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Economia

Créditos hipotecarios: quién elige al escribano, qué honorarios se pagan y cuáles son los puntos a revisar antes de firmar

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Para ser propietario de una vivienda, la elección del escribano es un aspecto clave que impacta en la seguridad y transparencia de la compra. Cuáles son los derechos del comprador y por qué es importante revisar cada documento antes de concretar la operación inmobiliaria

Al comprar una vivienda con crédito hipotecario, elegir al escribano es una decisión clave que define quién cuidará los intereses del comprador y garantizará que la operación sea segura.

En un contexto de reactivación de los créditos hipotecarios -según datos del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires ya se registran unas 1.000 operaciones mensuales a través de esta vía-, la elección del escribano juega un rol fundamental para asegurar la transparencia de cada transacción.

En este tipo de operaciones, intervienen dos actos jurídicos distintos. Por un lado, la escritura de compra-venta, donde el comprador tiene el derecho de elegir a su escribano de confianza.

Beatriz Álvarez, secretaria del Colegio de Escribanos porteño, explicó que ejercer ese derecho es clave para resguardar los intereses del comprador. “Es muy importante que cada comprador pueda contar con un escribano de confianza que lo asesore desde el inicio, revise el estado jurídico del inmueble, analice cada cláusula del boleto de compra-venta y lo acompañe en todo el proceso hasta la firma final”, señaló.

Además, destacó que, en una operación con financiamiento bancario, es necesario coordinar desde temprano con el escribano del banco para que no se generen demoras innecesarias.

Jorge De Bártolo, presidente del Colegio de Escribanos de CABA, agregó que el rol del escribano elegido por el comprador no es solo “dar fe” de la operación, sino velar por la seguridad jurídica de la compra. Desde la reserva de la propiedad, el escribano puede intervenir para asegurar que el vendedor tenga toda la documentación en regla, que no existan deudas pendientes o embargos sobre el inmueble y que las condiciones pactadas entre las partes queden correctamente reflejadas en el boleto.

“Un título seguro hace a un crédito seguro”, remarcó De Bártolo. Esto implica que el escribano debe realizar un estudio completo de los títulos de propiedad de los últimos 20 años, revisar cada antecedente de la vivienda y solicitar al Registro de la Propiedad Inmueble todos los certificados correspondientes.

Si existen irregularidades o faltan documentos clave, el proceso puede quedar frenado, generar demoras que en un contexto de inflación pueden traducirse en mayores costos para el comprador.

Costos a tener en cuenta

Álvarez también detalló cuáles son los costos asociados a la intervención notarial. En la escritura de compra-venta, los honorarios del escribano alcanzan hasta un 2% del valor de la propiedad.

En la escritura de hipoteca, que es responsabilidad del escribano designado por el banco, el costo adicional ronda el 1%; “sin embargo, en varios casos ese monto es absorbido por la entidad financiera. Además, recordó que en la ciudad de Buenos Aires existe una exención impositiva clave para el mercado actual: las escrituras de primera vivienda de hasta $205 millones no tributan el Impuesto de Sellos, lo que alivia la carga fiscal para quienes acceden a su primera propiedad”, aclaró Álvarez.

La elección del escribano esLa elección del escribano es un paso clave al comprar una vivienda con crédito hipotecario, ya que garantiza la seguridad legal de la operación y protege los intereses del comprador (Imagen Ilustrativa Infobae)

Luego de ese monto se cobra sobre el excedente del 3,5% dividido entre las dos partes (1,75% por cada lado).

Plazos

Otro aspecto relevante es el tiempo. De Bártolo insistió en que apenas se inicia el trámite del crédito, el comprador debería contactar a su escribano. “Si trabajamos desde el primer día, podemos anticipar cualquier problema con la documentación, acelerar la obtención de los certificados y evitar contratiempos de último momento”, sostuvo.

Esta coordinación temprana es clave para evitar que las demoras administrativas impacten en los costos finales de la operación, especialmente en operaciones pactadas en dólares o atadas al valor de la propiedad.

Finalmente, tanto Álvarez como De Bártolo coincidieron en que, en un contexto de mayor acceso al crédito, es fundamental que cada comprador conozca sus derechos y asuma un rol activo al momento de definir con quién realizará la escritura.

Desde la reaparición de los créditos hipotecarios, el mercado inmobiliario mostró una recuperación y cerró 2024 con el mayor nivel de escrituras desde 2017, al superar las 54.000 operaciones en CABA. De ese total, alrededor del 15% se concretó mediante financiamiento bancario.

Elegir un escribano de confianza, que explique cada paso y detalle las condiciones del contrato no es solo una formalidad, sino una herramienta clave para asegurar que el sueño de la vivienda propia no se complique por imprevistos legales o costos ocultos.

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Por qué la acumulación de reservas es clave para bajar el riesgo país, según analistas

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El ministro de Economía, Luis Caputo, sostuvo que no hay que preocuparse por la meta de acumulación con el FMI, pero varios economistas advirtieron que la compra de divisas mejoraría este indicador clave

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Con más demanda estacional de pesos, el tipo de cambio enfrenta presiones a la baja en diciembre

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En noviembre se notó una caída notoria en la cantidad demandada de dólares. El Central relajó los encajes para satisfacer la necesidad de moneda local y se espera que el sector privado venda divisas para afrontar el medio aguinaldo y las fiestas

Las próximas semanas tendrán un fuerte incremento de la demanda de dinero, como sucede en cada fin de año. La combinación del pago del medio aguinaldo y los gastos de las fiestas provocan este fenómeno, que según los expertos implica un aumento estacional de la cantidad de pesos equivalente a 10% de la base monetario. Esto implica una suba en pocas semanas cercana a $4 billones.

Las necesidades de pesos se pueden abastecer de distinta manera. El Banco Central ya alivió la semana pasada la exigencia de encajes a los bancos, lo que libera fondos. De hecho, en las últimas horas muchas entidades salieron a ofrecer adelantos de corto plazo para que las empresas puedan enfrentar el pago del medio aguinaldo a mediados de mes.

También es factible que aumente la venta de dólares luego de compras récord en los últimos meses. Desde que se abrió el cepo cambiario las compras del público e indirectamente de las empresas superaron los USD 35.000 millones en todo concepto. En octubre, mes electoral, la demanda de dólares neta de libre disponibilidad fue de USD 4.000 millones.

La semana pasada el Tesoro norteamericano confirmó que vendió USD 2.500 millones previo a las elecciones para calmar el tipo de cambio y defender el techo de la banda. Se trató de una intervención inédita que cumplió su objetivo. Ahora recompró esas divisas pero le otorgó al Central un swap de monedas por una cifra equivalente para que no hubiera impacto en el nivel de reservas.

El aumento de la demanda de pesos y la presión a la baja del tipo de cambio es un arma de doble filo. Sucede que puede dar la falsa idea de una situación controlada, que puede llevar a una expansión de dinero exagerada con el objetivo de impulsar el nivel de actividad.

El equipo económico quiere evitarEl equipo económico quiere evitar una expansión descontrolada de pesos, pese al crecimiento de la demanda. REUTERS/Matias Baglietto

Esto ya ha sucedido en otros períodos, incluso en los gobiernos de Alberto Fernández y también de Mauricio Macri. Todavía se recuerda la decisión del macrismo el 28 de diciembre de 2017 de aumentar el objetivo de inflación para el año siguiente, acompañado de una baja de tasas y mayor expansión monetaria. A los pocos meses estallaba la crisis cambiaria que terminó con un salvataje récord del FMI.

Para fin de año y sobre todo en enero se espera que crezca la demanda de dólares para turismo y en particular para hacer frente al pago de la tarjeta en el caso de los que viajaron al exterior. Pero, más allá de la evolución del dólar en el corto plazo, en el mercado no terminan de ponerse de acuerdo sobre lo que podría ocurrir en 2026.

Según un informe para inversores de Delphos Investment, el tipo de cambio real tendería a mantenerse estable el año próximo. “De hecho el mercado no cree que el techo de la banda permanezca con un ajuste del 1% mensual, como promete Economía, sino que aguarda un incremento del orden del 2% por mes”, señalaron.

Por su parte, Fernando Marengo, economista jefe de Black Toro, opinó que el escenario más probable es el de una apreciación del tipo de cambio: “Si se mantienen estos niveles de confianza van a entrar más dólares por la cuenta capital. Esto va a generar que el dólar tienda a caer y allí se verá en qué nivel el Tesoro o el Central están dispuestos a comprar, pero no debería ser muy lejos de los $ 1.400. Hoy el problema que tenemos por delante no es que el tipo de cambio toque el techo de la banda, sino que caiga rápido”.

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La inflación volvió a quedar por encima de 2% en noviembre, según consultoras privadas

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Las mediciones de alta frecuencia de las consultoras proyectaron un rango de entre 2,3% y 2,5% para el mes anterior. La estrategia de recorte de subsidios del Gobierno

Terminó noviembre y las consultoras privadas difundieron sus relevamientos de inflación en un mes en el que el Gobierno levantó el pie en los subsidios económicos al transporte y los servicios públicos, a lo que se suma el aumento de la carne, lo que impactaría de lleno en el indicador mensual.

Con la confianza que le dieron las urnas, durante el mes pasado el Gobierno primero autorizó un incremento en las boletas de luz y gas del 3,8% promedio y luego en el caso de los colectivos que entran y salen de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) un aumento de casi el 10%. Frente a estos movimientos, las consultoras privadas estiman que la inflación de noviembre se ubicará entre el 2,5% y 2,3%. De confirmarse este último dato, se ubicaría por segundo mes consecutivo en el mismo nivel.

La inflación de octubre fueLa inflación de octubre fue de 2,3%, según el Indec.

Desde Equilibra estimaron que el IPC Nacional subió 2,5% impulsado por Regulados (3,3%) y el componente Núcleo (+2,4%), “tras subas significativas en Carnes (4,5%) que impulsaron el rubro de Alimentos y bebidas no alcohólicas (2,8%)”. “Los Regulados (naftas + tarifas) lideraron (+3,3%) y el rubro Carnes subió 4,5% (la Vacuna trepó 5,7%), impulsando AyB no estacionales 2,8% (máximos desde abril). La estabilidad cambiaria trajo calma en bienes del Resto del IPC Núcleo (2,2%)”, especificó Gonzalo Carreras, economista de la consultora.

Si bien la carne ya venía acelerándose desde octubre, en noviembre profundizó esa tendencia y le dio un impulso significativo al rubro de alimentos consumidos en el hogar (que es el de mayor ponderación), que aumentó 2,6% en el mes, por encima del promedio. “El alza del rubro no fue mayor aún debido a una baja de 12 % en las verduras, que constituyen un componente estacional; en otros componentes también hubo algo de moderación con respecto a octubre”, destacó.

Equilibra registró un incremento deEquilibra registró un incremento de la inflación a 2,5% en noviembre.

Otro contrarresto vino por el Cyber Monday. El evento de ofertas virtuales derivó en una reducción de precios en varios rubros durante la primera semana del mes, con particular impacto en equipamiento del hogar, en donde se incluyen diversos electrodomésticos. En lo que hace a servicios regulados, transporte público, electricidad y gas mostraron alzas superiores a las de meses previos.

Un diagnóstico más “optimista” tuvieron en la consultora LCG. Según sus estimaciones, la inflación de noviembre se ubicará en torno al 2,3% nuevamente. En el relevamiento de precios de alimentos y bebidas registraron un incremento del 3,3%. Con una tendencia de fuertes aumentos en las primeras semanas. Siendo la misma proyección general que tienen en Analytica.

Por su parte, el sondeo de Fundación Libertad y Progreso registró una suba de 2,3%. “Con este resultado, la inflación acumulada en el año alcanzaría el 27,7%, mientras que la variación interanual se ubicaría en 31,2%, consolidando veintiún meses consecutivos de desaceleración”, aseguraron desde el think tank liberal.

“A lo largo del mes, la dinámica semanal mostró comportamientos dispares. La primera semana arrancó con un salto del 1,0%, explicado en gran parte por el aumento de precios regulados que, en línea con los meses anteriores, volvieron a traccionar al alza: las prepagas aumentaron alrededor de 2,1% y el transporte registró un avance del 4,1%. Luego, el ritmo se moderó, con incrementos de 0,2% y 0,1% en la segunda y tercera semana, respectivamente, mientras que la última semana cerró con una suba similar a la inicial”, reza el informe.

Para la Fundación Libertad yPara la Fundación Libertad y Progreso, la inflación se mantuvo en 2,3% en noviembre.

En el último Relevamiento de Expectativas de Mercado (REM), que publicó el Banco Central de la República Argentina (BCRA), la mediana de las consultoras encuestadas indicó que en noviembre la inflación sería del 1,9%. Para diciembre anticiparon un 2%; recién en enero de 2026 comenzaría la desaceleración. Vale destacar que las proyecciones se publicaron antes de que el Gobierno oficializara los aumentos en los servicios públicos. El dato oficial del mes previo se dará a conocer el jueves 11 de diciembre por el Instituto Nacional de Estadística y Censos (Indec).

La estrategia de recorte

No obstante, todavía quedan precios de la economía atrasados, según la consultora Invecq. “Pese a que haya habido avances significativos —especialmente en el 1.º cuatrimestre de 2024, antes de que el Gobierno comenzara a priorizar la desinflación—, el proceso de realineamiento continúa incompleto. Comparando la estructura vigente con la del 1.º semestre de 2019 —última etapa previa de orden macroeconómico—, la ‘inflación reprimida’ asciende a 4,2 puntos. Los mayores ajustes pendientes se concentran en servicios públicos“, destacaron en un reporte.

Para la consultora Invecq hayPara la consultora Invecq hay atraso en 14 rubros.

Entre los segmentos con retrasos de entre 30 % y 40 % figura “Energía eléctrica y gas”, seguido por Transporte entre un 30 % y 20 %, al igual que Teléfono e internet y combustibles. Sobre esta última variable clave de la economía, un informe de Energía y Economía expuso que Caputo resignó ingresos por más de USD 2.100 millones al no aplicar las actualizaciones correspondientes del impuesto a los combustibles líquidos y al dióxido de carbono en lo que va del año.

Este se oficializó un aumento del 4,3 % (2,3 % por inflación y 2 % por recorte de subsidios) en colectivos, subtes y peajes en CABA; mientras que en la provincia de Buenos Aires se autorizó una suba del 14,8% en colectivos. En simultáneo, el Gobierno oficializó otro incremento en las boletas de luz y gas promedio del 2,8%. Lo que revela la convicción del ministro de Economía, Luis Caputo de avanzar con la estrategia de recorte de subsidios, tal como pactó con el Fondo Monetario Internacional (FMI).

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