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Economia

Alquileres: el DNU de Javier Milei y un cambio clave en la duración de los contratos

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  • Desde 2020 la duración mínima de los acuerdos era de 3 años.
  • En cuánto tiempo se estima que se notarán los efectos de los cambios.

El DNU del presidente Javier Milei que derogó la ley de alquileres blanqueó situaciones que ya se daban en la práctica. Por ejemplo, muchas publicaciones ya estaban en dólares, y las actualizaciones se pactaban entre las partes, por períodos y porcentajes diferentes a los de la ley votada en octubre de este año.

La derogación, en parte, retrotrae las regulaciones a 2020, cuando los acuerdos se hacían bajo el amparo del Código Civil. Y además introduce cambios en otro aspecto clave, que tiene que ver con la duración de los contratos y la posiblidad que desde ahora tendrán los inquilinos para suspender el vínculo antes de su vencimiento antes de los seis meses, algo que antes no ocurría.

Desde el 29 de este mes, fecha en la que entrarán en vigencia las nuevas regulaciones escritas en el DNU, los plazos de duración de los acuerdos serán estipulados por las partes y no tendrán un término mínimo. Es decir, podrán celebrarse por un mes o por tres años.

“En caso de que no se haya establecido plazo, en los casos de locación temporal, se estará al que establezcan los usos y costumbres del lugar donde se asiente el inmueble locado; en los contratos de locación con destino a vivienda permanente, con o sin muebles, será de dos años y para los restantes destinos será de tres años”, dice el DNU presidencial.

“Desde ahora, el inquilino podrá, en cualquier momento, terminar el contrato. Lo podrá hacer pagando al propietario, como indemnización, el 10% del saldo de los alquileres futuros hasta terminar el contrato, calculados desde las notificación hasta la fecha de finalización”, le dijo a Clarín Enrique Abatti, presidente de la Cámara de Propietarios, y agregó: “No habla de la anticipación con la que tiene que avisar. Notifica que se va y y paga el 10% de lo que queda del contrato. Antes de 2020 podía hacerlo recién a los 6 meses y pagaba un mes y medio de indemnización si era en el primer año, y un mes si era en el segundo”.

“Para el dueño no cambia nada. Se considera que el inquilino es la parte débil. Salvo que hay incumplimiento o que se pacte que el contrato se termina si vende el inmueble. Eso estaba contemplado desde antes en el articulo 1.189 y no cambió. Se llama plazo supeditado a la venta”, explicó Abatti, y destacó: “Esto beneficia a las partes. Ahora no hay oferta porque la ley es pésima. Al haber libertad contractual y poder pactar plazo, ajuste y moneda, va a aumentar la oferta, porque los propietarios van a poner sus inmuebles en alquiler. Y con eso los inquilinos van a poder elegir y negociar los precios. Creo que hace falta un mínimo de seis meses para el mercado se arregle”.

La opinión de Gervasio Muñoz, presidente de la Federación de Inquilinos, es diferente. “No existe país en el mundo donde no haya un marco regulatorio para el alquiler de viviendas. Es un experimento criminal”, dijo, y agregó: “Desde ahora podrán pedirnos la cantidad de meses por adelantado que quieran. Además, el propietario no deberá avisarnos con antelación si nos renueva el contrato o no”.

Javiern Milei derogó la ley de alquileres a través de un DNU. Qué impacto tendrá en el mercado. Foto: ShutterstockJaviern Milei derogó la ley de alquileres a través de un DNU. Qué impacto tendrá en el mercado. Foto: Shutterstock

Muñoz también señaló como negativa la eliminación del plazo de tres años de la ley vigente hasta ahora y el 10% de indemnización que debe pagar el inquilino si se va antes. “Ahora podrán hacernos firmar contratos por una semana, un mes o dos meses”, afirmó.

También criticó que se haya liberado la posiblidad de estipulación del depósito que se deja en garantía antes de iniciar el vínculo: “Podrán pedirnos el monto que quieran. Y hasta puede ser en dólares. No se devolverá actualizado y abre la posibilidad a que se reintegre a los 60 días de finalizado el contrato”, destacó.

“Creo que al momento de la resolución anticipada habrá otra negociación libre entre partes, tomando como referencia el 10 % de lo que resta del contrato. De aplicarse estas reformas aparecerán mas propiedades en alquiler, sin duda, ya que con la ley vigente el mercado se estaba achicando, y mucho, por falta de incentivos a la oferta”, opinó Francisco Bosch, co- fundador de Miranda Bosch Real Estate & Art.

“Nosotros estimamos que en cinco o seis meses las nuevas regulaciones tienen que estar funcionando bien y con un mercado ya ampliado y contenido para inquilinos y propietarios”, afirmo en diálogo con Clarín Marta Liotto, ex presidenta del Colegio Inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires.

“Dede el Colegio estuvimos tratando de concientizar a los inmobiliarios para que transmitan los beneficios de firmar contratos de dos años, que fue una buena medida antes de 2020, cuando se pactaban los acuerdos bajo el Código Civil. Yo creo que esto se va a dar. En los primeros meses vamos a ver cimbronazos, pero el mercado se va a ir acomodando”, analizó Liotto.

Con respecto a una posible “dolarización” de los alquileres, estimó que si bien habrá propietarios que se inclinarán por los acuerdos en moneda extranjera, allí también aparecerá la experiencia de los inmobiliarios para “asesorar” a los dueños sobre qué es más conveniente, tanto para ellos como para los inquilinos.

“Hay ubicaciones en las que amerita hacer contratos en dólares. Por ejemplo, en los barrios del norte, en donde los valores son más altos o incluso hay funcionarios de embajadas o personal de empresas extranjeras. Pero en otros barrios puede que no sea lo mejor pactar en dólares”, afirmó Liotto, y agregó: “La idea es que poco a poco se vayan volcando más inmuebles a la oferta. Ahí se va poder decidir qué tipo de contratos hacer, y el inquilino va a tener más chances de elegir. Creemos que eso también se va a ajustar a como se vaya rearmando el mercado”.

En la Ciudad de Buenos Aires, según la Dirección General de Estadísticas y Censos porteña -en base al último Censo Nacional 2022-, el 36,1% de los hogares son inquilinos (era un 32,1% en 2013).

Desde 2017 rige una ley local que estableció que las comisiones a los inmobiliarios las pagan los propietarios. Esa norma sigue vigente.

Según un relevamiento de la consultora Reporte Inmobiliario, la cantidad de departamentos de 1 a 4 ambientes en alquiler en la Capital trepó hasta las 822 unidades el mes pasado. La baja de la oferta no paró de caer desde octubre de 2022 y tocó el piso en octubre, con sólo 532 unidades unidades en oferta en un mercado cuyo promedio estuvo siempre entre 15.000 y 20.000.

SC

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Por qué la acumulación de reservas es clave para bajar el riesgo país, según analistas

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El ministro de Economía, Luis Caputo, sostuvo que no hay que preocuparse por la meta de acumulación con el FMI, pero varios economistas advirtieron que la compra de divisas mejoraría este indicador clave

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Con más demanda estacional de pesos, el tipo de cambio enfrenta presiones a la baja en diciembre

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En noviembre se notó una caída notoria en la cantidad demandada de dólares. El Central relajó los encajes para satisfacer la necesidad de moneda local y se espera que el sector privado venda divisas para afrontar el medio aguinaldo y las fiestas

Las próximas semanas tendrán un fuerte incremento de la demanda de dinero, como sucede en cada fin de año. La combinación del pago del medio aguinaldo y los gastos de las fiestas provocan este fenómeno, que según los expertos implica un aumento estacional de la cantidad de pesos equivalente a 10% de la base monetario. Esto implica una suba en pocas semanas cercana a $4 billones.

Las necesidades de pesos se pueden abastecer de distinta manera. El Banco Central ya alivió la semana pasada la exigencia de encajes a los bancos, lo que libera fondos. De hecho, en las últimas horas muchas entidades salieron a ofrecer adelantos de corto plazo para que las empresas puedan enfrentar el pago del medio aguinaldo a mediados de mes.

También es factible que aumente la venta de dólares luego de compras récord en los últimos meses. Desde que se abrió el cepo cambiario las compras del público e indirectamente de las empresas superaron los USD 35.000 millones en todo concepto. En octubre, mes electoral, la demanda de dólares neta de libre disponibilidad fue de USD 4.000 millones.

La semana pasada el Tesoro norteamericano confirmó que vendió USD 2.500 millones previo a las elecciones para calmar el tipo de cambio y defender el techo de la banda. Se trató de una intervención inédita que cumplió su objetivo. Ahora recompró esas divisas pero le otorgó al Central un swap de monedas por una cifra equivalente para que no hubiera impacto en el nivel de reservas.

El aumento de la demanda de pesos y la presión a la baja del tipo de cambio es un arma de doble filo. Sucede que puede dar la falsa idea de una situación controlada, que puede llevar a una expansión de dinero exagerada con el objetivo de impulsar el nivel de actividad.

El equipo económico quiere evitarEl equipo económico quiere evitar una expansión descontrolada de pesos, pese al crecimiento de la demanda. REUTERS/Matias Baglietto

Esto ya ha sucedido en otros períodos, incluso en los gobiernos de Alberto Fernández y también de Mauricio Macri. Todavía se recuerda la decisión del macrismo el 28 de diciembre de 2017 de aumentar el objetivo de inflación para el año siguiente, acompañado de una baja de tasas y mayor expansión monetaria. A los pocos meses estallaba la crisis cambiaria que terminó con un salvataje récord del FMI.

Para fin de año y sobre todo en enero se espera que crezca la demanda de dólares para turismo y en particular para hacer frente al pago de la tarjeta en el caso de los que viajaron al exterior. Pero, más allá de la evolución del dólar en el corto plazo, en el mercado no terminan de ponerse de acuerdo sobre lo que podría ocurrir en 2026.

Según un informe para inversores de Delphos Investment, el tipo de cambio real tendería a mantenerse estable el año próximo. “De hecho el mercado no cree que el techo de la banda permanezca con un ajuste del 1% mensual, como promete Economía, sino que aguarda un incremento del orden del 2% por mes”, señalaron.

Por su parte, Fernando Marengo, economista jefe de Black Toro, opinó que el escenario más probable es el de una apreciación del tipo de cambio: “Si se mantienen estos niveles de confianza van a entrar más dólares por la cuenta capital. Esto va a generar que el dólar tienda a caer y allí se verá en qué nivel el Tesoro o el Central están dispuestos a comprar, pero no debería ser muy lejos de los $ 1.400. Hoy el problema que tenemos por delante no es que el tipo de cambio toque el techo de la banda, sino que caiga rápido”.

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La inflación volvió a quedar por encima de 2% en noviembre, según consultoras privadas

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Las mediciones de alta frecuencia de las consultoras proyectaron un rango de entre 2,3% y 2,5% para el mes anterior. La estrategia de recorte de subsidios del Gobierno

Terminó noviembre y las consultoras privadas difundieron sus relevamientos de inflación en un mes en el que el Gobierno levantó el pie en los subsidios económicos al transporte y los servicios públicos, a lo que se suma el aumento de la carne, lo que impactaría de lleno en el indicador mensual.

Con la confianza que le dieron las urnas, durante el mes pasado el Gobierno primero autorizó un incremento en las boletas de luz y gas del 3,8% promedio y luego en el caso de los colectivos que entran y salen de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) un aumento de casi el 10%. Frente a estos movimientos, las consultoras privadas estiman que la inflación de noviembre se ubicará entre el 2,5% y 2,3%. De confirmarse este último dato, se ubicaría por segundo mes consecutivo en el mismo nivel.

La inflación de octubre fueLa inflación de octubre fue de 2,3%, según el Indec.

Desde Equilibra estimaron que el IPC Nacional subió 2,5% impulsado por Regulados (3,3%) y el componente Núcleo (+2,4%), “tras subas significativas en Carnes (4,5%) que impulsaron el rubro de Alimentos y bebidas no alcohólicas (2,8%)”. “Los Regulados (naftas + tarifas) lideraron (+3,3%) y el rubro Carnes subió 4,5% (la Vacuna trepó 5,7%), impulsando AyB no estacionales 2,8% (máximos desde abril). La estabilidad cambiaria trajo calma en bienes del Resto del IPC Núcleo (2,2%)”, especificó Gonzalo Carreras, economista de la consultora.

Si bien la carne ya venía acelerándose desde octubre, en noviembre profundizó esa tendencia y le dio un impulso significativo al rubro de alimentos consumidos en el hogar (que es el de mayor ponderación), que aumentó 2,6% en el mes, por encima del promedio. “El alza del rubro no fue mayor aún debido a una baja de 12 % en las verduras, que constituyen un componente estacional; en otros componentes también hubo algo de moderación con respecto a octubre”, destacó.

Equilibra registró un incremento deEquilibra registró un incremento de la inflación a 2,5% en noviembre.

Otro contrarresto vino por el Cyber Monday. El evento de ofertas virtuales derivó en una reducción de precios en varios rubros durante la primera semana del mes, con particular impacto en equipamiento del hogar, en donde se incluyen diversos electrodomésticos. En lo que hace a servicios regulados, transporte público, electricidad y gas mostraron alzas superiores a las de meses previos.

Un diagnóstico más “optimista” tuvieron en la consultora LCG. Según sus estimaciones, la inflación de noviembre se ubicará en torno al 2,3% nuevamente. En el relevamiento de precios de alimentos y bebidas registraron un incremento del 3,3%. Con una tendencia de fuertes aumentos en las primeras semanas. Siendo la misma proyección general que tienen en Analytica.

Por su parte, el sondeo de Fundación Libertad y Progreso registró una suba de 2,3%. “Con este resultado, la inflación acumulada en el año alcanzaría el 27,7%, mientras que la variación interanual se ubicaría en 31,2%, consolidando veintiún meses consecutivos de desaceleración”, aseguraron desde el think tank liberal.

“A lo largo del mes, la dinámica semanal mostró comportamientos dispares. La primera semana arrancó con un salto del 1,0%, explicado en gran parte por el aumento de precios regulados que, en línea con los meses anteriores, volvieron a traccionar al alza: las prepagas aumentaron alrededor de 2,1% y el transporte registró un avance del 4,1%. Luego, el ritmo se moderó, con incrementos de 0,2% y 0,1% en la segunda y tercera semana, respectivamente, mientras que la última semana cerró con una suba similar a la inicial”, reza el informe.

Para la Fundación Libertad yPara la Fundación Libertad y Progreso, la inflación se mantuvo en 2,3% en noviembre.

En el último Relevamiento de Expectativas de Mercado (REM), que publicó el Banco Central de la República Argentina (BCRA), la mediana de las consultoras encuestadas indicó que en noviembre la inflación sería del 1,9%. Para diciembre anticiparon un 2%; recién en enero de 2026 comenzaría la desaceleración. Vale destacar que las proyecciones se publicaron antes de que el Gobierno oficializara los aumentos en los servicios públicos. El dato oficial del mes previo se dará a conocer el jueves 11 de diciembre por el Instituto Nacional de Estadística y Censos (Indec).

La estrategia de recorte

No obstante, todavía quedan precios de la economía atrasados, según la consultora Invecq. “Pese a que haya habido avances significativos —especialmente en el 1.º cuatrimestre de 2024, antes de que el Gobierno comenzara a priorizar la desinflación—, el proceso de realineamiento continúa incompleto. Comparando la estructura vigente con la del 1.º semestre de 2019 —última etapa previa de orden macroeconómico—, la ‘inflación reprimida’ asciende a 4,2 puntos. Los mayores ajustes pendientes se concentran en servicios públicos“, destacaron en un reporte.

Para la consultora Invecq hayPara la consultora Invecq hay atraso en 14 rubros.

Entre los segmentos con retrasos de entre 30 % y 40 % figura “Energía eléctrica y gas”, seguido por Transporte entre un 30 % y 20 %, al igual que Teléfono e internet y combustibles. Sobre esta última variable clave de la economía, un informe de Energía y Economía expuso que Caputo resignó ingresos por más de USD 2.100 millones al no aplicar las actualizaciones correspondientes del impuesto a los combustibles líquidos y al dióxido de carbono en lo que va del año.

Este se oficializó un aumento del 4,3 % (2,3 % por inflación y 2 % por recorte de subsidios) en colectivos, subtes y peajes en CABA; mientras que en la provincia de Buenos Aires se autorizó una suba del 14,8% en colectivos. En simultáneo, el Gobierno oficializó otro incremento en las boletas de luz y gas promedio del 2,8%. Lo que revela la convicción del ministro de Economía, Luis Caputo de avanzar con la estrategia de recorte de subsidios, tal como pactó con el Fondo Monetario Internacional (FMI).

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