Economia
El impacto del nuevo Código Urbanístico porteño: cómo serán los nuevos edificios y viviendas en los próximos años
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La normativa redefine alturas, concentra desarrollos en avenidas y limita proyectos en calles residenciales. Algunos expertos alertan sobre los desafíos que eso significará para el acceso a la vivienda y el mercado.
La ciudad de Buenos Aires enfrenta un momento de cambio crucial en su desarrollo inmobiliario tras la reciente entrada en vigor del nuevo Código Urbanístico (CUR) que ya fue publicado en el Boletín Oficial. Este conjunto de regulaciones redefine los límites de construcción, reorganiza la edificabilidad y prioriza el crecimiento en avenidas principales.
Las nuevas normas buscan promover un desarrollo más ordenado, aunque también generaron debates sobre sus posibles efectos en la oferta habitacional y la dinámica del mercado inmobiliario. El CUR establece un enfoque más restrictivo para las zonas residenciales internas, limitan la posibilidad de nuevas construcciones en calles menores y concentran la actividad en los grandes corredores urbanos.
Vecinos de distintas agrupaciones comunales de Villa del Parque, Villa Santa Rita, Saavedra y Palermo, entre otras, consideran que el nuevo CUR no favorece el entorno urbano
Históricamente, las construcciones de menor escala en calles internas ofrecían oportunidades para emprendimientos de bajo costo, pero estas restricciones podrían generar una concentración en manos de grandes jugadores, y dejarían fuera a los más pequeños. Además, con la disminución de terrenos viables, se espera que los valores del suelo en las avenidas se incrementen significativamente, afectando también a los compradores finales.
Reconfiguración de las reglas
El CUR también introduce herramientas innovadoras como la Capacidad Constructiva Adicional (CCA), que habilita la transferencia de derechos de edificación entre distintas zonas de la ciudad. Este mecanismo permite a los desarrolladores sumar pisos en proyectos localizados en avenidas del norte de la ciudad, siempre y cuando inviertan en la refacción de edificios patrimoniales o en proyectos ubicados en la zona sur.
Aunque esta medida busca fomentar la descentralización y el equilibrio entre distintas áreas urbanas, también plantea interrogantes sobre la concentración de la actividad constructiva y su impacto en los precios del suelo.

El concepto de la CCA también genera tensión en el sector por las dificultades que podría acarrear en la implementación. Los desarrolladores deben equilibrar la rentabilidad de sus proyectos con los costos asociados a las inversiones requeridas en el sur o en edificios patrimoniales.
Santiago Levrio, director institucional de Alianza Urbana, destacó que “la norma busca agrupar la edificabilidad en zonas de alta circulación y evitar proyectos en áreas residenciales menos densas. Sin embargo, la cantidad de terrenos viables para nuevas obras disminuye 30%, y en zonas con alta demanda, la reducción alcanza el 50%”. Esto representa un gran desafío para desarrolladores que dependen de una oferta amplia de terrenos para planificar sus proyectos.
Levrio también contó que las alturas máximas en ciertas avenidas alcanzarán los 23 pisos, mientras que en otras se limitarán a 14 pisos. En los barrios más densos, el límite quedará en 9 pisos, y en zonas menos densas predominarán edificaciones de 4 pisos. En este contexto, aproximadamente el 60% de la ciudad estará restringida a construcciones de baja altura. “Para los edificios más altos, salvo las excepciones que traen las torres sorpresa que romperán el paisaje de varios barrios, el resto queda igual”, amplió.
Las alturas máximas en ciertas avenidas alcanzarán los 23 pisos, mientras que en otras se limitarán a 14 piso (Levrio)
Esta reorganización podría acentuar la desigualdad entre distintas zonas de la ciudad, con un fuerte impacto en los precios y en el acceso a la vivienda, informaron desde el sector desarrollador y constructor a la vez que siguen en obras más de 50.000 unidades en la ciudad.
Impacto en los diseños arquitectónicos
Un cambio controvertido es la eliminación del retiro obligatorio en edificaciones bajas.
Según Levrio, “esto genera más sombra en la vía pública y afecta la armonía con construcciones vecinas. La arquitectura resultante se asemeja a la de ciudades de la ex Unión Soviética, alejada de la identidad porteña”.

Gonzalo Bustos, director de FOT Libre, explicó que las nuevas normativas eliminan los retiros y modifican la profundidad constructiva en las Unidades de Sustentabilidad de Altura Baja (USAB). Esto encarece el valor del suelo y limita la capacidad de los desarrolladores para llevar adelante proyectos rentables.
“En estas zonas como Villa Ortúzar, la actividad constructiva tenderá a ser muy reducida, concentraría los desarrollos en sectores de mayor densidad”, advirtió Bustos.
Los diseños arquitectónicos también se verán afectados por las nuevas alturas permitidas. En avenidas principales, las torres podrán alcanzar los 68 metros de altura gracias a la CCA, lo que podría modificar significativamente el perfil urbano.
Kevin Savelski, director de Grupo 8.66, agregó: “esto permite la construcción de torres de hasta 68 metros -o aproximadamente 22 pisos- en avenidas principales, lo que revive la figura de las llamadas ‘torres sorpresa’, eliminadas en 2018″. Sin embargo, estas construcciones presentan limitantes muy específicas, como estar localizadas en terrenos de al menos 2.500 metros cuadrados.
Respecto a las alturas permitidas, el CUR introduce una mayor flexibilidad en unidades de sustentabilidad baja, aunque con ciertas restricciones en el uso del suelo. La nueva categorización incluye la Unidad de Sustentabilidad Baja 0 (USAB 0), que reemplaza a la antigua USAB 1, que posibilita edificios de hasta 9 metros (planta baja más dos pisos), sin requerimientos de retiro.
Otro cambio significativo radica en la optimización del diseño arquitectónico. Se reduce, por ejemplo, la superficie mínima de los patios verticales a 20 metros cuadrados (6 metros cuadrados menos que bajo la normativa anterior). “En este sentido, se busca “maximizar el aprovechamiento de las plantas arquitectónicas y reducir costos destinados a zonas no habitables,” detalló Savelski.

Sin embargo, en las calles internas, las limitaciones de altura y la eliminación de retiros podrían resultar en edificios más compactos y con menor espacio de esparcimiento.
Estrategias y escenario
Desde el segmento recomiendan enfocar los proyectos en zonas con mayor edificabilidad y considerar el uso de la Capacidad Constructiva Adicional (CCA).
“Los grandes desarrolladores podrán beneficiarse de las torres habilitadas en avenidas principales, mientras que los pequeños enfrentarán mayores barreras por los costos del suelo”, destacó Savelski. En las USAB 1 y 2, donde la edificabilidad es limitada, los desarrolladores deben optimizar los espacios disponibles.
“La reducción de la profundidad edificable obliga a diseñar edificios compactos, pero la baja rentabilidad en estas zonas podría frenar nuevos proyectos”, agregó Savelski.
En las zonas residenciales de baja densidad, la normativa busca limitar el uso comercial de los basamentos, lo que podría dificultar la inclusión de locales de proximidad en nuevos proyectos.
Obras bajo las nuevas normativas
Claudio Kulzer, proyectista y socio de la desarrolladora que construirá en el barrio de Saavedra, compartió cómo el CUR afecta a su proyecto ubicado en Quintana y Pico.
“El edificio aprobado bajo la zonificación USAM (Unidad de Sustentabilidad de Altura Media) permite planta baja más cinco pisos altos y dos retiros. Sin embargo, con la nueva normativa, esta zonificación cambiaría a USAB 2, que redujo drásticamente la capacidad constructiva”.

Kulzer destacó que la reducción de la capacidad constructiva limita las inversiones privadas que podrían mejorar la infraestructura barrial, “como veredas, iluminación y seguridad”.
Proyecciones
Las nuevas normativas intensificarán la concentración en avenidas y zonas de alta densidad. Esto podría llevar a un aumento sostenido en los precios de las propiedades y alquileres.
Levrio comentó: “La demanda se concentrará en distritos de 7 pisos o más, dejando fuera a varios emprendedores. Es probable que el valor del suelo aumente significativamente en un mercado activo, o que el sector enfrente una depresión económica si el mercado se estanca”.
El futuro de la construcción en CABA dependerá de cómo estas regulaciones se integren en un mercado en constante evolución. El sector enfrenta un escenario complejo pero lleno de desafíos.
Kevin Savelski concluyó: “Los grandes desarrolladores podrían capitalizar las herramientas del CUR, mientras que las pyme enfrentarán mayores dificultades, lo que podría cambiar el panorama del sector”.
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Economia
Por qué la acumulación de reservas es clave para bajar el riesgo país, según analistas
Publicado
9 horas atráson
2 diciembre, 2025Por
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El ministro de Economía, Luis Caputo, sostuvo que no hay que preocuparse por la meta de acumulación con el FMI, pero varios economistas advirtieron que la compra de divisas mejoraría este indicador clave
De cara a los vencimientos en moneda extranjera de 2026, el equipo económico que lidera el ministro Luis Caputo tiene un plan A y B. El primero de ellos depende de que el riesgo país baje y la Argentina pueda acceder a los mercados internacionales de deuda. Si bien luego de la victoria electoral del oficialismo el indicador que mide el JP Morgan tuvo una baja considerable, parece haber encontrado un piso que lo complica.
La variable arrancó diciembre a 648 puntos, a pesar de que a principios de noviembre tocó un mínimo de 598. Esta baja desde los 1.100 estuvo influida por el envión que le dio la victoria en las urnas al Gobierno, pero también la versión que llegó desde Washington D. C. por parte de Bloomberg de que Caputo le adelantó a inversores la recompra de deuda, a la par de modificaciones en el régimen cambiario de bandas.
No obstante, para el director de la consultora PxQ, Emmanuel Álvarez Agis, la acumulación de reservas internacionales ayudaría a que el riesgo país baje. “Todo esto se basa en el problema libertario de no comprar reservas porque eso implica emitir dinero (…)”, destacó en Ahora Play.
A pesar de las advertencias de los analistas, la no compra de reservas no es un problema para el ministro de Economía, Luis Caputo, quien acordó con el Fondo Monetario Internacional (FMI) de tener netas por USD -2.600 millones para diciembre de 2025. “Lejos de ser algo que nosotros subestimamos, para nosotros es una prioridad, pero hoy por hoy está separado lo que es acumulación de reservas de lo que es el pago de nuestras deudas (…). Hoy estamos en una situación que cambió, se abrieron varias avenidas desde lo financiero. No solo tenemos el swap chino y el apoyo de Estados Unidos, sino que ahora se han abierto otras alternativas que es la que escuchan, también estamos hablando con bancos”, afirmó el ministro durante su participación en la Conferencia Industrial de la UIA.
Para el director de la consultora Analytica, Claudio Caprarulo, más allá del buen resultado electoral y del apoyo concreto de los Estados Unidos, el equipo económico aún no logró dar señales respecto a cambios que permitan mejorar la sostenibilidad del actual esquema cambiario lo que complica la baja. “Entre otras cosas, por el momento el pago de USD 4.216 millones el próximo 9 de enero con bonistas debería hacerse activando nuevamente el swap de monedas con el Tesoro de Estados Unidos y/o con los dólares que desembolsó el FMI en abril. Resta ver si en las próximas semanas hay anuncios que den mayor certidumbre sobre la deuda argentina y permitan reducir el riesgo país en el corto plazo”, comentó.
Una postura similar tuvo el director de C&T Asesores Económicos, Camilo Tiscornia, para quien la publicación del Wall Street Journal sobre que se habría suspendido el préstamo por USD 20.000 millones de bancos norteamericanos para hacer operaciones en el mercado de deuda, generó ruido entre los inversores. “Fue un cambio en las expectativas, al no estar seguro o claro lo que va a pasar con eso, gana peso el tema de la acumulación de reservas”, destacó. Bajo su perspectiva, no hay dudas que la administración libertaria pagará los vencimientos de enero de 2026.
La clave para Tiscornia va a estar en cómo reaccione el Gobierno este mes, cuando quienes compraron dólares para resguardarse en la previa de las elecciones los venda porque necesita pesos y comience a aparecer la cosecha de trigo que será récord. “Si el BCRA aparece comprando los dólares, el Tesoro es más complicado porque no tiene tantos pesos”, concluyó el consultor.
Economia
Con más demanda estacional de pesos, el tipo de cambio enfrenta presiones a la baja en diciembre
Publicado
9 horas atráson
2 diciembre, 2025Por
Admin
En noviembre se notó una caída notoria en la cantidad demandada de dólares. El Central relajó los encajes para satisfacer la necesidad de moneda local y se espera que el sector privado venda divisas para afrontar el medio aguinaldo y las fiestas
Las próximas semanas tendrán un fuerte incremento de la demanda de dinero, como sucede en cada fin de año. La combinación del pago del medio aguinaldo y los gastos de las fiestas provocan este fenómeno, que según los expertos implica un aumento estacional de la cantidad de pesos equivalente a 10% de la base monetario. Esto implica una suba en pocas semanas cercana a $4 billones.
Las necesidades de pesos se pueden abastecer de distinta manera. El Banco Central ya alivió la semana pasada la exigencia de encajes a los bancos, lo que libera fondos. De hecho, en las últimas horas muchas entidades salieron a ofrecer adelantos de corto plazo para que las empresas puedan enfrentar el pago del medio aguinaldo a mediados de mes.
También es factible que aumente la venta de dólares luego de compras récord en los últimos meses. Desde que se abrió el cepo cambiario las compras del público e indirectamente de las empresas superaron los USD 35.000 millones en todo concepto. En octubre, mes electoral, la demanda de dólares neta de libre disponibilidad fue de USD 4.000 millones.
La semana pasada el Tesoro norteamericano confirmó que vendió USD 2.500 millones previo a las elecciones para calmar el tipo de cambio y defender el techo de la banda. Se trató de una intervención inédita que cumplió su objetivo. Ahora recompró esas divisas pero le otorgó al Central un swap de monedas por una cifra equivalente para que no hubiera impacto en el nivel de reservas.
El aumento de la demanda de pesos y la presión a la baja del tipo de cambio es un arma de doble filo. Sucede que puede dar la falsa idea de una situación controlada, que puede llevar a una expansión de dinero exagerada con el objetivo de impulsar el nivel de actividad.
Esto ya ha sucedido en otros períodos, incluso en los gobiernos de Alberto Fernández y también de Mauricio Macri. Todavía se recuerda la decisión del macrismo el 28 de diciembre de 2017 de aumentar el objetivo de inflación para el año siguiente, acompañado de una baja de tasas y mayor expansión monetaria. A los pocos meses estallaba la crisis cambiaria que terminó con un salvataje récord del FMI.
Para fin de año y sobre todo en enero se espera que crezca la demanda de dólares para turismo y en particular para hacer frente al pago de la tarjeta en el caso de los que viajaron al exterior. Pero, más allá de la evolución del dólar en el corto plazo, en el mercado no terminan de ponerse de acuerdo sobre lo que podría ocurrir en 2026.
Según un informe para inversores de Delphos Investment, el tipo de cambio real tendería a mantenerse estable el año próximo. “De hecho el mercado no cree que el techo de la banda permanezca con un ajuste del 1% mensual, como promete Economía, sino que aguarda un incremento del orden del 2% por mes”, señalaron.
Por su parte, Fernando Marengo, economista jefe de Black Toro, opinó que el escenario más probable es el de una apreciación del tipo de cambio: “Si se mantienen estos niveles de confianza van a entrar más dólares por la cuenta capital. Esto va a generar que el dólar tienda a caer y allí se verá en qué nivel el Tesoro o el Central están dispuestos a comprar, pero no debería ser muy lejos de los $ 1.400. Hoy el problema que tenemos por delante no es que el tipo de cambio toque el techo de la banda, sino que caiga rápido”.
Economia
La inflación volvió a quedar por encima de 2% en noviembre, según consultoras privadas
Publicado
9 horas atráson
2 diciembre, 2025Por
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Las mediciones de alta frecuencia de las consultoras proyectaron un rango de entre 2,3% y 2,5% para el mes anterior. La estrategia de recorte de subsidios del Gobierno
Terminó noviembre y las consultoras privadas difundieron sus relevamientos de inflación en un mes en el que el Gobierno levantó el pie en los subsidios económicos al transporte y los servicios públicos, a lo que se suma el aumento de la carne, lo que impactaría de lleno en el indicador mensual.
Con la confianza que le dieron las urnas, durante el mes pasado el Gobierno primero autorizó un incremento en las boletas de luz y gas del 3,8% promedio y luego en el caso de los colectivos que entran y salen de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) un aumento de casi el 10%. Frente a estos movimientos, las consultoras privadas estiman que la inflación de noviembre se ubicará entre el 2,5% y 2,3%. De confirmarse este último dato, se ubicaría por segundo mes consecutivo en el mismo nivel.

Desde Equilibra estimaron que el IPC Nacional subió 2,5% impulsado por Regulados (3,3%) y el componente Núcleo (+2,4%), “tras subas significativas en Carnes (4,5%) que impulsaron el rubro de Alimentos y bebidas no alcohólicas (2,8%)”. “Los Regulados (naftas + tarifas) lideraron (+3,3%) y el rubro Carnes subió 4,5% (la Vacuna trepó 5,7%), impulsando AyB no estacionales 2,8% (máximos desde abril). La estabilidad cambiaria trajo calma en bienes del Resto del IPC Núcleo (2,2%)”, especificó Gonzalo Carreras, economista de la consultora.
Si bien la carne ya venía acelerándose desde octubre, en noviembre profundizó esa tendencia y le dio un impulso significativo al rubro de alimentos consumidos en el hogar (que es el de mayor ponderación), que aumentó 2,6% en el mes, por encima del promedio. “El alza del rubro no fue mayor aún debido a una baja de 12 % en las verduras, que constituyen un componente estacional; en otros componentes también hubo algo de moderación con respecto a octubre”, destacó.

Otro contrarresto vino por el Cyber Monday. El evento de ofertas virtuales derivó en una reducción de precios en varios rubros durante la primera semana del mes, con particular impacto en equipamiento del hogar, en donde se incluyen diversos electrodomésticos. En lo que hace a servicios regulados, transporte público, electricidad y gas mostraron alzas superiores a las de meses previos.
Un diagnóstico más “optimista” tuvieron en la consultora LCG. Según sus estimaciones, la inflación de noviembre se ubicará en torno al 2,3% nuevamente. En el relevamiento de precios de alimentos y bebidas registraron un incremento del 3,3%. Con una tendencia de fuertes aumentos en las primeras semanas. Siendo la misma proyección general que tienen en Analytica.
Por su parte, el sondeo de Fundación Libertad y Progreso registró una suba de 2,3%. “Con este resultado, la inflación acumulada en el año alcanzaría el 27,7%, mientras que la variación interanual se ubicaría en 31,2%, consolidando veintiún meses consecutivos de desaceleración”, aseguraron desde el think tank liberal.
“A lo largo del mes, la dinámica semanal mostró comportamientos dispares. La primera semana arrancó con un salto del 1,0%, explicado en gran parte por el aumento de precios regulados que, en línea con los meses anteriores, volvieron a traccionar al alza: las prepagas aumentaron alrededor de 2,1% y el transporte registró un avance del 4,1%. Luego, el ritmo se moderó, con incrementos de 0,2% y 0,1% en la segunda y tercera semana, respectivamente, mientras que la última semana cerró con una suba similar a la inicial”, reza el informe.

En el último Relevamiento de Expectativas de Mercado (REM), que publicó el Banco Central de la República Argentina (BCRA), la mediana de las consultoras encuestadas indicó que en noviembre la inflación sería del 1,9%. Para diciembre anticiparon un 2%; recién en enero de 2026 comenzaría la desaceleración. Vale destacar que las proyecciones se publicaron antes de que el Gobierno oficializara los aumentos en los servicios públicos. El dato oficial del mes previo se dará a conocer el jueves 11 de diciembre por el Instituto Nacional de Estadística y Censos (Indec).
La estrategia de recorte
No obstante, todavía quedan precios de la economía atrasados, según la consultora Invecq. “Pese a que haya habido avances significativos —especialmente en el 1.º cuatrimestre de 2024, antes de que el Gobierno comenzara a priorizar la desinflación—, el proceso de realineamiento continúa incompleto. Comparando la estructura vigente con la del 1.º semestre de 2019 —última etapa previa de orden macroeconómico—, la ‘inflación reprimida’ asciende a 4,2 puntos. Los mayores ajustes pendientes se concentran en servicios públicos“, destacaron en un reporte.

Entre los segmentos con retrasos de entre 30 % y 40 % figura “Energía eléctrica y gas”, seguido por Transporte entre un 30 % y 20 %, al igual que Teléfono e internet y combustibles. Sobre esta última variable clave de la economía, un informe de Energía y Economía expuso que Caputo resignó ingresos por más de USD 2.100 millones al no aplicar las actualizaciones correspondientes del impuesto a los combustibles líquidos y al dióxido de carbono en lo que va del año.
Este se oficializó un aumento del 4,3 % (2,3 % por inflación y 2 % por recorte de subsidios) en colectivos, subtes y peajes en CABA; mientras que en la provincia de Buenos Aires se autorizó una suba del 14,8% en colectivos. En simultáneo, el Gobierno oficializó otro incremento en las boletas de luz y gas promedio del 2,8%. Lo que revela la convicción del ministro de Economía, Luis Caputo de avanzar con la estrategia de recorte de subsidios, tal como pactó con el Fondo Monetario Internacional (FMI).
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