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Escrituras: el mercado inmobiliario cierra su mejor período tras seis años de crisis

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El balance en CABA y provincia de Buenos Aires muestra una mejora de más del 30% respecto a 2023, con un salto de 113% en operaciones con hipotecas. ¿Qué sucede en otras plazas del país?

El mercado inmobiliario de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires atraviesa su mejor momento en más de seis años, con un incremento sostenido en las operaciones de compraventa. Según datos del Colegio de Escribanos, en octubre de 2024 se registraron 5.987 escrituras, lo que representa un aumento interanual del 31,3% en comparación con las 4.559 de un año antes.

El balance preliminar de 2024, aunque aún no incluye los datos de noviembre y esperados para diciembre -estarán disponibles en 2025-, proyecta un aumento del 30% respecto a 2023, con 40.000 escrituras registradas en CABA.

“Con el último mes del año, que históricamente es mejor, incluso en períodos de crisis, se estima que el total de operaciones alcanzará las 52.000. Sería el mayor registro desde 2017. Este crecimiento se produce pese a las restricciones del cepo cambiario, inexistentes en aquel período”, dijo a Infobae Alejandro Braña, experto en Real Estate y miembro del Colegio Inmobiliario porteño.

Con el último mes del año históricamente siendo el mejor, incluso en períodos de crisis, se estima que el total de operaciones alcanzará las 52.000, marcará el mayor registro desde 2017 (Braña)

En cuanto a créditos hipotecarios, se concretaron 944 escrituras, un 300% más que en octubre de 2023, superando el total acumulado en los primeros siete meses de 2024 y marcan un cambio significativo en el mercado.

Los motores de la recuperación

Braña explicó que varios factores convergieron para impulsar esta recuperación. “El cambio de gobierno a finales de 2023 fue determinante. La derogación de la Ley de Alquileres por Javier Milei mediante el DNU 70/2023 marcó un punto de inflexión y mejoró las expectativas del sector desde inicios de 2024″, dijo.

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El regreso de los créditos hipotecarios tras seis años casi nulos y la oferta de casi 25 bancos con tasas de interés más bajas ampliaron el acceso a financiamiento.

Además, el blanqueo de capitales impulsó operaciones menores a USD 100.000, conocidas como “blanqueo hormiga”, según Braña.

Departamentos de dos y tres ambientes, con precios promedio de USD 105.000, lideran las ventas, principalmente entre compradores que buscan invertir o adquirir su primera vivienda

Otro factor del repunte es que los valores de las propiedades están en niveles históricamente bajos, comparables solo con los momentos más críticos de la década del 80 y el corralito de 2001-2002. Esto sumado a un dólar estable y depreciado en términos reales desde enero de 2024, incentivó a compradores a concretar inversiones.

Perspectivas

Desde el sector destacaron que el techo del mercado podría ser más alto si las condiciones económicas se mantienen favorables en 2025, aunque coinciden en que la crisis de casi seis años parece haber quedado atrás. Entre agosto de 2018 y febrero de 2023, los precios de las viviendas usadas en CABA cayeron 42%, mientras que en el interior la baja alcanzó casi 48% en dólares.

Jorge De Bártolo, presidente del Colegio de Escribanos porteño, subrayó que el aumento en las escrituras es parte de un ciclo de recuperación que se viene consolidando desde 2021.

“Aunque en ese momento las comparaciones eran contra los peores meses de la pandemia, hoy vemos un crecimiento más sostenido. Este año esperamos superar las 50.000 operaciones, aunque un buen año histórico siempre cerraba con más de 70.000″, dijo a Infobae De Bártolo.

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La tranquilidad cambiaria permite que las familias se animen a planificar e invertir. “Si este escenario se mantiene, 2025 podría ser aún mejor”, anticipó De Bártolo.

Sobre el impacto del crédito hipotecario, afirmó el notario: “Crea mercado y genera un círculo virtuoso en el que quien vende suele reinvertir en otro inmueble. Aunque la mayoría de los préstamos están orientados a viviendas usadas, algunos bancos comenzaron a fomentar créditos para unidades nuevas, ampliando opciones para los compradores”.

El desafío, según De Bártolo, es agilizar los trámites asociados al crédito para evitar demoras que desalienten las operaciones.

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“Desde el Colegio trabajamos con el Registro de la Propiedad Inmueble para reducir tiempos y garantizar la seguridad jurídica. Nuestro lema es: ganar tiempo es ganar dinero”, resaltó De Bártolo.

En provincia de Buenos Aires

En línea con la recuperación observada en CABA, el mercado inmobiliario bonaerense registró en octubre de 2024 su mejor desempeño en 7 años. Según el Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires, se concretaron 11.213 escrituras, 15,25% más que las 9.729 del mismo mes del año previo.

Guillermo Longhi, presidente del Colegio de Escribanos de la provincia, atribuyó este avance a una coyuntura económica que comienza a mostrar estabilidad, con menor inflación y un dólar más controlado. “Estas condiciones reactivan el mercado inmobiliario, una inversión tradicional en nuestro país”, explicó.

Menor inflación y un dólar más controlado son condiciones que reactivan el mercado inmobiliario, una inversión tradicional en nuestro país (Longhi)

El salto interanual del 141% en las hipotecas también refleja un cambio significativo en el acceso al crédito. Longhi resaltó que el crédito hipotecario dinamiza el mercado, aunque su sostenimiento requiere mayor estabilidad económica, menor inflación y tasas de interés más bajas.

Dinámica en el interior

La recuperación del sector también llegó a ciudades como Córdoba, Rosario y Mendoza que también muestran un aumento en las compraventas.

Córdoba registró un incremento del 76,2% en las operaciones interanuales al cierre de septiembre de 2024, según datos del Colegio Profesional de Inmobiliarios (CPI) basados en la consultora Economic Trends para el Centro de Estadísticas Inmobiliarias de la entidad. Este aumento, uno de los mayores en años, se debe al doble acceso al crédito hipotecario en ocho meses y a precios mínimos históricos heredados del año anterior.

Córdoba registró un incremento del 76,2% en las operaciones interanuales al cierre de septiembre Córdoba registró un incremento del 76,2% en las operaciones interanuales al cierre de septiembre

Lucas Péndola, presidente del CPI, destacó que el rol de los bancos privados fue clave en la recuperación del mercado. Las ventas se concentran en departamentos en zonas clave como Nueva Córdoba y General Paz, dúplex en barrios cerrados y lotes, con un aumento del 118,5% respecto a 2023. En contraste, locales comerciales y casas en barrios tradicionales mantienen baja demanda.

Rosario muestra un aumento en escrituras que se acentuó en los últimos meses y representa un avance del 20% en comparación con 2023. La demanda se concentró en propiedades usadas de 3 y 4 ambientes, con valores entre USD 85.000 y USD 100.000, adquiridas por consumidores finales e inversores.

Diego Ferreyra, del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Rosario (Cocir), afirmó que “la baja del dólar aceleró compras con ahorros. Las ventas generan rotación porque quien vende suele reinvertir, dinamizando el mercado”.

Las propiedades a estrenar subieron entre 10% y 15%, mientras que las usadas mantienen precios estables por la absorción de stock. Según Ferreyra.

En Rosario el mercado está activo para la compra venta de unidades de hasta 4 ambientesEn Rosario el mercado está activo para la compra venta de unidades de hasta 4 ambientes

Mendoza alcanzó 7.500 escrituras en lo que va del año, con un promedio mensual de 700 operaciones, según datos del Registro de la Propiedad de Mendoza. Sectores específicos como los barrios privados y las zonas suburbanas de la capital cuyana evidencian una recuperación sostenida impulsada por créditos hipotecarios.

Anahí González Caro, analista del mercado inmobiliario mendocino, identificó los factores que favorecieron la actividad. “Las expectativas de una economía menos restrictiva, sumadas a medidas como los créditos hipotecarios y el blanqueo, incentivaron tanto consultas como operaciones. Sin embargo, la mayoría de las transacciones aún se concretan sin financiamiento bancario, pero se estima que se expandirán hacia 2025”, destacó.

Los barrios privados de Luján de Cuyo, Maipú y Guaymallén lideran las preferencias con casas de 4 ambientes cuyo precio es de USD 150.000 promedio. Este segmento también atrae a familias jóvenes que priorizan lotes amplios y espacios verdes. En paralelo, departamentos en pozo en zonas como Godoy Cruz y Mendoza, con valores cercanos a USD 60.000, despiertan interés entre inversores que buscan una rentabilidad por alquileres.

Área céntrica de Mendoza capital, una zona con dinamismo y donde la demanda creció en 2024 para comprar propiedades Área céntrica de Mendoza capital, una zona con dinamismo y donde la demanda creció en 2024 para comprar propiedades

En cuanto a los precios, González Caro explicó que se observó un aumento cercano al 20% en propiedades con mayor demanda, junto con una reducción en los márgenes de negociación, que pasaron de ofertas del 20% por debajo del precio publicado a cierres con descuentos del 7% o 10 por ciento. “El panorama es positivo. Las consultas siguen creciendo y los tiempos de venta se acortaron significativamente para inmuebles en valores de mercado”, concluyó.

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Consumo: en abril crecieron las ventas de los supermercados, pero cayeron las de los mayoristas

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Los resultados de los comercios siguen dando señales mixtas, en un contexto de desaceleración inflacionaria y leve mejora del poder adquisitivo

El consumo atraviesa un momento ambiguo en la Argentina. Por un lado, da señales de recuperación, pero por otro, muestra signos de retracción. Ejemplo del primer caso es lo ocurrido en los supermercados durante el mes de abril.

Para entender mejor qué ocurrió en cada caso, se deben conocer con mayor detalle los datos publicados por el Indec. De acuerdo con el organismo, los supermercados de todo el país facturaron en forma conjunta $1,97 billones, lo que dejó como resultado un incremento nominal del 48%. Como se mencionó, descontando el efecto de la inflación, la variación interanual dio un crecimiento del 8,9%.

Las ventas de frutas yLas ventas de frutas y verduras mejoraron un 53,4% interanual en los supermercados durante el mes de abril (Canva)

En el otro extremo aparecen otras categorías que estuvieron por debajo del promedio general. Se trata de los artículos de limpieza y perfumería (26,6%), los lácteos (43,7%) y los productos de almacén (43,8%).

Mal momento para los mayoristas

Los autoservicios mayoristas tuvieron un mes de abril completamente opuesto en cuanto a los resultados. Según el informe oficial, sus ventas cayeron 3,2% en abril con relación a mayor. De igual manera, registraron una contracción del 2,9% en términos reales en la comparación interanual. Así, los mayoristas acumulan una baja del 6,6% en los primeros cuatro meses del año.

En ese caso, las ventas totales a precios corrientes fueron de $300 mil millones, lo que marcó una variación nominal del 28,5% respecto a abril de 2024, un valor que no fue suficiente para contrarrestar el efecto de la inflación sobre el poder adquisitivo del peso.

En las ventas totales a precios corrientes, durante abril de 2025, los grupos de artículos con los aumentos más significativos respecto al mismo mes del año anterior fueron: “Indumentaria, calzado y textiles para el hogar”, con 100,8%; “Carnes”, con 59,3%; “Panadería”, con 44,9%; y “Otros”, con 42,9%.

Los autoservicios mayoristas cayeron 3,2%Los autoservicios mayoristas cayeron 3,2% mensual y acumulan una baja del 6,6% en lo que va del año (Reuters)

Por el contrario, quedaron muy por debajo del promedio rubros como la “verdulería y frutería” (17% de variación interanual nominal), “artículos de limpieza y perfumería” (19,3%) y los productos de almacén (28,2%), entre otros.

Balance desigual

Como lo dejan claro los números, la mejora de los supermercados contrastó notoriamente con el mal resultado de los mercados mayoristas. Lo llamativo, es que la diferencia se da en un contexto macroeconómico que es igual para ambos modelos de negocios.

A diferencia del año pasado, los salarios se vienen recuperando y la inflación está desacelerando. Además, el crédito al consumo comenzó a mostrar leves señales de reactivación, lo que podría haber favorecido las ventas en supermercados, donde es más habitual el uso de tarjetas. En cambio, los mayoristas, más dependientes de compras en efectivo o por volumen, podrían estar sintiendo con más fuerza el impacto de la caída en la demanda de comercios y pequeñas empresas.

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La Argentina espera una decisión crucial de Morgan Stanley para volver a ubicarse en el radar de los grandes inversores

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El martes 24 se publicará el índice MSCI que determinará si la Argentina asciende a “mercado de frontera” o sigue en la categoría “standalone”, la peor de todas. Cómo podría influir esa decisión en el valor de los activos

La Argentina enfrentará la semana próxima un test crucial para la recepción de capitales provenientes de grandes inversores extranjeros. Morgan Stanley, uno de los bancos de inversión más importantes del mundo, publicará el martes 24 su índice financiero (MSCI) en el que se espera un ascenso desde la categoría “standalone market”, la más desfavorable, a la de “mercado de frontera”. Esa mejora en el índice MSCI, según estiman los analistas del mercado, podría acelerar el ingreso de dólares desde muchos fondos que hoy tienen vedado un país con la calificación de la Argentina.

Posteriormente, MSCI definirá tras su reunión anual del jueves 24 en qué categoría ubica al país. La Argentina puede quedar en el aislamiento del grupo “standalone”, que dentro de América Latina comparte con Panamá, Jamaica y Trinidad y Tobago y en el resto del mundo con países en situación extrema como Líbano, Zimbabue o Ucrania. O bien, puede ser ascendida a la categoría de “mercado de frontera”. El ascenso siguiente sería a “mercado emergente”, la condición que en la región tienen Brasil, Chile, Colombia, México y Perú.

Los antecedentes recientes fueron en sintonía con la tumultuosa historia cambiaria. Tras el levantamiento total de los controles en diciembre de 2015 por parte del gobierno de Mauricio Macri, MSCI mantuvo a la Argentina como “mercado de frontera” en junio de 2017 y recién le dio el upgrade a “mercado emergente” en junio de 2018. A pesar de la rapidez de Macri para eliminar el cepo, la razón de la demora esgrimida por MSCI fue que no había certezas sobre si ese cambio era irreversible. En 2021, el aluvión de controles que impuso el gobierno de Alberto Fernández llevó a MSCI a darle un doble descenso a la Argentina que la devolvió a la categoría “standalone”.

Algunos expertos apuntan a que el esfuerzo de la Argentina por haber empezado a desregular su sistema cambiario encontrará su premio. De hecho, tres grandes nombres de Wall Street, JP Morgan, Bank of America y el mismo Morgan Stanley, habían coincidido en enero pasado que la Argentina recuperaría su condición de emergente una vez que se levantara el cepo, algo que ocurrió tres meses después.

“Consideramos que el resultado más probable de la próxima reunión es una reclasificación a mercado de frontera que allanaría el ingreso al club de mercados emergentes el año próximo”, señaló Ignacio Sniechowski, Head of Research de Grupo IEB.

El experto cita dos factores que obligan a tener paciencia hasta 2026 para volver a ser “emergente”. El primero es el “efecto tiempo”. El levantamiento del cepo fue en abril, muy reciente, si se considera el antecedente de Macri. “Para MSCI la irreversibilidad de los cambios es un factor importante, creemos que un triunfo en las elecciones de medio término solidificaría aún más la voluntad de un cambio en la Argentina”, señaló Sniechowski. El segundo factor es la accesibilidad: si bien hubo “un avance enorme” en la eliminación de restricciones cambiarias para las personas físicas, no ocurrió lo mismo en el caso de las empresas.

En el Grupo IEB prevén que un el paso de la Argentina a “mercado emergente” podría traer entre USD 2.000 y USD 3.000 millones. Y destacan que esa posibilidad aún no está incluida en los precios de las acciones, lo que da espacio a oportunidades. “Existen muchos fondos e inversores que suelen adelantarse a los eventos y podrían estar tomando posición en el equity argentino esperando una reclasificación en 2026″, señaló Sniechowski.

FILE PHOTO: A sign isFILE PHOTO: A sign is displayed on the Morgan Stanley building in New York, U.S., July 16, 2018. REUTERS/Lucas Jackson/File Photo

Juan Manuel Truffa, director de Outlier, explicó que “es difícil anticipar cuál será el resultado” de la decisión de MSCI. No obstante, consideró que “luce probable una mejora” luego de las reformas y la eliminación de muchas restricciones que llevaron a la categoría “standalone”.

“La duda principal es si el cambio será hacia Mercado de Frontera —paso intermedio lógico— o si se concretará un salto más ambicioso hacia Emergente. Si bien este último escenario requiere criterios más exigentes, la Argentina acumula avances recientes que podrían habilitarlo. De concretarse, el impacto inmediato sería la habilitación de flujos por hasta USD 1.000 millones, vía fondos hoy restringidos, y una validación internacional del rumbo actual. Se trataría de una señal positiva tanto para el gobierno como para los activos locales” concluyó Truffa.

ARCHIVO - El presidente deARCHIVO – El presidente de Argentina, Javier Milei, a la izquierda, y el ministro de Economía, Luis Caputo. (AP Foto/Matilde Campodónico, Archivo)

El economista Federico Domínguez apunto que “por fundamentals y remoción de regulaciones cambiarias, MSCI debería comenzar el proceso de incorporarnos al índice de emergentes. Como siempre, la historia argentina puede demorar un poco los tiempos, pero el camino hacia emergentes es claro. El flujo potencial supera los USD 1.000 millones”.

Lo que va a definir Morgan Stanley es “calificar o darle un rating de inversión a cada uno de los países según cuán fácil o cuán seguro es invertir en cada uno de los países, obviamente teniendo en cuenta política, economía y estabilidad para acceso a inversiones”, apuntó Ian Colombo, asesor financiero de Cocos Gold.

Estar en la categoría “standalone” implica quedar “fuera del radar de inversiones”. Si la Argentina consigue subir un escalón como mercado de frontera, consideró Colombo, “podrían ingresar una gran cantidad de capitales, ya que volveríamos a estar en el radar de los bancos de inversión del mundo. Se espera que ingresen inversiones a las las principales empresas de Argentina, sobre todo las de petróleo y bancos”.

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La semana más corta del año empujó la caída del dólar pero también bajaron los bonos y las acciones

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A los días no laborables en la Argentina se agrega que hoy es feriados en los EEUU, por lo que muchos operadores financieros ya arrancaron el fin de semana largo

Fue la semana más corta del año, con solo dos ruedas que operaron a pleno. Hoy la actividad del mercado disminuirá a la tercera parte por el feriado de Estados Unidos (Juneteenth). También, porque mañana comienza un fin de semana largo. No debería extrañar que hoy, temprano, se retiren algunas de las grandes manos del mercado para hacerlo aún más extenso.

El comentario de la Bolsa de Comercio de Rosario explicó la baja del dólar: “En soja, tuvimos un incremento de compradores con negocios en las entregas cortas y en agosto. Las subas de Chicago del trigo se reflejaron en la plaza local, que mostró mejores condiciones y una buena cantidad de anotaciones en los segmentos de la campaña 2025/26. El maíz también registró un aumento de compradores, ampliando su abanico de entrega hasta agosto, logrando sostener su operatoria entre sesiones”.

Los dólares financieros sintieron el impacto. La jornada comenzó plena de vendedores y se moderó después del mediodía. El dólar MEP perdió $23,4 (-2%) a $1.167,07 y quedó con una brecha de 0,7% con el tipo de cambio oficial. El contado con liquidación (CCL), se desmoronó pero recuperó una parte de las pérdidas por un par de compras agónicas sobre el cierre. De esta manera, la divisa que se usa para giros e ingresos al exterior perdiò $32,59 (-2,7%) a $1.172,16. El “blue” que opera en un mundo aparte y con ínfimos negocios, bajó $10 a $1.190 y pasó a ser el dólar más caro del sistema, como en tiempos de mayores controles cambiarios.

Filippini observó que “en términos reales, los ingresos del Gobierno cayeron un 14% interanual en mayo. La recaudación del Impuesto a las Ganancias se desplomó en torno al 45%, distorsionada por una base inusualmente alta en 2024. Otras fuentes de ingresos tuvieron un mejor desempeño: las contribuciones a la seguridad social aumentaron un 14,6% en términos ajustados por inflación, mientras que los impuestos sobre transacciones financieras subieron un 23%. Aun así, los ingresos por IVA retrocedieron un 0,4 % respecto del año pasado”.

Pero acá terminan las buenas noticias para la plaza local. Los bonos soberanos siguieron en baja y elevando el riesgo país cerca de los 700 puntos básicos contradiciendo al Gobierno que puja por llegar a los 500 puntos básicos para ingresar al mercado internacional de capitales para renovar los vencimientos de la deuda sin dejar dudas sobre pagos futuros.

Por otra parte, el Banco Central tomó USD 810 millones que le ofrecieron en la colocación del nuevo BOPREAL serie 4 para proveer de dólares a empresas que deben girar dividendos y a importadores que en el pasado utilizaron dólares propios. La serie 4 es por USD 3.000 millones y se licitarán semanalmente.

Los bonos en pesos a tasa fija tuvieron suba en las LECAP que llegan hasta noviembre lo que implica una baja en los rendimientos a un promedio de 2,5% efectivo mensual. A partir de diciembre, bajaron los precios y los rendimientos se elevaron a 2,4%. Los BONCER que ajustan por la inflación tuvieron subas generalizadas de hasta 0,73%.

El informe de la consultora F2 de Andrés Reschini señala que “tal como el mercado esperaba, la Reserva Federal mantuvo sin cambios la tasa de referencia en el rango de 4,25 – 4,5% y lejos de pronunciarse más proclive a recortar, la inclinación fue más bien hawkish (firme), dado que aún ve riesgos inflacionarios y bajo desempleo, aunque no es tan optimista en cuanto a la actividad. La proyección de tasas del organismo es ligeramente más alta para 2026 y 2027 desde la proyección de marzo. Los activos de riesgo reaccionaron con bajas leves en una rueda donde el conflicto en Medio Oriente se entremezcla entre los factores que mueven a los mercados”.

Las Bolsas de Nueva York cerraron mixtas. El S&P 500 perdió 0,03% y el Nasdaq aumentó 0,13%. Pero en el after market todas estaban abajo con caídas de hasta 0,30%. El oro caía 0,37% y cotizaba por debajo del récord. Los inversores miran el conflicto con una mirada menos fatalista. De hecho, el petróleo operaba estable porque, más allá de que siguen los enfrentamientos, el único temor de los inversores es que Estados Unidos se involucre directamente.

Lo que puede ser un problema es la suba del gasoil que avanzaba otro 2% en Londres. Este combustible desde 2022 tiene el problema de la menor oferta porque el principal proveedor, Rusia, está afuera del mercado.

La Argentina es exportador de naftas e importador de gasoil. El combustible se obtiene del crudo convencional de Santa Cruz y Chubut donde se abandonó la perforación para priorizar Vaca Muerta.

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