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Economia

Hipotecas divisibles: el Gobierno dio un paso clave para facilitar el acceso a créditos con viviendas en construcción

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La Comisión Nacional de Valores estableció nuevas reglas para impulsar el acceso al crédito hipotecario para comprar unidades en pozo. Esta herramienta puede ser crucial para impulsar nuevas edificaciones

Para dinamizar el acceso al crédito hipotecario y fomentar el desarrollo del sector inmobiliario, la Comisión Nacional de Valores (CNV) reglamentó los registros de boletos de compraventa y contratos relacionados con hipotecas divisibles.

Según la normativa, los Agentes de Registro y Pago (ARYP), las Cámaras Compensadoras, los Mercados, los Agentes Depositario Central de Valores Negociables (ADCVN) y las entidades financieras podrán llevar a cabo la anotación de boletos de compra venta y otros contratos relacionados con unidades proyectadas bajo regímenes de propiedad horizontal o subdivisión del suelo.

Estos contratos deberán incluir la promesa de entrega del derecho real de dominio o superficie sobre inmuebles futuros, incluso cuando no exista una situación constructiva suficiente para ejercer la posesión

La medida busca resolver una de las principales barreras para el acceso al crédito hipotecario en Argentina: la exigencia de un título de propiedad, como una escritura, para obtener financiamiento.

Fuente: Boletín Oficial y ComisiónFuente: Boletín Oficial y Comisión Nacional de Valores (CNV)

Según detalló la CNV, esta nueva herramienta permitirá a los desarrolladores inmobiliarios ofrecer opciones de financiamiento más accesibles a los compradores, e incentivar así la inversión en proyectos de construcción.

Un mercado hipotecario en transformación

El impacto de esta normativa se enmarca en un contexto donde el crédito hipotecario representa un porcentaje limitado de las operaciones inmobiliarias pero con una tendencia de crecimiento. Desde que se reintrodujeron los planes en abril último, mes a mes incide cada vez más en la compra de unidades nuevas y usadas.

Según datos del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, en noviembre de 2024 se firmaron 5.755 escrituras en la Capital Federal, lo que representó un incremento del 41,5% en comparación con el mismo mes del año anterior. De estas operaciones, el 16,5% se realizaron con hipotecas, lo que evidencia la necesidad de medidas que impulsen este tipo de financiamiento.

Fuente: Boletín Oficial y ComisiónFuente: Boletín Oficial y Comisión Nacional de Valores (CNV)

Sin embargo, la baja proporción de escrituras con hipotecas subraya la importancia de iniciativas como la reglamentación de hipotecas divisibles para ampliar el acceso al crédito.

Detalles de la normativa y su implementación

La Resolución General N° 1043, emitida por la CNV, establece que las entidades autorizadas podrán desarrollar actividades de anotación de boletos de compraventa y contratos relacionados como actividades complementarias al mercado de capitales, siempre que estas sean previamente informadas a la CNV. Este marco normativo busca consolidar un mercado de créditos hipotecarios robusto y sostenible, considerado clave para el acceso a la vivienda, el desarrollo de la inversión privada y la reactivación económica del país.

Fuente: Boletín Oficial y ComisiónFuente: Boletín Oficial y Comisión Nacional de Valores (CNV)

El presidente de la CNV, Roberto E. Silva, destacó la relevancia de esta medida. ”Desde el Directorio de la CNV, trabajamos para acompañar las medidas del Gobierno Nacional. Es muy importante el desarrollo del crédito hipotecario para los argentinos, y estamos felices de informar este tipo de normativas que lo impulsa, a la misma vez que hace crecer el desarrollo del mercado de capitales”, afirmó.

Perspectivas del sector inmobiliario y análisis de la herramienta

La iniciativa fue bien recibida por los desarrolladores y expertos del sector, aunque aún quedan aspectos por definir.

Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), calificó la medida como un avance significativo, especialmente por la posibilidad de registrar boletos de compraventa bajo un régimen de inscripción privada alternativo a los registros de la propiedad. Según Tabakman, esta herramienta podría convertirse en un complemento valioso para las hipotecas tradicionales y otros mecanismos de financiamiento.

No obstante, el representante de la CEDU señaló que aún existen objeciones menores y que es fundamental que el Ministerio de Economía termine de reglamentar el DNU. “Falta la reglamentación del Ministerio de Economía, que es lo más importante que todavía esperamos”, expresó Tabakman.

La reglamentación del decreto 1017/2024, publicado por el Gobierno hace dos meses, marcó un avance significativo en la implementación de herramientas previstas en el Código Civil y Comercial de la Nación, como la hipoteca divisible y el derecho de superficie, junto con la registración de boletos de compra venta.

Bernardo Mihura de Estrada, director general del Registro de la Propiedad Inmueble de la ciudad de Buenos Aires, destacó la importancia de registrar los boletos en los registros oficiales, porque aseguran un marco más sólido para las transacciones inmobiliarias.

La hipoteca divisible permite garantizar el inicio del proyecto directamente al adquirente de una unidad, independientemente del financiamiento del desarrollador. Esto se logra al registrar el boleto de compra venta, lo que permite prendar dicho boleto y otorgar seguridad jurídica tanto al comprador como al acreedor prendario.

La nueva normativa permitirá registrarLa nueva normativa permitirá registrar boletos de compra venta y contratos bajo regímenes alternativos, en busca de resolver barreras al acceso a financiamiento para viviendas futuras

Mihura de Estrada señaló que “esta herramienta facilita la conversión del boleto en escritura una vez finalizada la obra, trasladando proporcionalmente la hipoteca original a cada unidad funcional”.

Además, el decreto flexibiliza el uso del derecho de superficie, permite constituirlo sin necesidad de contar con un plano oficial en algunas provincias, una medida que busca superar trabas burocráticas.

Sin embargo, Mihura de Estrada subrayó que “la registración de boletos en registros privados, como plantea el decreto, puede generar tensiones jurídicas y políticas, lógicamente defendemos al Registro de la Propiedad como la institución más idónea para llevar adelante este proceso”.

Próximos pasos y desafíos

El Ministerio de Economía, a través de la Secretaría de Desarrollo Territorial, Hábitat y Vivienda, liderada por Rodrigo Aybar, será el encargado de definir los detalles finales de esta herramienta. La implementación efectiva de la normativa dependerá de la coordinación entre las distintas entidades involucradas y de la capacidad del sistema financiero para adaptarse a este nuevo esquema de hipotecas divisibles.

Con esta medida, el Gobierno busca no solo facilitar el acceso a la vivienda, sino también estimular la actividad económica a través de la construcción (que siempre promueve el empleo privado) y el desarrollo inmobiliario. El éxito de esta iniciativa dependerá de su capacidad para superar los desafíos regulatorios y operativos que plantea su implementación.

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Por qué la acumulación de reservas es clave para bajar el riesgo país, según analistas

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El ministro de Economía, Luis Caputo, sostuvo que no hay que preocuparse por la meta de acumulación con el FMI, pero varios economistas advirtieron que la compra de divisas mejoraría este indicador clave

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Con más demanda estacional de pesos, el tipo de cambio enfrenta presiones a la baja en diciembre

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En noviembre se notó una caída notoria en la cantidad demandada de dólares. El Central relajó los encajes para satisfacer la necesidad de moneda local y se espera que el sector privado venda divisas para afrontar el medio aguinaldo y las fiestas

Las próximas semanas tendrán un fuerte incremento de la demanda de dinero, como sucede en cada fin de año. La combinación del pago del medio aguinaldo y los gastos de las fiestas provocan este fenómeno, que según los expertos implica un aumento estacional de la cantidad de pesos equivalente a 10% de la base monetario. Esto implica una suba en pocas semanas cercana a $4 billones.

Las necesidades de pesos se pueden abastecer de distinta manera. El Banco Central ya alivió la semana pasada la exigencia de encajes a los bancos, lo que libera fondos. De hecho, en las últimas horas muchas entidades salieron a ofrecer adelantos de corto plazo para que las empresas puedan enfrentar el pago del medio aguinaldo a mediados de mes.

También es factible que aumente la venta de dólares luego de compras récord en los últimos meses. Desde que se abrió el cepo cambiario las compras del público e indirectamente de las empresas superaron los USD 35.000 millones en todo concepto. En octubre, mes electoral, la demanda de dólares neta de libre disponibilidad fue de USD 4.000 millones.

La semana pasada el Tesoro norteamericano confirmó que vendió USD 2.500 millones previo a las elecciones para calmar el tipo de cambio y defender el techo de la banda. Se trató de una intervención inédita que cumplió su objetivo. Ahora recompró esas divisas pero le otorgó al Central un swap de monedas por una cifra equivalente para que no hubiera impacto en el nivel de reservas.

El aumento de la demanda de pesos y la presión a la baja del tipo de cambio es un arma de doble filo. Sucede que puede dar la falsa idea de una situación controlada, que puede llevar a una expansión de dinero exagerada con el objetivo de impulsar el nivel de actividad.

El equipo económico quiere evitarEl equipo económico quiere evitar una expansión descontrolada de pesos, pese al crecimiento de la demanda. REUTERS/Matias Baglietto

Esto ya ha sucedido en otros períodos, incluso en los gobiernos de Alberto Fernández y también de Mauricio Macri. Todavía se recuerda la decisión del macrismo el 28 de diciembre de 2017 de aumentar el objetivo de inflación para el año siguiente, acompañado de una baja de tasas y mayor expansión monetaria. A los pocos meses estallaba la crisis cambiaria que terminó con un salvataje récord del FMI.

Para fin de año y sobre todo en enero se espera que crezca la demanda de dólares para turismo y en particular para hacer frente al pago de la tarjeta en el caso de los que viajaron al exterior. Pero, más allá de la evolución del dólar en el corto plazo, en el mercado no terminan de ponerse de acuerdo sobre lo que podría ocurrir en 2026.

Según un informe para inversores de Delphos Investment, el tipo de cambio real tendería a mantenerse estable el año próximo. “De hecho el mercado no cree que el techo de la banda permanezca con un ajuste del 1% mensual, como promete Economía, sino que aguarda un incremento del orden del 2% por mes”, señalaron.

Por su parte, Fernando Marengo, economista jefe de Black Toro, opinó que el escenario más probable es el de una apreciación del tipo de cambio: “Si se mantienen estos niveles de confianza van a entrar más dólares por la cuenta capital. Esto va a generar que el dólar tienda a caer y allí se verá en qué nivel el Tesoro o el Central están dispuestos a comprar, pero no debería ser muy lejos de los $ 1.400. Hoy el problema que tenemos por delante no es que el tipo de cambio toque el techo de la banda, sino que caiga rápido”.

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La inflación volvió a quedar por encima de 2% en noviembre, según consultoras privadas

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Las mediciones de alta frecuencia de las consultoras proyectaron un rango de entre 2,3% y 2,5% para el mes anterior. La estrategia de recorte de subsidios del Gobierno

Terminó noviembre y las consultoras privadas difundieron sus relevamientos de inflación en un mes en el que el Gobierno levantó el pie en los subsidios económicos al transporte y los servicios públicos, a lo que se suma el aumento de la carne, lo que impactaría de lleno en el indicador mensual.

Con la confianza que le dieron las urnas, durante el mes pasado el Gobierno primero autorizó un incremento en las boletas de luz y gas del 3,8% promedio y luego en el caso de los colectivos que entran y salen de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) un aumento de casi el 10%. Frente a estos movimientos, las consultoras privadas estiman que la inflación de noviembre se ubicará entre el 2,5% y 2,3%. De confirmarse este último dato, se ubicaría por segundo mes consecutivo en el mismo nivel.

La inflación de octubre fueLa inflación de octubre fue de 2,3%, según el Indec.

Desde Equilibra estimaron que el IPC Nacional subió 2,5% impulsado por Regulados (3,3%) y el componente Núcleo (+2,4%), “tras subas significativas en Carnes (4,5%) que impulsaron el rubro de Alimentos y bebidas no alcohólicas (2,8%)”. “Los Regulados (naftas + tarifas) lideraron (+3,3%) y el rubro Carnes subió 4,5% (la Vacuna trepó 5,7%), impulsando AyB no estacionales 2,8% (máximos desde abril). La estabilidad cambiaria trajo calma en bienes del Resto del IPC Núcleo (2,2%)”, especificó Gonzalo Carreras, economista de la consultora.

Si bien la carne ya venía acelerándose desde octubre, en noviembre profundizó esa tendencia y le dio un impulso significativo al rubro de alimentos consumidos en el hogar (que es el de mayor ponderación), que aumentó 2,6% en el mes, por encima del promedio. “El alza del rubro no fue mayor aún debido a una baja de 12 % en las verduras, que constituyen un componente estacional; en otros componentes también hubo algo de moderación con respecto a octubre”, destacó.

Equilibra registró un incremento deEquilibra registró un incremento de la inflación a 2,5% en noviembre.

Otro contrarresto vino por el Cyber Monday. El evento de ofertas virtuales derivó en una reducción de precios en varios rubros durante la primera semana del mes, con particular impacto en equipamiento del hogar, en donde se incluyen diversos electrodomésticos. En lo que hace a servicios regulados, transporte público, electricidad y gas mostraron alzas superiores a las de meses previos.

Un diagnóstico más “optimista” tuvieron en la consultora LCG. Según sus estimaciones, la inflación de noviembre se ubicará en torno al 2,3% nuevamente. En el relevamiento de precios de alimentos y bebidas registraron un incremento del 3,3%. Con una tendencia de fuertes aumentos en las primeras semanas. Siendo la misma proyección general que tienen en Analytica.

Por su parte, el sondeo de Fundación Libertad y Progreso registró una suba de 2,3%. “Con este resultado, la inflación acumulada en el año alcanzaría el 27,7%, mientras que la variación interanual se ubicaría en 31,2%, consolidando veintiún meses consecutivos de desaceleración”, aseguraron desde el think tank liberal.

“A lo largo del mes, la dinámica semanal mostró comportamientos dispares. La primera semana arrancó con un salto del 1,0%, explicado en gran parte por el aumento de precios regulados que, en línea con los meses anteriores, volvieron a traccionar al alza: las prepagas aumentaron alrededor de 2,1% y el transporte registró un avance del 4,1%. Luego, el ritmo se moderó, con incrementos de 0,2% y 0,1% en la segunda y tercera semana, respectivamente, mientras que la última semana cerró con una suba similar a la inicial”, reza el informe.

Para la Fundación Libertad yPara la Fundación Libertad y Progreso, la inflación se mantuvo en 2,3% en noviembre.

En el último Relevamiento de Expectativas de Mercado (REM), que publicó el Banco Central de la República Argentina (BCRA), la mediana de las consultoras encuestadas indicó que en noviembre la inflación sería del 1,9%. Para diciembre anticiparon un 2%; recién en enero de 2026 comenzaría la desaceleración. Vale destacar que las proyecciones se publicaron antes de que el Gobierno oficializara los aumentos en los servicios públicos. El dato oficial del mes previo se dará a conocer el jueves 11 de diciembre por el Instituto Nacional de Estadística y Censos (Indec).

La estrategia de recorte

No obstante, todavía quedan precios de la economía atrasados, según la consultora Invecq. “Pese a que haya habido avances significativos —especialmente en el 1.º cuatrimestre de 2024, antes de que el Gobierno comenzara a priorizar la desinflación—, el proceso de realineamiento continúa incompleto. Comparando la estructura vigente con la del 1.º semestre de 2019 —última etapa previa de orden macroeconómico—, la ‘inflación reprimida’ asciende a 4,2 puntos. Los mayores ajustes pendientes se concentran en servicios públicos“, destacaron en un reporte.

Para la consultora Invecq hayPara la consultora Invecq hay atraso en 14 rubros.

Entre los segmentos con retrasos de entre 30 % y 40 % figura “Energía eléctrica y gas”, seguido por Transporte entre un 30 % y 20 %, al igual que Teléfono e internet y combustibles. Sobre esta última variable clave de la economía, un informe de Energía y Economía expuso que Caputo resignó ingresos por más de USD 2.100 millones al no aplicar las actualizaciones correspondientes del impuesto a los combustibles líquidos y al dióxido de carbono en lo que va del año.

Este se oficializó un aumento del 4,3 % (2,3 % por inflación y 2 % por recorte de subsidios) en colectivos, subtes y peajes en CABA; mientras que en la provincia de Buenos Aires se autorizó una suba del 14,8% en colectivos. En simultáneo, el Gobierno oficializó otro incremento en las boletas de luz y gas promedio del 2,8%. Lo que revela la convicción del ministro de Economía, Luis Caputo de avanzar con la estrategia de recorte de subsidios, tal como pactó con el Fondo Monetario Internacional (FMI).

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