sociedad cuando asumió era la reducción de la inflación, que pasó del 25,5% en diciembre de 2023 (producto de la devaluación) a solo 1,5% en la última medición.
Que la baja se explique sobre todo en la mayor estabilidad registrada en alimentos también es una buena noticia para la Casa Rosada, ya que el impacto se siente en sectores populares, históricamente más cercanos al peronismo o al kirchnerismo.
Por supuesto que por delante quedan muchos desafíos, en particular consolidar la reactivación para que se transforme en crecimiento genuino. También la necesidad de crear puestos de trabajo para al menos compensar la destrucción de empleo de sectores como las pymes industriales. Pero posiblemente esto sean temas que figurarán en las demandas de los próximos dos años, ya pensando en la elección presidencial de 2027.
Economia
Después de la tragedia de Bahía Blanca, el Complejo General Cerri de TGS está otra vez 100% operativo
La magnitud de la inundación que afectó a las ciudades de Bahía Blanca y General Daniel Cerri impactó a toda la comunidad y también dañó gravemente al Complejo Industrial, uno de los pilares productivos de la trasportadora de gas
Después de la inundación y la tragedia que sufrió la ciudad bonaerense de Bahía Blanca, y tras tres meses de trabajo intenso e ininterrumpido, la trasportadora de gas TGS anunció que su Complejo Cerri se encuentra nuevamente 100% operativo.
“En nombre de todo TGS, quiero agradecer profundamente a nuestros colaboradores, proveedores, contratistas, vecinos y a toda la comunidad de Bahía Blanca por su apoyo incondicional y su compromiso durante estos meses. Lo que logramos en este tiempo récord no solo demuestra capacidad técnica, sino también una enorme vocación de servicio, solidaridad y sentido de pertenencia. Gracias a todos por ayudarnos a poner nuevamente de pie una instalación clave para la energía del país, luego de lo tristemente sufrido”, afirmó Oscar Sardi, CEO de TGS.
Desde la compañía energética destacaron que para la recuperación, trabajaron no solo colaboradores de TGS provenientes de distintos puntos del país, sino también más de 150 proveedores y contratistas de servicios y materiales, cuyo trabajo coordinado y compromiso resultaron clave para la recuperación del complejo.
Economia
En busca de sumar reservas, el Gobierno reduce trabas a capitales extranjeros de corto plazo
El Ejecutivo eliminó barreras para la operación de fondos internacionales con títulos públicos y redujo las condiciones para el retiro de divisas
El Gobierno nacional avanzó con un nuevo paquete de medidas orientadas a estimular la entrada de divisas mediante la flexibilización de normas que hasta ahora limitaban la operatoria de capital extranjero en el mercado financiero local. Las decisiones, tomadas en simultáneo por la Comisión Nacional de Valores (CNV) y el Banco Central (BCRA), apuntaron a facilitar tanto el ingreso como el egreso de fondos especulativos de corto plazo que inviertan en instrumentos de deuda emitidos por el Tesoro Nacional.
Desde el lado regulatorio, la CNV publicó la Resolución General N.º 1068, por la cual se amplió el conjunto de excepciones al límite diario de $200 millones que regía para transferencias al exterior de valores negociables por parte de inversores no residentes. A partir de esta disposición, esa restricción dejó de aplicarse en casos en los que se trate de bonos del Tesoro con vencimiento igual o mayor a 180 días desde su fecha de emisión y que hayan sido adquiridos en colocación primaria, siempre hasta el valor nominal suscripto.
En paralelo, el BCRA confirmó que eliminará el plazo mínimo de permanencia de 180 días para los fondos del exterior que ingresen al país y participen en operaciones en el Mercado Libre de Cambios (MLC) o en licitaciones primarias de títulos públicos del Ministerio de Economía. Esta condición, vigente desde abril de este año tras la Comunicación “A” 8230, había sido parcialmente modificada en mayo con la Comunicación “A” 8245 para permitir la suscripción del Bonte 2030 en dólares. Ahora, la permanencia mínima se suprime completamente.
El presidente del BCRA, Santiago Bausili, explicó que la decisión respondió a una revisión del esquema de restricciones cambiarias vigente. Consideró que el “cepo” aplicado desde 2019 había dejado de cumplir su función original y se transformó en un obstáculo para el ingreso de nuevos fondos. Según declaraciones públicas, el funcionario sostuvo que los inversores que querían salir ya lo habían hecho y que actualmente no existían trabas relevantes que justificaran mantener el régimen anterior.
Estas modificaciones se dieron en un contexto de estrategia coordinada entre la autoridad monetaria y el Ministerio de Economía, orientada a reforzar las reservas internacionales mediante el ingreso de divisas del exterior. Para ello, el equipo liderado por Luis Caputo activó dos mecanismos: por un lado, la firma de un acuerdo de financiamiento tipo REPO con siete bancos internacionales por un monto de US$2.000 millones; por el otro, una nueva licitación del Bonte 2030, que permite suscripción en dólares por parte de inversores locales y extranjeros.
El llamado a licitación se programó para el viernes 13 de junio y apuntó a captar US$500 millones, la mitad del monto obtenido en la primera colocación de abril, que se orientó exclusivamente a no residentes. En esta oportunidad, tanto residentes como no residentes pudieron participar en la oferta, lo que amplió el universo potencial de suscriptores.
En su debut, el Bonte 2030 ofreció una tasa del 29,5%, superior a las expectativas de mercado. Esta rentabilidad, combinada con la eliminación de las restricciones de salida, representó un atractivo importante para los fondos internacionales, que encontraron mejores condiciones para operar en el mercado local. Además, se estableció un límite mensual de US$1.000 millones para este tipo de colocaciones, lo que permitió mantener cierto grado de control sobre los flujos.
El secretario de Finanzas, Pablo Quirno, confirmó que el menú de la licitación incluiría además letras capitalizables con vencimientos en julio, agosto, septiembre y noviembre, orientadas a captar el interés de fondos comunes de inversión. Asimismo, se pusieron en oferta dos Bonos Capitalizables (BONCAP) con vencimientos en enero y junio de 2026.
Desde el Ministerio de Economía, el subsecretario de Política Económica, José Luis Daza, consideró que estas decisiones formaban parte de un plan para anticipar el regreso a los mercados voluntarios de deuda con legislación extranjera. En declaraciones a medios, sostuvo que el programa económico avanzaba mejor de lo previsto y que la colocación de instrumentos en moneda dura reflejaba ese ritmo.
Por otro lado, el Tesoro anunció que a partir de este mes se publicará un cronograma anual de licitaciones de deuda pública. Esta medida apunta a brindar previsibilidad y permitir que los agentes financieros planifiquen su participación de forma más ordenada, tanto en moneda local como extranjera.
El objetivo del Gobierno nacional consistió en asegurar un flujo constante de divisas que le permita reforzar las reservas internacionales, cumplir los compromisos asumidos con el Fondo Monetario Internacional (FMI) y enfrentar el segundo semestre sin sobresaltos financieros. En este período, se proyecta una baja en la liquidación de exportaciones agroindustriales, así como un aumento en la dolarización de portafolios minoristas en vísperas del calendario electoral.
Diversos analistas interpretaron que la relajación de controles podría facilitar el ingreso de capitales de corto plazo que busquen aprovechar el diferencial de tasas. Al mismo tiempo, advirtieron sobre la posibilidad de que esos flujos generen mayor volatilidad en caso de una salida masiva o imprevista. Aunque destacaron que estas medidas podían ayudar a sostener el tipo de cambio en el corto plazo, también consideraron que podrían consolidar un nivel mínimo más alto para el dólar.
Con esta serie de anuncios, el Gobierno argentino consolidó una estrategia de financiamiento basada en el mercado voluntario local, con foco en la emisión de instrumentos que puedan ser suscriptos en dólares y liquidados en pesos. El desafío de las próximas semanas será evaluar la respuesta del mercado y la capacidad del esquema para sostener la acumulación de reservas sin necesidad de intervención directa del BCRA.
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