Contempla contratos por dos años de duración y el precio del alquiler puede fijarse con plazos de entre tres y 12 meses
Luego de varias semanas, este miércoles se retomó el debate por la Ley de Alquileres en la Cámara de Diputados. En la reunión de las comisiones de Legislación General y Presupuesto, que encabezan Cecilia Moreau y Carlos Heller, la oposición logró un dictamen de consenso para un proyecto de modificación de la ley vigente.
El proyecto acordado por la oposición incluye a los bloques de Juntos por el Cambio, Interbloque Federal y Juntos Somos Río Negro, entre otros, y contempla los siguientes puntos:
– El contrato de alquiler, si carece de plazo expreso mayor, será por un plazo mínimo legal de dos años (el plazo actual es de tres años)
– El precio del alquiler debe fijarse como valor único y por períodos mensuales, sobre el cual podrán realizarse ajustes con la periodicidad que acuerden las partes, entre tres y 12 meses.
– Para los ajustes, las partes deberán convenir el mecanismo de actualización del precio del alquiler al inicio del contrato. Podrán optar entre: el Índice de Precios al Consumidor (IPC), el Índice de Precios Mayoristas (IPM) o el Índice de Salarios (IS) elaborados por el Instituto Nacional de Estadísticas y Censos (Indec) o una combinación de dichos índices.
– Los contratos de locación de inmueble deben ser declarados por el locador ante la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP).
– Incorpora incentivos fiscales para los propietarios. En el caso de los monotributistas, la actividad de locación de inmuebles,mediante contratos registrados, se considerará como una sola unidad de explotación independientemente de la cantidad de propiedades afectadas. En el caso de Bienes Personales, quedarán exentos los inmuebles destinados a alquiler para casa-habitación. Y habrá exenciones para el Impuesto a los débitos y créditos bancarios en caja de ahorro o cuentas corrientes bancarias utilizadas en forma exclusiva para las operaciones a la actividad de locación de inmuebles con destino casa-habitación.
”El Frente de Todos, en tanto, propone mantener la ley vigente, votada hace dos años, y sumar algunos beneficios fiscales a los propietarios que alquilan sus inmuebles para mejorar la oferta de viviendas; en tanto, varios bloques de la oposición impulsarán cambios como la reducción de los contratos de tres a dos años y los acuerdos entre propietarios e inquilinos sobre la modalidad de actualización.
La actualización de los contratos es uno de los puntos clave
La Ley de Alquileres entró en vigencia hace dos años, pero a los pocos meses sus efectos no deseados hicieron que diversos sectores comenzaran a plantear cambios y fue uno de los lemas de de campaña de la oposición en las últimas elecciones legislativas. A fines del año pasado, el propio Gobierno reconoció la necesidad de modificaciones. En su momento, la norma tuvo amplio consenso: fue aprobada por la Cámara de Diputados en noviembre de 2019, durante el Gobierno de Mauricio Macri, pero terminó siendo sancionada por el Senado en junio de 2020, durante la gestión de Alberto Fernández.
El valor de alquiler de un monoambiente en la ciudad de Buenos Aires durante mayo fue de $50.697 mensuales, casi la mitad del salario promedio
Su sanción introdujo dos cambios clave, que generaron incertidumbre entre los propietarios: extender la duración de los contratos de dos a tres años y una sola actualización anual del valor mensual del alquiler de acuerdo a un índice que combina la evolución de los salarios y la inflación. Con su aprobación, según datos del mercado, se produjo una suba por encima de la inflación para los nuevos contratos, con dueños que buscaban cubrirse de sus efectos negativos y de la baja rentabilidad (los alquileres se pagan en pesos y las propiedades en dólares).
En noviembre del año pasado, Sergio Massa anunció que impulsaría una modificación de la ley actual. Y unos meses después, el 1º de marzo pasado, durante la apertura de las sesiones en el Congreso, el presidente Alberto Fernández también pidió avanzar con los cambios. Sin embargo, el tratamiento legislativo se demoró y luego de que la oposición anunciara la convocatoria a una sesión especial para derogar la ley en abril pasado, los distintos bloques llegaron a un acuerdo para que se debata un proyecto consensuado.
Desde el Colegio de Profesionales Inmobiliarios porteño (CPI) se mantienen expectantes. “Confiamos en que el proyecto que surja del debate expresará la postura que conjuntamente delineamos todas las entidades del sector. La demora en la modificación de la Ley de Alquileres generó incertidumbre en el mercado locativo de viviendas. Pedimos a los legisladores que sigan trabajando en pos de lograr un consenso que lleve tranquilidad a las familias”, aseguró Marta Liotto, titular del CPI.
De acuerdo a un relevamiento realizado por el portal inmobiliario Zonaprop, el valor de alquiler de un monoambiente en la ciudad de Buenos Aires durante mayo fue de $50.697 mensuales, lo que representa casi la mitad del salario promedio ($121.220 por mes de acuerdo al índice Ripte).
Un departamento de dos ambientes y 50 metros cuadrados se ubicó en $60.262 por mes, mientras que, una unidad de tres ambientes y 70 metros cuadrados se alquila por $81.943 por mes. Los precios de alquiler en mayo aumentaron un 6% por encima del mes anterior y en 2022 los nuevos contratos de alquiler acumulan una suba del 28,5%, levemente por debajo de la inflación (29,9%) pero por encima del ajuste de los contratos existentes (20,6% según el índice). “La oferta de departamentos en alquiler se mantiene acotada”, destacó el informe.
El ministro de Economía, Luis Caputo, sostuvo que no hay que preocuparse por la meta de acumulación con el FMI, pero varios economistas advirtieron que la compra de divisas mejoraría este indicador clave
De cara a los vencimientos en moneda extranjera de 2026, el equipo económico que lidera el ministro Luis Caputo tiene un plan A y B. El primero de ellos depende de que el riesgo país baje y la Argentina pueda acceder a los mercados internacionales de deuda. Si bien luego de la victoria electoral del oficialismo el indicador que mide el JP Morgan tuvo una baja considerable, parece haber encontrado un piso que lo complica.
El principal interrogante que sobrevuela hoy en el mercado es qué se necesita para que el riesgo país perfore los 600 puntos básicos. Las consultoras privadas calculan que para acceder a una tasa preferencial en los mercados internacionales se necesitaría que esté y se mantenga entre las 400 y 500 unidades.
La variable arrancó diciembre a 648 puntos, a pesar de que a principios de noviembre tocó un mínimo de 598. Esta baja desde los 1.100 estuvo influida por el envión que le dio la victoria en las urnas al Gobierno, pero también la versión que llegó desde Washington D. C. por parte de Bloomberg de que Caputo le adelantó a inversores la recompra de deuda, a la par de modificaciones en el régimen cambiario de bandas.
El viernes las reservas del Banco Central de la República Argentina (BCRA) cayeron a USD 40.000 millones por el pago de Bopreal y movimientos de encajes de bancos de fin de mes.
No obstante, para el director de la consultora PxQ, Emmanuel Álvarez Agis, la acumulación de reservas internacionales ayudaría a que el riesgo país baje. “Todo esto se basa en el problema libertario de no comprar reservas porque eso implica emitir dinero (…)”, destacó en Ahora Play.
A la vez, el ex viceministro de Economía señaló que el nivel de reservas del Banco Central de la República Argentina (BCRA) se ubica en un peor nivel que el que heredó el oficialismo actual. “Y lo que recibiste es la peor herencia en materia de reservas netas en la historia de la Argentina (…)”, comentó. Y detalló que el riesgo país tiene tres drivers: el político, el fiscal y el de reservas internacionales: “Milei está bien en lo político y bien en lo fiscal, por eso el riesgo vale 650 y no 1.500, pero en el de reservas está horrible”.
A pesar de las advertencias de los analistas, la no compra de reservas no es un problema para el ministro de Economía, Luis Caputo, quien acordó con el Fondo Monetario Internacional (FMI) de tener netas por USD -2.600 millones para diciembre de 2025. “Lejos de ser algo que nosotros subestimamos, para nosotros es una prioridad, pero hoy por hoy está separado lo que es acumulación de reservas de lo que es el pago de nuestras deudas (…). Hoy estamos en una situación que cambió, se abrieron varias avenidas desde lo financiero. No solo tenemos el swap chino y el apoyo de Estados Unidos, sino que ahora se han abierto otras alternativas que es la que escuchan, también estamos hablando con bancos”, afirmó el ministro durante su participación en la Conferencia Industrial de la UIA.
Para el director de la consultora Analytica, Claudio Caprarulo, más allá del buen resultado electoral y del apoyo concreto de los Estados Unidos, el equipo económico aún no logró dar señales respecto a cambios que permitan mejorar la sostenibilidad del actual esquema cambiario lo que complica la baja. “Entre otras cosas, por el momento el pago de USD 4.216 millones el próximo 9 de enero con bonistas debería hacerse activando nuevamente el swap de monedas con el Tesoro de Estados Unidos y/o con los dólares que desembolsó el FMI en abril. Resta ver si en las próximas semanas hay anuncios que den mayor certidumbre sobre la deuda argentina y permitan reducir el riesgo país en el corto plazo”, comentó.
Una postura similar tuvo el director de C&T Asesores Económicos, Camilo Tiscornia, para quien la publicación del Wall Street Journal sobre que se habría suspendido el préstamo por USD 20.000 millones de bancos norteamericanos para hacer operaciones en el mercado de deuda, generó ruido entre los inversores. “Fue un cambio en las expectativas, al no estar seguro o claro lo que va a pasar con eso, gana peso el tema de la acumulación de reservas”, destacó. Bajo su perspectiva, no hay dudas que la administración libertaria pagará los vencimientos de enero de 2026.
La clave para Tiscornia va a estar en cómo reaccione el Gobierno este mes, cuando quienes compraron dólares para resguardarse en la previa de las elecciones los venda porque necesita pesos y comience a aparecer la cosecha de trigo que será récord. “Si el BCRA aparece comprando los dólares, el Tesoro es más complicado porque no tiene tantos pesos”, concluyó el consultor.
En noviembre se notó una caída notoria en la cantidad demandada de dólares. El Central relajó los encajes para satisfacer la necesidad de moneda local y se espera que el sector privado venda divisas para afrontar el medio aguinaldo y las fiestas
Las próximas semanas tendrán un fuerte incremento de la demanda de dinero, como sucede en cada fin de año. La combinación del pago del medio aguinaldo y los gastos de las fiestas provocan este fenómeno, que según los expertos implica un aumento estacional de la cantidad de pesos equivalente a 10% de la base monetario. Esto implica una suba en pocas semanas cercana a $4 billones.
El dólar oficial ya viene mostrando desde las elecciones legislativas una demanda mucho menor y se alejó del techo de la banda cambiaria. Ayer la cotización minorista cerró a $ 1.475 y el mayorista lo hizo a $ 1.451, sin mayores variaciones respecto al cierre del viernes.
Las necesidades de pesos se pueden abastecer de distinta manera. El Banco Central ya alivió la semana pasada la exigencia de encajes a los bancos, lo que libera fondos. De hecho, en las últimas horas muchas entidades salieron a ofrecer adelantos de corto plazo para que las empresas puedan enfrentar el pago del medio aguinaldo a mediados de mes.
Otra forma es que elBCRA intervenga en elmercado cambiario para comprar dólares e inyecte pesos de manera simultánea. Pero hasta ahora el equipo económico se mostró muy cuidadoso con este esquema, que en realidad es parte de un plan mucho más amplio para remonetizar la economía.
También es factible que aumente la venta de dólares luego de compras récord en los últimos meses. Desde que se abrió el cepo cambiario las compras del público e indirectamente de las empresas superaron los USD 35.000 millones en todo concepto. En octubre, mes electoral, la demanda de dólares neta de libre disponibilidad fue de USD 4.000 millones.
Sin embargo, la expectativa es que a partir de una mejora de la confianza, como está sucediendo ahora, esa compra de dólares afloje notoriamente. Esta reducción en el ritmo de demanda de divisas es lo que le permitió al tipo de cambio acomodarse sin intervención por debajo del techo de la banda cambiaria.
La semana pasada elTesoro norteamericano confirmó que vendió USD 2.500 millones previo a las elecciones para calmar el tipo de cambio y defender el techo de la banda. Se trató de una intervención inédita que cumplió su objetivo. Ahora recompró esas divisas pero le otorgó al Central un swap de monedas por una cifra equivalente para que no hubiera impacto en el nivel de reservas.
El aumento de la demanda de pesos y la presión a la baja del tipo de cambio es un arma de doble filo. Sucede que puede dar la falsa idea de una situación controlada, que puede llevar a una expansión de dinero exagerada con el objetivo de impulsar el nivel de actividad.
El equipo económico quiere evitar una expansión descontrolada de pesos, pese al crecimiento de la demanda. REUTERS/Matias Baglietto
Esto ya ha sucedido en otros períodos, incluso en los gobiernos de Alberto Fernández y también de Mauricio Macri. Todavía se recuerda la decisión del macrismo el 28 de diciembre de 2017 de aumentar el objetivo de inflación para el año siguiente, acompañado de una baja de tasas y mayor expansión monetaria. A los pocos meses estallaba la crisis cambiaria que terminó con un salvataje récord del FMI.
Para fin de año y sobre todo en enero se espera que crezca la demanda de dólares para turismo y en particular para hacer frente al pago de la tarjeta en el caso de los que viajaron al exterior. Pero, más allá de la evolución del dólar en el corto plazo, en el mercado no terminan de ponerse de acuerdo sobre lo que podría ocurrir en 2026.
Según un informe para inversores de Delphos Investment, el tipo de cambio real tendería a mantenerse estable el año próximo. “De hecho el mercado no cree que el techo de la banda permanezca con un ajuste del 1% mensual, como promete Economía, sino que aguarda un incremento del orden del 2% por mes”, señalaron.
Por su parte, Fernando Marengo, economista jefe de Black Toro, opinó que el escenario más probable es el de una apreciación del tipo de cambio: “Si se mantienen estos niveles de confianza van a entrar más dólares por la cuenta capital. Esto va a generar que el dólar tienda a caer y allí se verá en qué nivel el Tesoro o el Central están dispuestos a comprar, pero no debería ser muy lejos de los $ 1.400. Hoy el problema que tenemos por delante no es que el tipo de cambio toque el techo de la banda, sino que caiga rápido”.
Las mediciones de alta frecuencia de las consultoras proyectaron un rango de entre 2,3% y 2,5% para el mes anterior. La estrategia de recorte de subsidios del Gobierno
Terminó noviembre y las consultoras privadas difundieron sus relevamientos de inflación en un mes en el que el Gobierno levantó el pie en los subsidios económicos al transporte y los servicios públicos, a lo que se suma el aumento de la carne, lo que impactaría de lleno en el indicador mensual.
Luego de que en octubre el Índice de Precios al Consumidor (IPC) se ubicara en 2,3%, tercer mes consecutivo de aceleración, la expectativa se focaliza en qué pasó en noviembre y si se logró cortar con esa tendencia. En ese contexto, la decisión del equipo económico de recordar subsidios económicos tras el triunfo electoral podría complicar la dinámica inflacionaria.
Con la confianza que le dieron las urnas, durante el mes pasado el Gobierno primero autorizó un incremento en las boletas de luz y gas del 3,8% promedio y luego en el caso de los colectivos que entran y salen de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) un aumento de casi el 10%. Frente a estos movimientos, las consultoras privadas estiman que la inflación de noviembre se ubicará entre el 2,5% y 2,3%. De confirmarse este último dato, se ubicaría por segundo mes consecutivo en el mismo nivel.
La estimación más “pesimista”, aunque por mínimas diferencias, es de la consultora Eco Go: calcularon que el IPC arrojará 2,5%. Una cifra a la que llegan porque relevaron aumento en el rubro “Alimentos y bebidas no alcohólicas” del 3%. “Carnes arrancó a subir fuerte a fines de octubre y por la ponderación que tiene, eso empujó bastante el nivel general. Además, regulados viene con incidencia alta también”, explicó el economista de Eco Go, Lucio Garay Méndez.
La inflación de octubre fue de 2,3%, según el Indec.
Desde Equilibra estimaron que el IPC Nacional subió 2,5% impulsado por Regulados (3,3%) y el componente Núcleo (+2,4%), “tras subas significativas en Carnes (4,5%) que impulsaron el rubro de Alimentos y bebidas no alcohólicas (2,8%)”. “Los Regulados (naftas + tarifas) lideraron (+3,3%) y el rubro Carnes subió 4,5% (la Vacuna trepó 5,7%), impulsando AyB no estacionales 2,8% (máximos desde abril). La estabilidad cambiaria trajo calma en bienes del Resto del IPC Núcleo (2,2%)”, especificó Gonzalo Carreras, economista de la consultora.
Según el relevamiento en el Gran Buenos Aires (GBA) de C&T Asesores Económicos, la inflación de noviembre fue del 2,4%. “La dinámica de los precios durante el mes estuvo particularmente influida por tres factores: el precio de la carne vacuna, el Cyber Monday y los servicios regulados“, marcaron.
Si bien la carne ya venía acelerándose desde octubre, en noviembre profundizó esa tendencia y le dio un impulso significativo al rubro de alimentos consumidos en el hogar (que es el de mayor ponderación), que aumentó 2,6% en el mes, por encima del promedio. “El alza del rubro no fue mayor aún debido a una baja de 12 % en las verduras, que constituyen un componente estacional; en otros componentes también hubo algo de moderación con respecto a octubre”, destacó.
Equilibra registró un incremento de la inflación a 2,5% en noviembre.
Otro contrarresto vino por el Cyber Monday. El evento de ofertas virtuales derivó en una reducción de precios en varios rubros durante la primera semana del mes, con particular impacto en equipamiento del hogar, en donde se incluyen diversos electrodomésticos. En lo que hace a servicios regulados, transporte público, electricidad y gas mostraron alzas superiores a las de meses previos.
Un diagnóstico más “optimista” tuvieron en la consultora LCG. Según sus estimaciones,la inflación de noviembre se ubicará en torno al 2,3% nuevamente. En el relevamiento de precios de alimentos y bebidas registraron un incremento del 3,3%. Con una tendencia de fuertes aumentos en las primeras semanas. Siendo la misma proyección general que tienen en Analytica.
Por su parte, el sondeo de Fundación Libertad y Progreso registró una suba de 2,3%. “Con este resultado, la inflación acumulada en el año alcanzaría el 27,7%, mientras que la variación interanual se ubicaría en 31,2%, consolidando veintiún meses consecutivos de desaceleración”, aseguraron desde el think tank liberal.
“A lo largo del mes, la dinámica semanal mostró comportamientos dispares. La primera semana arrancó con un salto del 1,0%, explicado en gran parte por el aumento de precios regulados que, en línea con los meses anteriores, volvieron a traccionar al alza: las prepagas aumentaron alrededor de 2,1% y el transporte registró un avance del 4,1%. Luego, el ritmo se moderó, con incrementos de 0,2% y 0,1% en la segunda y tercera semana, respectivamente, mientras que la última semana cerró con una suba similar a la inicial”, reza el informe.
Para la Fundación Libertad y Progreso, la inflación se mantuvo en 2,3% en noviembre.
En el último Relevamiento de Expectativas de Mercado (REM), que publicó el Banco Central de la República Argentina (BCRA), la mediana de las consultoras encuestadas indicó que en noviembre la inflación sería del 1,9%. Para diciembre anticiparon un 2%; recién en enero de 2026 comenzaría la desaceleración. Vale destacar que las proyecciones se publicaron antes de que el Gobierno oficializara los aumentos en los servicios públicos. El dato oficial del mes previo se dará a conocer el jueves 11 de diciembre por el Instituto Nacional de Estadística y Censos (Indec).
La estrategia de recorte
No obstante, todavía quedan precios de la economía atrasados, según la consultora Invecq. “Pese a que haya habido avances significativos —especialmente en el 1.º cuatrimestre de 2024, antes de que el Gobierno comenzara a priorizar la desinflación—, el proceso de realineamiento continúa incompleto. Comparando la estructura vigente con la del 1.º semestre de 2019 —última etapa previa de orden macroeconómico—, la ‘inflación reprimida’ asciende a 4,2 puntos. Los mayores ajustes pendientes se concentran en servicios públicos“, destacaron en un reporte.
Para la consultora Invecq hay atraso en 14 rubros.
Entre los segmentos con retrasos de entre 30 % y 40 % figura “Energía eléctrica y gas”, seguido por Transporte entre un 30 % y 20 %, al igual que Teléfono e internet y combustibles. Sobre esta última variable clave de la economía, un informe de Energía y Economía expuso que Caputo resignó ingresos por más de USD 2.100 millones al no aplicar las actualizaciones correspondientes del impuesto a los combustibles líquidos y al dióxido de carbono en lo que va del año.
Este se oficializó un aumento del 4,3 % (2,3 % por inflación y 2 % por recorte de subsidios) en colectivos, subtes y peajes en CABA; mientras que en la provincia de Buenos Aires se autorizó una suba del 14,8% en colectivos. En simultáneo, el Gobierno oficializó otro incremento en las boletas de luz y gas promedio del 2,8%. Lo que revela la convicción del ministro de Economía, Luis Caputo de avanzar con la estrategia de recorte de subsidios, tal como pactó con el Fondo Monetario Internacional (FMI).