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Economia

Cuánto cuesta alquilar un 4 ambientes en CABA: valores por barrio y dónde hay más disponibilidad

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Tras el DNU que derogó la Ley de Alquileres, la oferta de departamentos se disparó un 240% en CABA; este incremento trajo novedades en los contratos de alquiler, modificando la dinámica entre inquilinos y propietarios

Los departamentos de 4 ambientes suelen ser los más amplios y más caros para alquilar actualmente en CABA

La oferta de departamentos de 4 ambientes en la ciudad de Buenos Aires experimentó un aumento del 240% tras la implementación del DNU que derogó la Ley de Alquileres y desencadenó una serie de cambios en las características de los contratos de alquiler, impulsando nuevas dinámicas entre propietarios e inquilinos.

Francisco Nigro, de Francisco Nigro Negocios Inmobiliarios, explicó a Infobae que al margen del incremento desde el DNU las propuestas se expandieron más de un 80% interanual. “Las opciones para alquilar departamentos de 4 ambientes responde a múltiples factores. Particularmente, el impacto del cambio en las condiciones del mercado tras la derogación de la legislación anterior, creó un ambiente más propicio para los propietarios. Esto permitió establecer términos más equitativos en los contratos de alquiler. Aunque las negociaciones son intensas, finalmente se logra fijar un precio justo para ambas partes”.

Los departamentos de cuatro ambientes se presentan como una opción idónea para familias con más de dos hijos, o para aquellos que requieren de un espacio adicional destinado al teletrabajo u otros fines.

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Nuevos acuerdos

Tras el decreto, los acuerdos de alquiler adoptaron una dinámica distinta, otorgando prioridad a las negociaciones libres entre las partes. Estas incluyen la posibilidad de revisar los aumentos acordados por diferentes índices a lo largo de la vigencia del contrato, siempre y cuando dichos ajustes queden debidamente documentados por escrito.

Yeger complementó: “Sin embargo, en varias ocasiones hemos recibido contraofertas que solicitan rebajas del 5 al 10% sobre el precio de publicación. Nuestra labor es mediar efectivamente, por ejemplo, negociando el pago de algunos meses por adelantado, incluyendo cláusulas de venta o acordando plazos de alquiler más cortos. Nuestro objetivo es alcanzar un acuerdo beneficioso para ambas partes”.

El aumento en la disponibilidad de departamentos de 4 ambientes en la ciudad está generando una mayor diversidad y competencia en el mercado inmobiliario.

Además del IPC, el Índice de Contratos de Locación (ICL) continúa aplicándose en los nuevos contratos, con ajustes que pueden ser trimestrales, cuatrimestrales o semestrales

Desde el segmento sostienen que esto beneficia a los inquilinos, quienes ahora cuentan con más opciones para elegir, ajustando los precios a su favor. Por otro lado, los propietarios se enfrentan al desafío de hacer sus propiedades más atractivas para sobresalir en un mercado saturado, lo que podría influir positivamente en la estabilización de los precios de alquiler.

Nigro observa este fenómeno destacando la importancia de adaptarse a las nuevas condiciones del mercado: “Los propietarios necesitan ser creativos en cómo presentan y mantienen sus propiedades para atraer inquilinos en un entorno más competitivo. Por otro lado, para los inquilinos, el reto está en seleccionar la mejor opción entre la amplia oferta, negociando términos favorables que satisfagan sus necesidades. Este escenario impulsa a ambas partes a buscar un equilibrio que beneficie a todos en el mercado actual”.

Demanda

Además de las áreas tradicionalmente demandadas en el corredor norte de CABA como Palermo, Colegiales, Belgrano y Núñez, hay barrios centrales como Balvanera, San Cristóbal y San Nicolás que están ganando popularidad. La razón principal es su conectividad y el dinamismo comercial que presentan.

Quienes optan por este tipo de viviendas generalmente son familias con más de dos hijos o personas que requieren de un ambiente adicional para destinarlo a diversos usos, como el teletrabajoQuienes optan por este tipo de viviendas generalmente son familias con más de dos hijos o personas que requieren de un ambiente adicional para destinarlo a diversos usos, como el teletrabajo

En cuanto a precios en Almagro, Caballito y Villa Crespo, Yeger precisó que “un departamento de 4 ambientes comienza entre $400.000 a $ $500.000 (con más de 80 m2), variando según las características y servicios del inmueble. Las actualizaciones varían entre un 10% anual para contratos en dólares o ajuste trimestral según el Índice de Precios al Consumidor (IPC) para contratos en pesos, ofreciendo plazos flexibles de 6 meses a 2 años, priorizando la renovación a inquilinos responsables”, dijo Yeger.

Por otro lado, los departamentos en ubicaciones periféricas o menos céntricas suelen ser más accesibles en cuanto a costos pero pueden ofrecer menos comodidades y conveniencias.

Nigro mencionó: “En Agronomía, los precios de los departamentos oscilan entre $480.000 y $580.000, mientras que en Villa del Parque varían desde $500.000 hasta $600.000 al mes para propiedades de hasta 100 m2 aproximadamente. Realizamos ajustes cada tres o cuatro meses según el IPC y establecemos contratos con una duración máxima de dos años”.

Valores

A continuación se publican los precios de alquileres de 4 ambientes por unidades de hasta 115 m2, según Zonaprop:

Nuñez: $1.063.400.

Palermo: $1.059.600.

Coghlan: $1.020.600.

Belgrano: $1.001.100.

Saavedra: $991.800.

Villa Urquiza: $989.900.

Colegiales: $968.300.

Recoleta: $950.300.

Chacarita: $938.800.

Villa Devoto: $919.500.

Villa Crespo: $888.500.

Caballito: $886.200.

Almagro: $883.400.

Retiro: $874.400.

Villa del Parque: $846.400.

Villa Pueyrredón: $826.400.

Santa Rita: $815.400.

Parque Chacabuco: $811.100.

Boedo: $798.900.

Balvanera: $778.500.

San Telmo: $769.000.

Flores: $760.800.

Villa Gral Mitre: $751.800.

San Cristobal: $751.300.

Parque Patricios: $748.200.

Monserrat: $747.500.

San Nicolás: $741.000.

Monte Castro: $730.000.

Barracas: $720.200.

Villa Luro: $697.800.

Floresta: $686.000.

Liniers: $671.200.

Mataderos: $665.800.

Constitución: $663.200.

Economia

La baja de la inflación se consolida como uno de los hitos que puede mostrar el Gobierno de cara a la campaña electoral

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El 1,5% de mayo fue más bajo respecto a los pronósticos previos, pero será difícil que se repita este mes, porque se registra un repunte en alimentos. Caputo sacó rédito a su política de privilegiar la desinflación por sobre el fortalecimiento de reservas

La abrupta caída de la inflación de mayo a 1,5%, el menor registro en cinco años, representa un triunfo para la estrategia elegida por el ministro de Economía. Luis Caputo privilegió la estabilidad cambiaria y el estricto control de los agregados monetarios por sobre la acumulación de reservas. El objetivo de esta política fue justamente poner como prioridad la desaceleración de precios, reflejado ayer en los datos divulgados por el INDEC.

Lo más destacado del dato conocido ayer es que el rubro alimentos y bebidas subió apenas 0,5%, mientras que la canasta alimentaria cayó 0,4%. Se trata de datos claves, ya que la desaceleración de precios en este segmento impacta positivamente en la base de la pirámide social. Son las familias de menores ingresos las que más se ven favorecidas, teniendo en cuenta que la mayor parte de su gasto se dedica a compras en supermercados y autoservicios.

La inflación de servicios también se ubicó bien por encima de la promedio, llegando a 2,7%, reflejando el impacto real de los ajustes de precios sobre la clase media. Aquí entran tarifas de servicios públicos, alquileres, Internet, prepagas, restaurantes y cuotas de colegios, entre otros rubros.

infografia

Existe una probabilidad alta que se mantenga efectivamente por debajo del 2% mensual. Sin embargo, es menor claro que se pueda mantener la tendencia descendente desde los niveles actuales en los próximos meses.

La consultora LCG, por ejemplo registró un fuerte repunte en alimentos en la segunda semana de junio, con incrementos de 1,7% tras haber registrado estabilidad de precios en la primera semana. Entre los productos que lideran las subas hay varios de la canasta básica: aceites aumentaron 5,9%, verduras 4% (tras la caída de junio) y carnes 1,3%. La inflación promedio para las últimas cuatro semanas en este rubro fue de 1,6%, bien por encima del registro de mayo.

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Por lo tanto, no será fácil que este mes se mantenga un nivel similar al de mayo, pero sí existe una probabilidad alta de que se mantenga por debajo del 2%. La probabilidad de que este comportamiento se mantenga hasta la medición de septiembre también aumentó considerablemente.

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La expectativa del Gobierno es que mantener la inflación en niveles acotados sea clave para conseguir un buen resultado electoral en octubre. Javier Milei siempre tuvo claro que la principal demanda de la sociedad cuando asumió era la reducción de la inflación, que pasó del 25,5% en diciembre de 2023 (producto de la devaluación) a solo 1,5% en la última medición.

Que la baja se explique sobre todo en la mayor estabilidad registrada en alimentos también es una buena noticia para la Casa Rosada, ya que el impacto se siente en sectores populares, históricamente más cercanos al peronismo o al kirchnerismo.

Por supuesto que por delante quedan muchos desafíos, en particular consolidar la reactivación para que se transforme en crecimiento genuino. También la necesidad de crear puestos de trabajo para al menos compensar la destrucción de empleo de sectores como las pymes industriales. Pero posiblemente esto sean temas que figurarán en las demandas de los próximos dos años, ya pensando en la elección presidencial de 2027.

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Después de la tragedia de Bahía Blanca, el Complejo General Cerri de TGS está otra vez 100% operativo

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La magnitud de la inundación que afectó a las ciudades de Bahía Blanca y General Daniel Cerri impactó a toda la comunidad y también dañó gravemente al Complejo Industrial, uno de los pilares productivos de la trasportadora de gas

Después de la inundación y la tragedia que sufrió la ciudad bonaerense de Bahía Blanca, y tras tres meses de trabajo intenso e ininterrumpido, la trasportadora de gas TGS anunció que su Complejo Cerri se encuentra nuevamente 100% operativo.

“En nombre de todo TGS, quiero agradecer profundamente a nuestros colaboradores, proveedores, contratistas, vecinos y a toda la comunidad de Bahía Blanca por su apoyo incondicional y su compromiso durante estos meses. Lo que logramos en este tiempo récord no solo demuestra capacidad técnica, sino también una enorme vocación de servicio, solidaridad y sentido de pertenencia. Gracias a todos por ayudarnos a poner nuevamente de pie una instalación clave para la energía del país, luego de lo tristemente sufrido”, afirmó Oscar Sardi, CEO de TGS.

Oscar Sardi, CEO de TGS, en el centro, acompañado por los accionistas Marcelo Mindlin (Pampa Energía) y Daniel Sielecki, en octubre del 2024, en el NYSE de Nueva York, cuando se celebraron los 30 años de cotización de la empresa en Wall Street

Desde la compañía energética destacaron que para la recuperación, trabajaron no solo colaboradores de TGS provenientes de distintos puntos del país, sino también más de 150 proveedores y contratistas de servicios y materiales, cuyo trabajo coordinado y compromiso resultaron clave para la recuperación del complejo.

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En busca de sumar reservas, el Gobierno reduce trabas a capitales extranjeros de corto plazo

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El Ejecutivo eliminó barreras para la operación de fondos internacionales con títulos públicos y redujo las condiciones para el retiro de divisas

El Gobierno nacional avanzó con un nuevo paquete de medidas orientadas a estimular la entrada de divisas mediante la flexibilización de normas que hasta ahora limitaban la operatoria de capital extranjero en el mercado financiero local. Las decisiones, tomadas en simultáneo por la Comisión Nacional de Valores (CNV) y el Banco Central (BCRA), apuntaron a facilitar tanto el ingreso como el egreso de fondos especulativos de corto plazo que inviertan en instrumentos de deuda emitidos por el Tesoro Nacional.

Desde el lado regulatorio, la CNV publicó la Resolución General N.º 1068, por la cual se amplió el conjunto de excepciones al límite diario de $200 millones que regía para transferencias al exterior de valores negociables por parte de inversores no residentes. A partir de esta disposición, esa restricción dejó de aplicarse en casos en los que se trate de bonos del Tesoro con vencimiento igual o mayor a 180 días desde su fecha de emisión y que hayan sido adquiridos en colocación primaria, siempre hasta el valor nominal suscripto.

En paralelo, el BCRA confirmó que eliminará el plazo mínimo de permanencia de 180 días para los fondos del exterior que ingresen al país y participen en operaciones en el Mercado Libre de Cambios (MLC) o en licitaciones primarias de títulos públicos del Ministerio de Economía. Esta condición, vigente desde abril de este año tras la Comunicación “A” 8230, había sido parcialmente modificada en mayo con la Comunicación “A” 8245 para permitir la suscripción del Bonte 2030 en dólares. Ahora, la permanencia mínima se suprime completamente.

El presidente del BCRASantiago Bausili, explicó que la decisión respondió a una revisión del esquema de restricciones cambiarias vigente. Consideró que el “cepo” aplicado desde 2019 había dejado de cumplir su función original y se transformó en un obstáculo para el ingreso de nuevos fondos. Según declaraciones públicas, el funcionario sostuvo que los inversores que querían salir ya lo habían hecho y que actualmente no existían trabas relevantes que justificaran mantener el régimen anterior.

El Bonte 2030, con tasaEl Bonte 2030, con tasa elevada y suscripción en dólares, se volvió una herramienta central para el financiamiento del Tesoro y la compra de dólares para las reservas (Reuters)

Estas modificaciones se dieron en un contexto de estrategia coordinada entre la autoridad monetaria y el Ministerio de Economía, orientada a reforzar las reservas internacionales mediante el ingreso de divisas del exterior. Para ello, el equipo liderado por Luis Caputo activó dos mecanismos: por un lado, la firma de un acuerdo de financiamiento tipo REPO con siete bancos internacionales por un monto de US$2.000 millones; por el otro, una nueva licitación del Bonte 2030, que permite suscripción en dólares por parte de inversores locales y extranjeros.

El llamado a licitación se programó para el viernes 13 de junio y apuntó a captar US$500 millones, la mitad del monto obtenido en la primera colocación de abril, que se orientó exclusivamente a no residentes. En esta oportunidad, tanto residentes como no residentes pudieron participar en la oferta, lo que amplió el universo potencial de suscriptores.

En su debut, el Bonte 2030 ofreció una tasa del 29,5%, superior a las expectativas de mercado. Esta rentabilidad, combinada con la eliminación de las restricciones de salida, representó un atractivo importante para los fondos internacionales, que encontraron mejores condiciones para operar en el mercado local. Además, se estableció un límite mensual de US$1.000 millones para este tipo de colocaciones, lo que permitió mantener cierto grado de control sobre los flujos.

El secretario de FinanzasPablo Quirno, confirmó que el menú de la licitación incluiría además letras capitalizables con vencimientos en julio, agosto, septiembre y noviembre, orientadas a captar el interés de fondos comunes de inversión. Asimismo, se pusieron en oferta dos Bonos Capitalizables (BONCAP) con vencimientos en enero y junio de 2026.

Desde el Ministerio de Economía, el subsecretario de Política EconómicaJosé Luis Daza, consideró que estas decisiones formaban parte de un plan para anticipar el regreso a los mercados voluntarios de deuda con legislación extranjera. En declaraciones a medios, sostuvo que el programa económico avanzaba mejor de lo previsto y que la colocación de instrumentos en moneda dura reflejaba ese ritmo.

Por otro lado, el Tesoro anunció que a partir de este mes se publicará un cronograma anual de licitaciones de deuda pública. Esta medida apunta a brindar previsibilidad y permitir que los agentes financieros planifiquen su participación de forma más ordenada, tanto en moneda local como extranjera.

El objetivo del Gobierno nacional consistió en asegurar un flujo constante de divisas que le permita reforzar las reservas internacionales, cumplir los compromisos asumidos con el Fondo Monetario Internacional (FMI) y enfrentar el segundo semestre sin sobresaltos financieros. En este período, se proyecta una baja en la liquidación de exportaciones agroindustriales, así como un aumento en la dolarización de portafolios minoristas en vísperas del calendario electoral.

Diversos analistas interpretaron que la relajación de controles podría facilitar el ingreso de capitales de corto plazo que busquen aprovechar el diferencial de tasas. Al mismo tiempo, advirtieron sobre la posibilidad de que esos flujos generen mayor volatilidad en caso de una salida masiva o imprevista. Aunque destacaron que estas medidas podían ayudar a sostener el tipo de cambio en el corto plazo, también consideraron que podrían consolidar un nivel mínimo más alto para el dólar.

Con esta serie de anuncios, el Gobierno argentino consolidó una estrategia de financiamiento basada en el mercado voluntario local, con foco en la emisión de instrumentos que puedan ser suscriptos en dólares y liquidados en pesos. El desafío de las próximas semanas será evaluar la respuesta del mercado y la capacidad del esquema para sostener la acumulación de reservas sin necesidad de intervención directa del BCRA.

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