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Economia

Cuánto dinero se necesita ganar para comprar una vivienda con crédito hipotecario y a qué prestar atención

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Acceder a estas líneas requiere acreditar ingresos demostrables y considerar factores como tasas, cuota mensual y tipo de propiedad. Qué tener en cuenta en CABA, en el GBA y en algunas ciudades del interior

El leve aumento de los precios de viviendas y la reintroducción de créditos hipotecarios dinamizaron las operaciones de compraventa, dejando atrás la crisis en el mercado inmobiliario

Comprar una vivienda mediante un crédito hipotecario es una opción viable para cientos de familias, aunque el proceso exige planificación y un análisis detallado de las condiciones económicas.

En una Argentina donde la inflación tiende a desacelerarse, algunos sectores logran recuperar poder adquisitivo y capacidad de ahorro. Esto, junto a quienes pueden destinar mayores anticipos y asumir riesgos, reactivaron el mercado inmobiliario. En octubre, en CABA se concretaron cerca de 1.000 operaciones con crédito, mientras que en la provincia de Buenos Aires superaron las 1.300, el mejor octubre en ambos distritos en 7 años de acuerdo con lo relevado por los Colegios de Escribanos de ambos distritos.

Cuotas promedio para financiar una propiedad

“Estos cálculos corresponden a unidades estándar, sin amenities y ubicadas fuera de zonas premium”, señaló José Rozados, de Reporte Inmobiliario.

Ingresos necesarios para calificar

El ingreso requerido para obtener un crédito hipotecario depende del valor de la propiedad y del porcentaje financiado. En CABA, financiar el 75% de un departamento usado de 43 metros cuadrados en Palermo exige ingresos mensuales demostrables entre $912.000 y 2.200.000 de pesos, dependiendo del banco y de las condiciones específicas.

Fuente: Reporte InmobiliarioFuente: Reporte Inmobiliario

Oscar Puebla, arquitecto y experto en Real Estate, explicó: “Según operaciones realizadas recientemente, con ingresos de $1.500.000, algunos bancos otorgan créditos de hasta $52.000.000, mientras que ingresos de $2.500.000 pueden calificar para préstamos cercanos a $100.000.000″.

Principales requisitos financieros para acceder a un crédito hipotecario:

  • Ingresos demostrables: Los bancos exigen ingresos estables y comprobables. La relación entre la cuota mensual del crédito y los ingresos netos del solicitante no debe superar generalmente el 30%. “Por ejemplo, si la cuota mensual es de $1.000.000, los ingresos netos requeridos serían de al menos $3.333.000″, especificó Daniel Bryn, de Zipcode y quien realiza Monitor Inmobiliario.
  • Antigüedad laboral: Se requiere una antigüedad mínima en el empleo o actividad económica. Para empleados en relación de dependencia, suele ser de al menos un año; para autónomos o monotributistas, entre dos y tres años de actividad comprobable.
  • Edad del solicitante: La edad mínima para acceder a un crédito hipotecario es de 18 años, mientras que la máxima para terminar de pagarlo depende del banco, y oscila entre los 65 y 85 años.

Bryn añadió: “Los bancos suelen financiar entre el 70% y el 80% del valor de la propiedad. Esto significa que el solicitante deberá contar con un ahorro previo para cubrir el anticipo o seña. Por ejemplo, para una propiedad de $100.000.000, si el banco financia el 75%, el solicitante deberá aportar $25.000.000 de sus ahorros, además de los gastos asociados”.

Diferencias entre ciudades

El costo por metro cuadrado es el principal factor de las variaciones en las condiciones de financiamiento entre localidades. En CABA, el precio promedio del m2 es el más alto del país (promedia USD 2321, según Zonaprop), lo que eleva las cuotas y los ingresos necesarios.

“En ciudades como Córdoba y Rosario, los valores inmobiliarios son más bajos, lo que facilita el acceso al crédito. Según nuestros datos, en La Docta, el m2 para departamentos usados de tres ambientes promedia en USD 1.055, y en Rosario, en USD 1.130 por m2, dijo Rozados.

Relación ingreso-cuota

Los bancos establecen que la cuota mensual no debe superar entre el 25% y el 30% del ingreso neto familiar, aunque en algunos casos pueden extender este porcentaje al 35%, dependiendo de la entidad financiera. Este límite es fundamental para garantizar que los compradores puedan afrontar los pagos a largo plazo sin comprometer su estabilidad financiera.

Impacto de las tasas e historial crediticio

Tasas de interés más bajas y precios competitivos del metro cuadrado mejoran las condiciones de acceso, pues reducen tanto el valor de la cuota inicial como el nivel de ingresos mínimos requeridos para calificar. Actualmente, las tasas y los precios en dólares son considerados razonables para el contexto económico.

Planificar a largo plazo, es vital evaluar la capacidad de pago futura y asumir con responsabilidad una deuda de largo plazo. También es clave que la vivienda sea apta crédito hipotecario (Imagen Ilustrativa Infobae)Planificar a largo plazo, es vital evaluar la capacidad de pago futura y asumir con responsabilidad una deuda de largo plazo. También es clave que la vivienda sea apta crédito hipotecario (Imagen Ilustrativa Infobae)

El historial crediticio también es crucial para la aprobación de un crédito hipotecario. Al respecto, destacó Bryn, “un historial impecable de pagos facilita el acceso a mejores tasas, mientras que morosidades o incumplimientos pueden generar rechazos o condiciones más estrictas”.

Al iniciar el trámite de solicitud, el banco verifica si el solicitante tiene deudas bancarias impagas o retrasos en los pagos de sus cuotas, así como el grado de endeudamiento, por ejemplo, en tarjetas de crédito. “No es lo mismo una persona que tenga una sola tarjeta y un pago promedio del 10% de su sueldo, a alguien que maneja varias tarjetas y cuyo pago mensual supera el 20% o 30% de sus ingresos”, destacó Bryn.

Factores adicionales a considerar

Además de los ingresos, los bancos evalúan otros criterios como la antigüedad laboral y el tipo de empleo.

Tener estabilidad laboral aumenta el puntaje crediticio y mejora las posibilidades de aprobación

Asimismo, es habitual que se sumen los ingresos de varias personas de la misma familia para calcular la capacidad de pago y acceder a montos mayores.

Puebla explicó que es habitual que los bancos consideren el ingreso familiar al calcular la capacidad de pago, ya que suelen ser los compradores del bien. “Los ingresos deben ser demostrables. Además, la antigüedad laboral mejora el scoring (puntaje para la calificación) y, por ende, la posibilidad de calificar para un crédito”, aclaró.

Recomendaciones

Para quienes consideran tomar un crédito hipotecario, desde el mercado inmobiliario sugieren:

  • Investigar ofertas: Comparar las opciones disponibles en diferentes bancos para encontrar el financiamiento más adecuado.
  • Consultar profesionales: Un asesor financiero o inmobiliario puede ayudar a identificar la mejor opción para las necesidades específicas.

Rozados concluyó que las condiciones actuales de tasas y precios son favorables, pero recordó que podrían ajustarse en el futuro, por lo que es clave “actuar con decisión”.

Economia

Por qué la acumulación de reservas es clave para bajar el riesgo país, según analistas

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El ministro de Economía, Luis Caputo, sostuvo que no hay que preocuparse por la meta de acumulación con el FMI, pero varios economistas advirtieron que la compra de divisas mejoraría este indicador clave

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Con más demanda estacional de pesos, el tipo de cambio enfrenta presiones a la baja en diciembre

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En noviembre se notó una caída notoria en la cantidad demandada de dólares. El Central relajó los encajes para satisfacer la necesidad de moneda local y se espera que el sector privado venda divisas para afrontar el medio aguinaldo y las fiestas

Las próximas semanas tendrán un fuerte incremento de la demanda de dinero, como sucede en cada fin de año. La combinación del pago del medio aguinaldo y los gastos de las fiestas provocan este fenómeno, que según los expertos implica un aumento estacional de la cantidad de pesos equivalente a 10% de la base monetario. Esto implica una suba en pocas semanas cercana a $4 billones.

Las necesidades de pesos se pueden abastecer de distinta manera. El Banco Central ya alivió la semana pasada la exigencia de encajes a los bancos, lo que libera fondos. De hecho, en las últimas horas muchas entidades salieron a ofrecer adelantos de corto plazo para que las empresas puedan enfrentar el pago del medio aguinaldo a mediados de mes.

También es factible que aumente la venta de dólares luego de compras récord en los últimos meses. Desde que se abrió el cepo cambiario las compras del público e indirectamente de las empresas superaron los USD 35.000 millones en todo concepto. En octubre, mes electoral, la demanda de dólares neta de libre disponibilidad fue de USD 4.000 millones.

La semana pasada el Tesoro norteamericano confirmó que vendió USD 2.500 millones previo a las elecciones para calmar el tipo de cambio y defender el techo de la banda. Se trató de una intervención inédita que cumplió su objetivo. Ahora recompró esas divisas pero le otorgó al Central un swap de monedas por una cifra equivalente para que no hubiera impacto en el nivel de reservas.

El aumento de la demanda de pesos y la presión a la baja del tipo de cambio es un arma de doble filo. Sucede que puede dar la falsa idea de una situación controlada, que puede llevar a una expansión de dinero exagerada con el objetivo de impulsar el nivel de actividad.

El equipo económico quiere evitarEl equipo económico quiere evitar una expansión descontrolada de pesos, pese al crecimiento de la demanda. REUTERS/Matias Baglietto

Esto ya ha sucedido en otros períodos, incluso en los gobiernos de Alberto Fernández y también de Mauricio Macri. Todavía se recuerda la decisión del macrismo el 28 de diciembre de 2017 de aumentar el objetivo de inflación para el año siguiente, acompañado de una baja de tasas y mayor expansión monetaria. A los pocos meses estallaba la crisis cambiaria que terminó con un salvataje récord del FMI.

Para fin de año y sobre todo en enero se espera que crezca la demanda de dólares para turismo y en particular para hacer frente al pago de la tarjeta en el caso de los que viajaron al exterior. Pero, más allá de la evolución del dólar en el corto plazo, en el mercado no terminan de ponerse de acuerdo sobre lo que podría ocurrir en 2026.

Según un informe para inversores de Delphos Investment, el tipo de cambio real tendería a mantenerse estable el año próximo. “De hecho el mercado no cree que el techo de la banda permanezca con un ajuste del 1% mensual, como promete Economía, sino que aguarda un incremento del orden del 2% por mes”, señalaron.

Por su parte, Fernando Marengo, economista jefe de Black Toro, opinó que el escenario más probable es el de una apreciación del tipo de cambio: “Si se mantienen estos niveles de confianza van a entrar más dólares por la cuenta capital. Esto va a generar que el dólar tienda a caer y allí se verá en qué nivel el Tesoro o el Central están dispuestos a comprar, pero no debería ser muy lejos de los $ 1.400. Hoy el problema que tenemos por delante no es que el tipo de cambio toque el techo de la banda, sino que caiga rápido”.

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Economia

La inflación volvió a quedar por encima de 2% en noviembre, según consultoras privadas

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Las mediciones de alta frecuencia de las consultoras proyectaron un rango de entre 2,3% y 2,5% para el mes anterior. La estrategia de recorte de subsidios del Gobierno

Terminó noviembre y las consultoras privadas difundieron sus relevamientos de inflación en un mes en el que el Gobierno levantó el pie en los subsidios económicos al transporte y los servicios públicos, a lo que se suma el aumento de la carne, lo que impactaría de lleno en el indicador mensual.

Con la confianza que le dieron las urnas, durante el mes pasado el Gobierno primero autorizó un incremento en las boletas de luz y gas del 3,8% promedio y luego en el caso de los colectivos que entran y salen de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) un aumento de casi el 10%. Frente a estos movimientos, las consultoras privadas estiman que la inflación de noviembre se ubicará entre el 2,5% y 2,3%. De confirmarse este último dato, se ubicaría por segundo mes consecutivo en el mismo nivel.

La inflación de octubre fueLa inflación de octubre fue de 2,3%, según el Indec.

Desde Equilibra estimaron que el IPC Nacional subió 2,5% impulsado por Regulados (3,3%) y el componente Núcleo (+2,4%), “tras subas significativas en Carnes (4,5%) que impulsaron el rubro de Alimentos y bebidas no alcohólicas (2,8%)”. “Los Regulados (naftas + tarifas) lideraron (+3,3%) y el rubro Carnes subió 4,5% (la Vacuna trepó 5,7%), impulsando AyB no estacionales 2,8% (máximos desde abril). La estabilidad cambiaria trajo calma en bienes del Resto del IPC Núcleo (2,2%)”, especificó Gonzalo Carreras, economista de la consultora.

Si bien la carne ya venía acelerándose desde octubre, en noviembre profundizó esa tendencia y le dio un impulso significativo al rubro de alimentos consumidos en el hogar (que es el de mayor ponderación), que aumentó 2,6% en el mes, por encima del promedio. “El alza del rubro no fue mayor aún debido a una baja de 12 % en las verduras, que constituyen un componente estacional; en otros componentes también hubo algo de moderación con respecto a octubre”, destacó.

Equilibra registró un incremento deEquilibra registró un incremento de la inflación a 2,5% en noviembre.

Otro contrarresto vino por el Cyber Monday. El evento de ofertas virtuales derivó en una reducción de precios en varios rubros durante la primera semana del mes, con particular impacto en equipamiento del hogar, en donde se incluyen diversos electrodomésticos. En lo que hace a servicios regulados, transporte público, electricidad y gas mostraron alzas superiores a las de meses previos.

Un diagnóstico más “optimista” tuvieron en la consultora LCG. Según sus estimaciones, la inflación de noviembre se ubicará en torno al 2,3% nuevamente. En el relevamiento de precios de alimentos y bebidas registraron un incremento del 3,3%. Con una tendencia de fuertes aumentos en las primeras semanas. Siendo la misma proyección general que tienen en Analytica.

Por su parte, el sondeo de Fundación Libertad y Progreso registró una suba de 2,3%. “Con este resultado, la inflación acumulada en el año alcanzaría el 27,7%, mientras que la variación interanual se ubicaría en 31,2%, consolidando veintiún meses consecutivos de desaceleración”, aseguraron desde el think tank liberal.

“A lo largo del mes, la dinámica semanal mostró comportamientos dispares. La primera semana arrancó con un salto del 1,0%, explicado en gran parte por el aumento de precios regulados que, en línea con los meses anteriores, volvieron a traccionar al alza: las prepagas aumentaron alrededor de 2,1% y el transporte registró un avance del 4,1%. Luego, el ritmo se moderó, con incrementos de 0,2% y 0,1% en la segunda y tercera semana, respectivamente, mientras que la última semana cerró con una suba similar a la inicial”, reza el informe.

Para la Fundación Libertad yPara la Fundación Libertad y Progreso, la inflación se mantuvo en 2,3% en noviembre.

En el último Relevamiento de Expectativas de Mercado (REM), que publicó el Banco Central de la República Argentina (BCRA), la mediana de las consultoras encuestadas indicó que en noviembre la inflación sería del 1,9%. Para diciembre anticiparon un 2%; recién en enero de 2026 comenzaría la desaceleración. Vale destacar que las proyecciones se publicaron antes de que el Gobierno oficializara los aumentos en los servicios públicos. El dato oficial del mes previo se dará a conocer el jueves 11 de diciembre por el Instituto Nacional de Estadística y Censos (Indec).

La estrategia de recorte

No obstante, todavía quedan precios de la economía atrasados, según la consultora Invecq. “Pese a que haya habido avances significativos —especialmente en el 1.º cuatrimestre de 2024, antes de que el Gobierno comenzara a priorizar la desinflación—, el proceso de realineamiento continúa incompleto. Comparando la estructura vigente con la del 1.º semestre de 2019 —última etapa previa de orden macroeconómico—, la ‘inflación reprimida’ asciende a 4,2 puntos. Los mayores ajustes pendientes se concentran en servicios públicos“, destacaron en un reporte.

Para la consultora Invecq hayPara la consultora Invecq hay atraso en 14 rubros.

Entre los segmentos con retrasos de entre 30 % y 40 % figura “Energía eléctrica y gas”, seguido por Transporte entre un 30 % y 20 %, al igual que Teléfono e internet y combustibles. Sobre esta última variable clave de la economía, un informe de Energía y Economía expuso que Caputo resignó ingresos por más de USD 2.100 millones al no aplicar las actualizaciones correspondientes del impuesto a los combustibles líquidos y al dióxido de carbono en lo que va del año.

Este se oficializó un aumento del 4,3 % (2,3 % por inflación y 2 % por recorte de subsidios) en colectivos, subtes y peajes en CABA; mientras que en la provincia de Buenos Aires se autorizó una suba del 14,8% en colectivos. En simultáneo, el Gobierno oficializó otro incremento en las boletas de luz y gas promedio del 2,8%. Lo que revela la convicción del ministro de Economía, Luis Caputo de avanzar con la estrategia de recorte de subsidios, tal como pactó con el Fondo Monetario Internacional (FMI).

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