Economia
El impacto del nuevo Código Urbanístico porteño: cómo serán los nuevos edificios y viviendas en los próximos años
La normativa redefine alturas, concentra desarrollos en avenidas y limita proyectos en calles residenciales. Algunos expertos alertan sobre los desafíos que eso significará para el acceso a la vivienda y el mercado.
La ciudad de Buenos Aires enfrenta un momento de cambio crucial en su desarrollo inmobiliario tras la reciente entrada en vigor del nuevo Código Urbanístico (CUR) que ya fue publicado en el Boletín Oficial. Este conjunto de regulaciones redefine los límites de construcción, reorganiza la edificabilidad y prioriza el crecimiento en avenidas principales.
Las nuevas normas buscan promover un desarrollo más ordenado, aunque también generaron debates sobre sus posibles efectos en la oferta habitacional y la dinámica del mercado inmobiliario. El CUR establece un enfoque más restrictivo para las zonas residenciales internas, limitan la posibilidad de nuevas construcciones en calles menores y concentran la actividad en los grandes corredores urbanos.
Vecinos de distintas agrupaciones comunales de Villa del Parque, Villa Santa Rita, Saavedra y Palermo, entre otras, consideran que el nuevo CUR no favorece el entorno urbano
Históricamente, las construcciones de menor escala en calles internas ofrecían oportunidades para emprendimientos de bajo costo, pero estas restricciones podrían generar una concentración en manos de grandes jugadores, y dejarían fuera a los más pequeños. Además, con la disminución de terrenos viables, se espera que los valores del suelo en las avenidas se incrementen significativamente, afectando también a los compradores finales.
Reconfiguración de las reglas
El CUR también introduce herramientas innovadoras como la Capacidad Constructiva Adicional (CCA), que habilita la transferencia de derechos de edificación entre distintas zonas de la ciudad. Este mecanismo permite a los desarrolladores sumar pisos en proyectos localizados en avenidas del norte de la ciudad, siempre y cuando inviertan en la refacción de edificios patrimoniales o en proyectos ubicados en la zona sur.
Aunque esta medida busca fomentar la descentralización y el equilibrio entre distintas áreas urbanas, también plantea interrogantes sobre la concentración de la actividad constructiva y su impacto en los precios del suelo.
El concepto de la CCA también genera tensión en el sector por las dificultades que podría acarrear en la implementación. Los desarrolladores deben equilibrar la rentabilidad de sus proyectos con los costos asociados a las inversiones requeridas en el sur o en edificios patrimoniales.
Santiago Levrio, director institucional de Alianza Urbana, destacó que “la norma busca agrupar la edificabilidad en zonas de alta circulación y evitar proyectos en áreas residenciales menos densas. Sin embargo, la cantidad de terrenos viables para nuevas obras disminuye 30%, y en zonas con alta demanda, la reducción alcanza el 50%”. Esto representa un gran desafío para desarrolladores que dependen de una oferta amplia de terrenos para planificar sus proyectos.
Levrio también contó que las alturas máximas en ciertas avenidas alcanzarán los 23 pisos, mientras que en otras se limitarán a 14 pisos. En los barrios más densos, el límite quedará en 9 pisos, y en zonas menos densas predominarán edificaciones de 4 pisos. En este contexto, aproximadamente el 60% de la ciudad estará restringida a construcciones de baja altura. “Para los edificios más altos, salvo las excepciones que traen las torres sorpresa que romperán el paisaje de varios barrios, el resto queda igual”, amplió.
Las alturas máximas en ciertas avenidas alcanzarán los 23 pisos, mientras que en otras se limitarán a 14 piso (Levrio)
Esta reorganización podría acentuar la desigualdad entre distintas zonas de la ciudad, con un fuerte impacto en los precios y en el acceso a la vivienda, informaron desde el sector desarrollador y constructor a la vez que siguen en obras más de 50.000 unidades en la ciudad.
Impacto en los diseños arquitectónicos
Un cambio controvertido es la eliminación del retiro obligatorio en edificaciones bajas.
Según Levrio, “esto genera más sombra en la vía pública y afecta la armonía con construcciones vecinas. La arquitectura resultante se asemeja a la de ciudades de la ex Unión Soviética, alejada de la identidad porteña”.
Gonzalo Bustos, director de FOT Libre, explicó que las nuevas normativas eliminan los retiros y modifican la profundidad constructiva en las Unidades de Sustentabilidad de Altura Baja (USAB). Esto encarece el valor del suelo y limita la capacidad de los desarrolladores para llevar adelante proyectos rentables.
“En estas zonas como Villa Ortúzar, la actividad constructiva tenderá a ser muy reducida, concentraría los desarrollos en sectores de mayor densidad”, advirtió Bustos.
Los diseños arquitectónicos también se verán afectados por las nuevas alturas permitidas. En avenidas principales, las torres podrán alcanzar los 68 metros de altura gracias a la CCA, lo que podría modificar significativamente el perfil urbano.
Kevin Savelski, director de Grupo 8.66, agregó: “esto permite la construcción de torres de hasta 68 metros -o aproximadamente 22 pisos- en avenidas principales, lo que revive la figura de las llamadas ‘torres sorpresa’, eliminadas en 2018″. Sin embargo, estas construcciones presentan limitantes muy específicas, como estar localizadas en terrenos de al menos 2.500 metros cuadrados.
Respecto a las alturas permitidas, el CUR introduce una mayor flexibilidad en unidades de sustentabilidad baja, aunque con ciertas restricciones en el uso del suelo. La nueva categorización incluye la Unidad de Sustentabilidad Baja 0 (USAB 0), que reemplaza a la antigua USAB 1, que posibilita edificios de hasta 9 metros (planta baja más dos pisos), sin requerimientos de retiro.
Otro cambio significativo radica en la optimización del diseño arquitectónico. Se reduce, por ejemplo, la superficie mínima de los patios verticales a 20 metros cuadrados (6 metros cuadrados menos que bajo la normativa anterior). “En este sentido, se busca “maximizar el aprovechamiento de las plantas arquitectónicas y reducir costos destinados a zonas no habitables,” detalló Savelski.
Sin embargo, en las calles internas, las limitaciones de altura y la eliminación de retiros podrían resultar en edificios más compactos y con menor espacio de esparcimiento.
Estrategias y escenario
Desde el segmento recomiendan enfocar los proyectos en zonas con mayor edificabilidad y considerar el uso de la Capacidad Constructiva Adicional (CCA).
“Los grandes desarrolladores podrán beneficiarse de las torres habilitadas en avenidas principales, mientras que los pequeños enfrentarán mayores barreras por los costos del suelo”, destacó Savelski. En las USAB 1 y 2, donde la edificabilidad es limitada, los desarrolladores deben optimizar los espacios disponibles.
“La reducción de la profundidad edificable obliga a diseñar edificios compactos, pero la baja rentabilidad en estas zonas podría frenar nuevos proyectos”, agregó Savelski.
En las zonas residenciales de baja densidad, la normativa busca limitar el uso comercial de los basamentos, lo que podría dificultar la inclusión de locales de proximidad en nuevos proyectos.
Obras bajo las nuevas normativas
Claudio Kulzer, proyectista y socio de la desarrolladora que construirá en el barrio de Saavedra, compartió cómo el CUR afecta a su proyecto ubicado en Quintana y Pico.
“El edificio aprobado bajo la zonificación USAM (Unidad de Sustentabilidad de Altura Media) permite planta baja más cinco pisos altos y dos retiros. Sin embargo, con la nueva normativa, esta zonificación cambiaría a USAB 2, que redujo drásticamente la capacidad constructiva”.
Kulzer destacó que la reducción de la capacidad constructiva limita las inversiones privadas que podrían mejorar la infraestructura barrial, “como veredas, iluminación y seguridad”.
Proyecciones
Las nuevas normativas intensificarán la concentración en avenidas y zonas de alta densidad. Esto podría llevar a un aumento sostenido en los precios de las propiedades y alquileres.
Levrio comentó: “La demanda se concentrará en distritos de 7 pisos o más, dejando fuera a varios emprendedores. Es probable que el valor del suelo aumente significativamente en un mercado activo, o que el sector enfrente una depresión económica si el mercado se estanca”.
El futuro de la construcción en CABA dependerá de cómo estas regulaciones se integren en un mercado en constante evolución. El sector enfrenta un escenario complejo pero lleno de desafíos.
Kevin Savelski concluyó: “Los grandes desarrolladores podrían capitalizar las herramientas del CUR, mientras que las pyme enfrentarán mayores dificultades, lo que podría cambiar el panorama del sector”.
Economia
La baja de la inflación se consolida como uno de los hitos que puede mostrar el Gobierno de cara a la campaña electoral
El 1,5% de mayo fue más bajo respecto a los pronósticos previos, pero será difícil que se repita este mes, porque se registra un repunte en alimentos. Caputo sacó rédito a su política de privilegiar la desinflación por sobre el fortalecimiento de reservas
La abrupta caída de la inflación de mayo a 1,5%, el menor registro en cinco años, representa un triunfo para la estrategia elegida por el ministro de Economía. Luis Caputo privilegió la estabilidad cambiaria y el estricto control de los agregados monetarios por sobre la acumulación de reservas. El objetivo de esta política fue justamente poner como prioridad la desaceleración de precios, reflejado ayer en los datos divulgados por el INDEC.
Lo más destacado del dato conocido ayer es que el rubro alimentos y bebidas subió apenas 0,5%, mientras que la canasta alimentaria cayó 0,4%. Se trata de datos claves, ya que la desaceleración de precios en este segmento impacta positivamente en la base de la pirámide social. Son las familias de menores ingresos las que más se ven favorecidas, teniendo en cuenta que la mayor parte de su gasto se dedica a compras en supermercados y autoservicios.
La inflación de servicios también se ubicó bien por encima de la promedio, llegando a 2,7%, reflejando el impacto real de los ajustes de precios sobre la clase media. Aquí entran tarifas de servicios públicos, alquileres, Internet, prepagas, restaurantes y cuotas de colegios, entre otros rubros.
Existe una probabilidad alta que se mantenga efectivamente por debajo del 2% mensual. Sin embargo, es menor claro que se pueda mantener la tendencia descendente desde los niveles actuales en los próximos meses.
La consultora LCG, por ejemplo registró un fuerte repunte en alimentos en la segunda semana de junio, con incrementos de 1,7% tras haber registrado estabilidad de precios en la primera semana. Entre los productos que lideran las subas hay varios de la canasta básica: aceites aumentaron 5,9%, verduras 4% (tras la caída de junio) y carnes 1,3%. La inflación promedio para las últimas cuatro semanas en este rubro fue de 1,6%, bien por encima del registro de mayo.
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Por lo tanto, no será fácil que este mes se mantenga un nivel similar al de mayo, pero sí existe una probabilidad alta de que se mantenga por debajo del 2%. La probabilidad de que este comportamiento se mantenga hasta la medición de septiembre también aumentó considerablemente.
La expectativa del Gobierno es que mantener la inflación en niveles acotados sea clave para conseguir un buen resultado electoral en octubre. Javier Milei siempre tuvo claro que la principal demanda de la sociedad cuando asumió era la reducción de la inflación, que pasó del 25,5% en diciembre de 2023 (producto de la devaluación) a solo 1,5% en la última medición.
Que la baja se explique sobre todo en la mayor estabilidad registrada en alimentos también es una buena noticia para la Casa Rosada, ya que el impacto se siente en sectores populares, históricamente más cercanos al peronismo o al kirchnerismo.
Por supuesto que por delante quedan muchos desafíos, en particular consolidar la reactivación para que se transforme en crecimiento genuino. También la necesidad de crear puestos de trabajo para al menos compensar la destrucción de empleo de sectores como las pymes industriales. Pero posiblemente esto sean temas que figurarán en las demandas de los próximos dos años, ya pensando en la elección presidencial de 2027.
Economia
Después de la tragedia de Bahía Blanca, el Complejo General Cerri de TGS está otra vez 100% operativo
La magnitud de la inundación que afectó a las ciudades de Bahía Blanca y General Daniel Cerri impactó a toda la comunidad y también dañó gravemente al Complejo Industrial, uno de los pilares productivos de la trasportadora de gas
Después de la inundación y la tragedia que sufrió la ciudad bonaerense de Bahía Blanca, y tras tres meses de trabajo intenso e ininterrumpido, la trasportadora de gas TGS anunció que su Complejo Cerri se encuentra nuevamente 100% operativo.
“En nombre de todo TGS, quiero agradecer profundamente a nuestros colaboradores, proveedores, contratistas, vecinos y a toda la comunidad de Bahía Blanca por su apoyo incondicional y su compromiso durante estos meses. Lo que logramos en este tiempo récord no solo demuestra capacidad técnica, sino también una enorme vocación de servicio, solidaridad y sentido de pertenencia. Gracias a todos por ayudarnos a poner nuevamente de pie una instalación clave para la energía del país, luego de lo tristemente sufrido”, afirmó Oscar Sardi, CEO de TGS.
Desde la compañía energética destacaron que para la recuperación, trabajaron no solo colaboradores de TGS provenientes de distintos puntos del país, sino también más de 150 proveedores y contratistas de servicios y materiales, cuyo trabajo coordinado y compromiso resultaron clave para la recuperación del complejo.
Economia
En busca de sumar reservas, el Gobierno reduce trabas a capitales extranjeros de corto plazo
El Ejecutivo eliminó barreras para la operación de fondos internacionales con títulos públicos y redujo las condiciones para el retiro de divisas
El Gobierno nacional avanzó con un nuevo paquete de medidas orientadas a estimular la entrada de divisas mediante la flexibilización de normas que hasta ahora limitaban la operatoria de capital extranjero en el mercado financiero local. Las decisiones, tomadas en simultáneo por la Comisión Nacional de Valores (CNV) y el Banco Central (BCRA), apuntaron a facilitar tanto el ingreso como el egreso de fondos especulativos de corto plazo que inviertan en instrumentos de deuda emitidos por el Tesoro Nacional.
Desde el lado regulatorio, la CNV publicó la Resolución General N.º 1068, por la cual se amplió el conjunto de excepciones al límite diario de $200 millones que regía para transferencias al exterior de valores negociables por parte de inversores no residentes. A partir de esta disposición, esa restricción dejó de aplicarse en casos en los que se trate de bonos del Tesoro con vencimiento igual o mayor a 180 días desde su fecha de emisión y que hayan sido adquiridos en colocación primaria, siempre hasta el valor nominal suscripto.
En paralelo, el BCRA confirmó que eliminará el plazo mínimo de permanencia de 180 días para los fondos del exterior que ingresen al país y participen en operaciones en el Mercado Libre de Cambios (MLC) o en licitaciones primarias de títulos públicos del Ministerio de Economía. Esta condición, vigente desde abril de este año tras la Comunicación “A” 8230, había sido parcialmente modificada en mayo con la Comunicación “A” 8245 para permitir la suscripción del Bonte 2030 en dólares. Ahora, la permanencia mínima se suprime completamente.
El presidente del BCRA, Santiago Bausili, explicó que la decisión respondió a una revisión del esquema de restricciones cambiarias vigente. Consideró que el “cepo” aplicado desde 2019 había dejado de cumplir su función original y se transformó en un obstáculo para el ingreso de nuevos fondos. Según declaraciones públicas, el funcionario sostuvo que los inversores que querían salir ya lo habían hecho y que actualmente no existían trabas relevantes que justificaran mantener el régimen anterior.
Estas modificaciones se dieron en un contexto de estrategia coordinada entre la autoridad monetaria y el Ministerio de Economía, orientada a reforzar las reservas internacionales mediante el ingreso de divisas del exterior. Para ello, el equipo liderado por Luis Caputo activó dos mecanismos: por un lado, la firma de un acuerdo de financiamiento tipo REPO con siete bancos internacionales por un monto de US$2.000 millones; por el otro, una nueva licitación del Bonte 2030, que permite suscripción en dólares por parte de inversores locales y extranjeros.
El llamado a licitación se programó para el viernes 13 de junio y apuntó a captar US$500 millones, la mitad del monto obtenido en la primera colocación de abril, que se orientó exclusivamente a no residentes. En esta oportunidad, tanto residentes como no residentes pudieron participar en la oferta, lo que amplió el universo potencial de suscriptores.
En su debut, el Bonte 2030 ofreció una tasa del 29,5%, superior a las expectativas de mercado. Esta rentabilidad, combinada con la eliminación de las restricciones de salida, representó un atractivo importante para los fondos internacionales, que encontraron mejores condiciones para operar en el mercado local. Además, se estableció un límite mensual de US$1.000 millones para este tipo de colocaciones, lo que permitió mantener cierto grado de control sobre los flujos.
El secretario de Finanzas, Pablo Quirno, confirmó que el menú de la licitación incluiría además letras capitalizables con vencimientos en julio, agosto, septiembre y noviembre, orientadas a captar el interés de fondos comunes de inversión. Asimismo, se pusieron en oferta dos Bonos Capitalizables (BONCAP) con vencimientos en enero y junio de 2026.
Desde el Ministerio de Economía, el subsecretario de Política Económica, José Luis Daza, consideró que estas decisiones formaban parte de un plan para anticipar el regreso a los mercados voluntarios de deuda con legislación extranjera. En declaraciones a medios, sostuvo que el programa económico avanzaba mejor de lo previsto y que la colocación de instrumentos en moneda dura reflejaba ese ritmo.
Por otro lado, el Tesoro anunció que a partir de este mes se publicará un cronograma anual de licitaciones de deuda pública. Esta medida apunta a brindar previsibilidad y permitir que los agentes financieros planifiquen su participación de forma más ordenada, tanto en moneda local como extranjera.
El objetivo del Gobierno nacional consistió en asegurar un flujo constante de divisas que le permita reforzar las reservas internacionales, cumplir los compromisos asumidos con el Fondo Monetario Internacional (FMI) y enfrentar el segundo semestre sin sobresaltos financieros. En este período, se proyecta una baja en la liquidación de exportaciones agroindustriales, así como un aumento en la dolarización de portafolios minoristas en vísperas del calendario electoral.
Diversos analistas interpretaron que la relajación de controles podría facilitar el ingreso de capitales de corto plazo que busquen aprovechar el diferencial de tasas. Al mismo tiempo, advirtieron sobre la posibilidad de que esos flujos generen mayor volatilidad en caso de una salida masiva o imprevista. Aunque destacaron que estas medidas podían ayudar a sostener el tipo de cambio en el corto plazo, también consideraron que podrían consolidar un nivel mínimo más alto para el dólar.
Con esta serie de anuncios, el Gobierno argentino consolidó una estrategia de financiamiento basada en el mercado voluntario local, con foco en la emisión de instrumentos que puedan ser suscriptos en dólares y liquidados en pesos. El desafío de las próximas semanas será evaluar la respuesta del mercado y la capacidad del esquema para sostener la acumulación de reservas sin necesidad de intervención directa del BCRA.
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