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Economia

Hipotecas divisibles: el Gobierno dio un paso clave para facilitar el acceso a créditos con viviendas en construcción

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La Comisión Nacional de Valores estableció nuevas reglas para impulsar el acceso al crédito hipotecario para comprar unidades en pozo. Esta herramienta puede ser crucial para impulsar nuevas edificaciones

Para dinamizar el acceso al crédito hipotecario y fomentar el desarrollo del sector inmobiliario, la Comisión Nacional de Valores (CNV) reglamentó los registros de boletos de compraventa y contratos relacionados con hipotecas divisibles.

Según la normativa, los Agentes de Registro y Pago (ARYP), las Cámaras Compensadoras, los Mercados, los Agentes Depositario Central de Valores Negociables (ADCVN) y las entidades financieras podrán llevar a cabo la anotación de boletos de compra venta y otros contratos relacionados con unidades proyectadas bajo regímenes de propiedad horizontal o subdivisión del suelo.

Estos contratos deberán incluir la promesa de entrega del derecho real de dominio o superficie sobre inmuebles futuros, incluso cuando no exista una situación constructiva suficiente para ejercer la posesión

La medida busca resolver una de las principales barreras para el acceso al crédito hipotecario en Argentina: la exigencia de un título de propiedad, como una escritura, para obtener financiamiento.

Fuente: Boletín Oficial y ComisiónFuente: Boletín Oficial y Comisión Nacional de Valores (CNV)

Según detalló la CNV, esta nueva herramienta permitirá a los desarrolladores inmobiliarios ofrecer opciones de financiamiento más accesibles a los compradores, e incentivar así la inversión en proyectos de construcción.

Un mercado hipotecario en transformación

El impacto de esta normativa se enmarca en un contexto donde el crédito hipotecario representa un porcentaje limitado de las operaciones inmobiliarias pero con una tendencia de crecimiento. Desde que se reintrodujeron los planes en abril último, mes a mes incide cada vez más en la compra de unidades nuevas y usadas.

Según datos del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, en noviembre de 2024 se firmaron 5.755 escrituras en la Capital Federal, lo que representó un incremento del 41,5% en comparación con el mismo mes del año anterior. De estas operaciones, el 16,5% se realizaron con hipotecas, lo que evidencia la necesidad de medidas que impulsen este tipo de financiamiento.

Fuente: Boletín Oficial y ComisiónFuente: Boletín Oficial y Comisión Nacional de Valores (CNV)

Sin embargo, la baja proporción de escrituras con hipotecas subraya la importancia de iniciativas como la reglamentación de hipotecas divisibles para ampliar el acceso al crédito.

Detalles de la normativa y su implementación

La Resolución General N° 1043, emitida por la CNV, establece que las entidades autorizadas podrán desarrollar actividades de anotación de boletos de compraventa y contratos relacionados como actividades complementarias al mercado de capitales, siempre que estas sean previamente informadas a la CNV. Este marco normativo busca consolidar un mercado de créditos hipotecarios robusto y sostenible, considerado clave para el acceso a la vivienda, el desarrollo de la inversión privada y la reactivación económica del país.

Fuente: Boletín Oficial y ComisiónFuente: Boletín Oficial y Comisión Nacional de Valores (CNV)

El presidente de la CNV, Roberto E. Silva, destacó la relevancia de esta medida. ”Desde el Directorio de la CNV, trabajamos para acompañar las medidas del Gobierno Nacional. Es muy importante el desarrollo del crédito hipotecario para los argentinos, y estamos felices de informar este tipo de normativas que lo impulsa, a la misma vez que hace crecer el desarrollo del mercado de capitales”, afirmó.

Perspectivas del sector inmobiliario y análisis de la herramienta

La iniciativa fue bien recibida por los desarrolladores y expertos del sector, aunque aún quedan aspectos por definir.

Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), calificó la medida como un avance significativo, especialmente por la posibilidad de registrar boletos de compraventa bajo un régimen de inscripción privada alternativo a los registros de la propiedad. Según Tabakman, esta herramienta podría convertirse en un complemento valioso para las hipotecas tradicionales y otros mecanismos de financiamiento.

No obstante, el representante de la CEDU señaló que aún existen objeciones menores y que es fundamental que el Ministerio de Economía termine de reglamentar el DNU. “Falta la reglamentación del Ministerio de Economía, que es lo más importante que todavía esperamos”, expresó Tabakman.

La reglamentación del decreto 1017/2024, publicado por el Gobierno hace dos meses, marcó un avance significativo en la implementación de herramientas previstas en el Código Civil y Comercial de la Nación, como la hipoteca divisible y el derecho de superficie, junto con la registración de boletos de compra venta.

Bernardo Mihura de Estrada, director general del Registro de la Propiedad Inmueble de la ciudad de Buenos Aires, destacó la importancia de registrar los boletos en los registros oficiales, porque aseguran un marco más sólido para las transacciones inmobiliarias.

La hipoteca divisible permite garantizar el inicio del proyecto directamente al adquirente de una unidad, independientemente del financiamiento del desarrollador. Esto se logra al registrar el boleto de compra venta, lo que permite prendar dicho boleto y otorgar seguridad jurídica tanto al comprador como al acreedor prendario.

La nueva normativa permitirá registrarLa nueva normativa permitirá registrar boletos de compra venta y contratos bajo regímenes alternativos, en busca de resolver barreras al acceso a financiamiento para viviendas futuras

Mihura de Estrada señaló que “esta herramienta facilita la conversión del boleto en escritura una vez finalizada la obra, trasladando proporcionalmente la hipoteca original a cada unidad funcional”.

Además, el decreto flexibiliza el uso del derecho de superficie, permite constituirlo sin necesidad de contar con un plano oficial en algunas provincias, una medida que busca superar trabas burocráticas.

Sin embargo, Mihura de Estrada subrayó que “la registración de boletos en registros privados, como plantea el decreto, puede generar tensiones jurídicas y políticas, lógicamente defendemos al Registro de la Propiedad como la institución más idónea para llevar adelante este proceso”.

Próximos pasos y desafíos

El Ministerio de Economía, a través de la Secretaría de Desarrollo Territorial, Hábitat y Vivienda, liderada por Rodrigo Aybar, será el encargado de definir los detalles finales de esta herramienta. La implementación efectiva de la normativa dependerá de la coordinación entre las distintas entidades involucradas y de la capacidad del sistema financiero para adaptarse a este nuevo esquema de hipotecas divisibles.

Con esta medida, el Gobierno busca no solo facilitar el acceso a la vivienda, sino también estimular la actividad económica a través de la construcción (que siempre promueve el empleo privado) y el desarrollo inmobiliario. El éxito de esta iniciativa dependerá de su capacidad para superar los desafíos regulatorios y operativos que plantea su implementación.

Economia

La baja de la inflación se consolida como uno de los hitos que puede mostrar el Gobierno de cara a la campaña electoral

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El 1,5% de mayo fue más bajo respecto a los pronósticos previos, pero será difícil que se repita este mes, porque se registra un repunte en alimentos. Caputo sacó rédito a su política de privilegiar la desinflación por sobre el fortalecimiento de reservas

La abrupta caída de la inflación de mayo a 1,5%, el menor registro en cinco años, representa un triunfo para la estrategia elegida por el ministro de Economía. Luis Caputo privilegió la estabilidad cambiaria y el estricto control de los agregados monetarios por sobre la acumulación de reservas. El objetivo de esta política fue justamente poner como prioridad la desaceleración de precios, reflejado ayer en los datos divulgados por el INDEC.

Lo más destacado del dato conocido ayer es que el rubro alimentos y bebidas subió apenas 0,5%, mientras que la canasta alimentaria cayó 0,4%. Se trata de datos claves, ya que la desaceleración de precios en este segmento impacta positivamente en la base de la pirámide social. Son las familias de menores ingresos las que más se ven favorecidas, teniendo en cuenta que la mayor parte de su gasto se dedica a compras en supermercados y autoservicios.

La inflación de servicios también se ubicó bien por encima de la promedio, llegando a 2,7%, reflejando el impacto real de los ajustes de precios sobre la clase media. Aquí entran tarifas de servicios públicos, alquileres, Internet, prepagas, restaurantes y cuotas de colegios, entre otros rubros.

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Existe una probabilidad alta que se mantenga efectivamente por debajo del 2% mensual. Sin embargo, es menor claro que se pueda mantener la tendencia descendente desde los niveles actuales en los próximos meses.

La consultora LCG, por ejemplo registró un fuerte repunte en alimentos en la segunda semana de junio, con incrementos de 1,7% tras haber registrado estabilidad de precios en la primera semana. Entre los productos que lideran las subas hay varios de la canasta básica: aceites aumentaron 5,9%, verduras 4% (tras la caída de junio) y carnes 1,3%. La inflación promedio para las últimas cuatro semanas en este rubro fue de 1,6%, bien por encima del registro de mayo.

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Por lo tanto, no será fácil que este mes se mantenga un nivel similar al de mayo, pero sí existe una probabilidad alta de que se mantenga por debajo del 2%. La probabilidad de que este comportamiento se mantenga hasta la medición de septiembre también aumentó considerablemente.

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La expectativa del Gobierno es que mantener la inflación en niveles acotados sea clave para conseguir un buen resultado electoral en octubre. Javier Milei siempre tuvo claro que la principal demanda de la sociedad cuando asumió era la reducción de la inflación, que pasó del 25,5% en diciembre de 2023 (producto de la devaluación) a solo 1,5% en la última medición.

Que la baja se explique sobre todo en la mayor estabilidad registrada en alimentos también es una buena noticia para la Casa Rosada, ya que el impacto se siente en sectores populares, históricamente más cercanos al peronismo o al kirchnerismo.

Por supuesto que por delante quedan muchos desafíos, en particular consolidar la reactivación para que se transforme en crecimiento genuino. También la necesidad de crear puestos de trabajo para al menos compensar la destrucción de empleo de sectores como las pymes industriales. Pero posiblemente esto sean temas que figurarán en las demandas de los próximos dos años, ya pensando en la elección presidencial de 2027.

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Después de la tragedia de Bahía Blanca, el Complejo General Cerri de TGS está otra vez 100% operativo

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La magnitud de la inundación que afectó a las ciudades de Bahía Blanca y General Daniel Cerri impactó a toda la comunidad y también dañó gravemente al Complejo Industrial, uno de los pilares productivos de la trasportadora de gas

Después de la inundación y la tragedia que sufrió la ciudad bonaerense de Bahía Blanca, y tras tres meses de trabajo intenso e ininterrumpido, la trasportadora de gas TGS anunció que su Complejo Cerri se encuentra nuevamente 100% operativo.

“En nombre de todo TGS, quiero agradecer profundamente a nuestros colaboradores, proveedores, contratistas, vecinos y a toda la comunidad de Bahía Blanca por su apoyo incondicional y su compromiso durante estos meses. Lo que logramos en este tiempo récord no solo demuestra capacidad técnica, sino también una enorme vocación de servicio, solidaridad y sentido de pertenencia. Gracias a todos por ayudarnos a poner nuevamente de pie una instalación clave para la energía del país, luego de lo tristemente sufrido”, afirmó Oscar Sardi, CEO de TGS.

Oscar Sardi, CEO de TGS, en el centro, acompañado por los accionistas Marcelo Mindlin (Pampa Energía) y Daniel Sielecki, en octubre del 2024, en el NYSE de Nueva York, cuando se celebraron los 30 años de cotización de la empresa en Wall Street

Desde la compañía energética destacaron que para la recuperación, trabajaron no solo colaboradores de TGS provenientes de distintos puntos del país, sino también más de 150 proveedores y contratistas de servicios y materiales, cuyo trabajo coordinado y compromiso resultaron clave para la recuperación del complejo.

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En busca de sumar reservas, el Gobierno reduce trabas a capitales extranjeros de corto plazo

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El Ejecutivo eliminó barreras para la operación de fondos internacionales con títulos públicos y redujo las condiciones para el retiro de divisas

El Gobierno nacional avanzó con un nuevo paquete de medidas orientadas a estimular la entrada de divisas mediante la flexibilización de normas que hasta ahora limitaban la operatoria de capital extranjero en el mercado financiero local. Las decisiones, tomadas en simultáneo por la Comisión Nacional de Valores (CNV) y el Banco Central (BCRA), apuntaron a facilitar tanto el ingreso como el egreso de fondos especulativos de corto plazo que inviertan en instrumentos de deuda emitidos por el Tesoro Nacional.

Desde el lado regulatorio, la CNV publicó la Resolución General N.º 1068, por la cual se amplió el conjunto de excepciones al límite diario de $200 millones que regía para transferencias al exterior de valores negociables por parte de inversores no residentes. A partir de esta disposición, esa restricción dejó de aplicarse en casos en los que se trate de bonos del Tesoro con vencimiento igual o mayor a 180 días desde su fecha de emisión y que hayan sido adquiridos en colocación primaria, siempre hasta el valor nominal suscripto.

En paralelo, el BCRA confirmó que eliminará el plazo mínimo de permanencia de 180 días para los fondos del exterior que ingresen al país y participen en operaciones en el Mercado Libre de Cambios (MLC) o en licitaciones primarias de títulos públicos del Ministerio de Economía. Esta condición, vigente desde abril de este año tras la Comunicación “A” 8230, había sido parcialmente modificada en mayo con la Comunicación “A” 8245 para permitir la suscripción del Bonte 2030 en dólares. Ahora, la permanencia mínima se suprime completamente.

El presidente del BCRASantiago Bausili, explicó que la decisión respondió a una revisión del esquema de restricciones cambiarias vigente. Consideró que el “cepo” aplicado desde 2019 había dejado de cumplir su función original y se transformó en un obstáculo para el ingreso de nuevos fondos. Según declaraciones públicas, el funcionario sostuvo que los inversores que querían salir ya lo habían hecho y que actualmente no existían trabas relevantes que justificaran mantener el régimen anterior.

El Bonte 2030, con tasaEl Bonte 2030, con tasa elevada y suscripción en dólares, se volvió una herramienta central para el financiamiento del Tesoro y la compra de dólares para las reservas (Reuters)

Estas modificaciones se dieron en un contexto de estrategia coordinada entre la autoridad monetaria y el Ministerio de Economía, orientada a reforzar las reservas internacionales mediante el ingreso de divisas del exterior. Para ello, el equipo liderado por Luis Caputo activó dos mecanismos: por un lado, la firma de un acuerdo de financiamiento tipo REPO con siete bancos internacionales por un monto de US$2.000 millones; por el otro, una nueva licitación del Bonte 2030, que permite suscripción en dólares por parte de inversores locales y extranjeros.

El llamado a licitación se programó para el viernes 13 de junio y apuntó a captar US$500 millones, la mitad del monto obtenido en la primera colocación de abril, que se orientó exclusivamente a no residentes. En esta oportunidad, tanto residentes como no residentes pudieron participar en la oferta, lo que amplió el universo potencial de suscriptores.

En su debut, el Bonte 2030 ofreció una tasa del 29,5%, superior a las expectativas de mercado. Esta rentabilidad, combinada con la eliminación de las restricciones de salida, representó un atractivo importante para los fondos internacionales, que encontraron mejores condiciones para operar en el mercado local. Además, se estableció un límite mensual de US$1.000 millones para este tipo de colocaciones, lo que permitió mantener cierto grado de control sobre los flujos.

El secretario de FinanzasPablo Quirno, confirmó que el menú de la licitación incluiría además letras capitalizables con vencimientos en julio, agosto, septiembre y noviembre, orientadas a captar el interés de fondos comunes de inversión. Asimismo, se pusieron en oferta dos Bonos Capitalizables (BONCAP) con vencimientos en enero y junio de 2026.

Desde el Ministerio de Economía, el subsecretario de Política EconómicaJosé Luis Daza, consideró que estas decisiones formaban parte de un plan para anticipar el regreso a los mercados voluntarios de deuda con legislación extranjera. En declaraciones a medios, sostuvo que el programa económico avanzaba mejor de lo previsto y que la colocación de instrumentos en moneda dura reflejaba ese ritmo.

Por otro lado, el Tesoro anunció que a partir de este mes se publicará un cronograma anual de licitaciones de deuda pública. Esta medida apunta a brindar previsibilidad y permitir que los agentes financieros planifiquen su participación de forma más ordenada, tanto en moneda local como extranjera.

El objetivo del Gobierno nacional consistió en asegurar un flujo constante de divisas que le permita reforzar las reservas internacionales, cumplir los compromisos asumidos con el Fondo Monetario Internacional (FMI) y enfrentar el segundo semestre sin sobresaltos financieros. En este período, se proyecta una baja en la liquidación de exportaciones agroindustriales, así como un aumento en la dolarización de portafolios minoristas en vísperas del calendario electoral.

Diversos analistas interpretaron que la relajación de controles podría facilitar el ingreso de capitales de corto plazo que busquen aprovechar el diferencial de tasas. Al mismo tiempo, advirtieron sobre la posibilidad de que esos flujos generen mayor volatilidad en caso de una salida masiva o imprevista. Aunque destacaron que estas medidas podían ayudar a sostener el tipo de cambio en el corto plazo, también consideraron que podrían consolidar un nivel mínimo más alto para el dólar.

Con esta serie de anuncios, el Gobierno argentino consolidó una estrategia de financiamiento basada en el mercado voluntario local, con foco en la emisión de instrumentos que puedan ser suscriptos en dólares y liquidados en pesos. El desafío de las próximas semanas será evaluar la respuesta del mercado y la capacidad del esquema para sostener la acumulación de reservas sin necesidad de intervención directa del BCRA.

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