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Economia

Contratos de alquiler: qué deben hacer los inquilinos si la propiedad cambia de dueño o muere el propietario

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Aspectos y recomendaciones clave a tener en cuenta al firmar un contrato de alquiler en la Argentina. El próximo lunes 7 de octubre se celebra el Día Internacional del Inquilino.

En el complejo escenario del mercado de alquileres, conocer los derechos de los inquilinos es crucial, especialmente cuando la propiedad alquilada cambia de dueño o el propietario fallece. Los recientes cambios normativos derivados del DNU que derogó la Ley de Alquileres de 2020 redefinieron el esquema de relaciones entre propietarios e inquilinos. Ahora, los acuerdos son más flexibles y dependen de la negociación directa entre las partes.

En este contexto, conocer las cláusulas sobre cambios de propiedad es esencial para garantizar la estabilidad de la residencia alquilada.

  • Según los artículos 1189 y 1190 del Código Civil y Comercial de la Nación (CCyC), el contrato de alquiler protege al inquilino ante el fallecimiento o la venta del inmueble, siempre que se cumplan las condiciones establecidas y los pagos de alquiler.
  • Los sucesores del propietario deben asumir responsabilidades como el pago de expensas extraordinarias y el mantenimiento de la propiedad, mientras que el inquilino sigue a cargo de las expensas ordinarias y el alquiler.
  • En caso de que un familiar del propietario fallecido reclame el alquiler, los inquilinos deben solicitar documentación legal que lo acredite como heredero o representante sucesorio.

El artículo 1219 establece que el locador puede resolver el contrato en los casos previstos, entre ellos: d) por cualquier causa fijada en el contrato (esta modificación fue introducida por el DNU 70/2023).

Pagos mientras dura el proceso de sucesión

El incumplimiento del pago puede llevar al desalojo si el inquilino no devuelve el inmueble tras la intimación o fin del contrato. Si el propietario rechaza las llaves, el inquilino puede entregarlas a un juez, asumiendo los gastos (Imagen ilustrativa Infobae)El incumplimiento del pago puede llevar al desalojo si el inquilino no devuelve el inmueble tras la intimación o fin del contrato. Si el propietario rechaza las llaves, el inquilino puede entregarlas a un juez, asumiendo los gastos (Imagen ilustrativa Infobae)

Los derechos de los propietarios e inquilinos están cubiertos por un marco legal que los protege ante cualquier impedimento. Aún así, hay algunos contratos de alquiler que añaden una cláusula adicional para determinar qué debería pasar si el propietario fallece, siempre y cuando cumplan con lo establecido en el CCyC.

Qué pasa si no se paga el alquiler

El incumplimiento del pago del alquiler puede generar consecuencias legales. Si el propietario no recibe el pago en el plazo estipulado, puede intimar o incluso desalojar al inquilino.

Inquilinos Agrupados reveló en una encuesta que el 64,6% de los hogares inquilinos tiene deudas, principalmente relacionadas con alimentos, alquiler y tarjetas de crédito

Según el CCyC, el inquilino debe devolver el inmueble tras la intimación o al finalizar el contrato. Si las llaves se devuelven dentro de 10 días hábiles tras la notificación, no se paga alquiler por ese período. Si el propietario rechaza recibirlas, el inquilino puede entregarlas a un juez, asumiendo los gastos.

La consultora inmobiliaria Zonaprop difundió estas pautas con motivo del Día Internacional de los Inquilinos, celebrado el primer lunes de octubre (este año, el 7 de octubre), que busca destacar los derechos de quienes alquilan, promoviendo alquileres justos y accesibles.

Esta conmemoración, establecida en 1986 por la Organización Francesa de Inquilinos y adoptada por la Unión Internacional de Inquilinos (IUT), coincide con el Día Mundial del Hábitat. La IUT, fundada en 1926 en Zúrich, Suiza, es una organización no gubernamental que defiende los intereses de los inquilinos a nivel global y actúa como consultora en el Consejo Social y Económico de la Organización de las Naciones Unidas (ONU).

Recomendaciones

Ludmila Mazzoni Amado, del estudio Jurídico Mazzoni & Asoc., experta en temas inmobiliarios, señaló a Infobae que los inquilinos experimentaron ciertos beneficios desde la implementación del DNU, como el aumento en la oferta de alquileres visibles en las plataformas de búsqueda.

“Sin embargo, esto no resolvió el problema habitacional, ya que no hay una mejora significativa en la posibilidad real de acceder a la vivienda y permanecer en ella. Los contratos más breves y aumentos fuertes a corto plazo complican el pago del alquiler, haciendo que mudarse sea la opción más viable para varios”, advirtió.

El alquiler tradicional ofrece más ventajas a los inquilinos que el temporario, ya que permite mayor estabilidad y previsibilidad, especialmente para quienes viven cerca de su trabajo o estudio. El temporario, con mudanzas cada tres meses, genera inestabilidad.

Este formato impactó negativamente a comunidades en zonas turísticas, como San Martín de los Andes, donde la falta de viviendas para profesionales de la salud complicó la atención en un hospital inaugurado este año.

Como principal consejo a los inquilinos en este nuevo contexto, Mazzoni Amado recomendó no firmar un contrato sin leerlo previamente y buscar asesoramiento legal, especialmente sobre cláusulas de aumentos y referentes a la finalización del contrato. “También es aconsejable elaborar un inventario detallado del estado del inmueble para prevenir futuros conflictos y problemas”, concluyó.

Economia

La baja de la inflación se consolida como uno de los hitos que puede mostrar el Gobierno de cara a la campaña electoral

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El 1,5% de mayo fue más bajo respecto a los pronósticos previos, pero será difícil que se repita este mes, porque se registra un repunte en alimentos. Caputo sacó rédito a su política de privilegiar la desinflación por sobre el fortalecimiento de reservas

La abrupta caída de la inflación de mayo a 1,5%, el menor registro en cinco años, representa un triunfo para la estrategia elegida por el ministro de Economía. Luis Caputo privilegió la estabilidad cambiaria y el estricto control de los agregados monetarios por sobre la acumulación de reservas. El objetivo de esta política fue justamente poner como prioridad la desaceleración de precios, reflejado ayer en los datos divulgados por el INDEC.

Lo más destacado del dato conocido ayer es que el rubro alimentos y bebidas subió apenas 0,5%, mientras que la canasta alimentaria cayó 0,4%. Se trata de datos claves, ya que la desaceleración de precios en este segmento impacta positivamente en la base de la pirámide social. Son las familias de menores ingresos las que más se ven favorecidas, teniendo en cuenta que la mayor parte de su gasto se dedica a compras en supermercados y autoservicios.

La inflación de servicios también se ubicó bien por encima de la promedio, llegando a 2,7%, reflejando el impacto real de los ajustes de precios sobre la clase media. Aquí entran tarifas de servicios públicos, alquileres, Internet, prepagas, restaurantes y cuotas de colegios, entre otros rubros.

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Existe una probabilidad alta que se mantenga efectivamente por debajo del 2% mensual. Sin embargo, es menor claro que se pueda mantener la tendencia descendente desde los niveles actuales en los próximos meses.

La consultora LCG, por ejemplo registró un fuerte repunte en alimentos en la segunda semana de junio, con incrementos de 1,7% tras haber registrado estabilidad de precios en la primera semana. Entre los productos que lideran las subas hay varios de la canasta básica: aceites aumentaron 5,9%, verduras 4% (tras la caída de junio) y carnes 1,3%. La inflación promedio para las últimas cuatro semanas en este rubro fue de 1,6%, bien por encima del registro de mayo.

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Por lo tanto, no será fácil que este mes se mantenga un nivel similar al de mayo, pero sí existe una probabilidad alta de que se mantenga por debajo del 2%. La probabilidad de que este comportamiento se mantenga hasta la medición de septiembre también aumentó considerablemente.

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La expectativa del Gobierno es que mantener la inflación en niveles acotados sea clave para conseguir un buen resultado electoral en octubre. Javier Milei siempre tuvo claro que la principal demanda de la sociedad cuando asumió era la reducción de la inflación, que pasó del 25,5% en diciembre de 2023 (producto de la devaluación) a solo 1,5% en la última medición.

Que la baja se explique sobre todo en la mayor estabilidad registrada en alimentos también es una buena noticia para la Casa Rosada, ya que el impacto se siente en sectores populares, históricamente más cercanos al peronismo o al kirchnerismo.

Por supuesto que por delante quedan muchos desafíos, en particular consolidar la reactivación para que se transforme en crecimiento genuino. También la necesidad de crear puestos de trabajo para al menos compensar la destrucción de empleo de sectores como las pymes industriales. Pero posiblemente esto sean temas que figurarán en las demandas de los próximos dos años, ya pensando en la elección presidencial de 2027.

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Después de la tragedia de Bahía Blanca, el Complejo General Cerri de TGS está otra vez 100% operativo

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La magnitud de la inundación que afectó a las ciudades de Bahía Blanca y General Daniel Cerri impactó a toda la comunidad y también dañó gravemente al Complejo Industrial, uno de los pilares productivos de la trasportadora de gas

Después de la inundación y la tragedia que sufrió la ciudad bonaerense de Bahía Blanca, y tras tres meses de trabajo intenso e ininterrumpido, la trasportadora de gas TGS anunció que su Complejo Cerri se encuentra nuevamente 100% operativo.

“En nombre de todo TGS, quiero agradecer profundamente a nuestros colaboradores, proveedores, contratistas, vecinos y a toda la comunidad de Bahía Blanca por su apoyo incondicional y su compromiso durante estos meses. Lo que logramos en este tiempo récord no solo demuestra capacidad técnica, sino también una enorme vocación de servicio, solidaridad y sentido de pertenencia. Gracias a todos por ayudarnos a poner nuevamente de pie una instalación clave para la energía del país, luego de lo tristemente sufrido”, afirmó Oscar Sardi, CEO de TGS.

Oscar Sardi, CEO de TGS, en el centro, acompañado por los accionistas Marcelo Mindlin (Pampa Energía) y Daniel Sielecki, en octubre del 2024, en el NYSE de Nueva York, cuando se celebraron los 30 años de cotización de la empresa en Wall Street

Desde la compañía energética destacaron que para la recuperación, trabajaron no solo colaboradores de TGS provenientes de distintos puntos del país, sino también más de 150 proveedores y contratistas de servicios y materiales, cuyo trabajo coordinado y compromiso resultaron clave para la recuperación del complejo.

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Economia

En busca de sumar reservas, el Gobierno reduce trabas a capitales extranjeros de corto plazo

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El Ejecutivo eliminó barreras para la operación de fondos internacionales con títulos públicos y redujo las condiciones para el retiro de divisas

El Gobierno nacional avanzó con un nuevo paquete de medidas orientadas a estimular la entrada de divisas mediante la flexibilización de normas que hasta ahora limitaban la operatoria de capital extranjero en el mercado financiero local. Las decisiones, tomadas en simultáneo por la Comisión Nacional de Valores (CNV) y el Banco Central (BCRA), apuntaron a facilitar tanto el ingreso como el egreso de fondos especulativos de corto plazo que inviertan en instrumentos de deuda emitidos por el Tesoro Nacional.

Desde el lado regulatorio, la CNV publicó la Resolución General N.º 1068, por la cual se amplió el conjunto de excepciones al límite diario de $200 millones que regía para transferencias al exterior de valores negociables por parte de inversores no residentes. A partir de esta disposición, esa restricción dejó de aplicarse en casos en los que se trate de bonos del Tesoro con vencimiento igual o mayor a 180 días desde su fecha de emisión y que hayan sido adquiridos en colocación primaria, siempre hasta el valor nominal suscripto.

En paralelo, el BCRA confirmó que eliminará el plazo mínimo de permanencia de 180 días para los fondos del exterior que ingresen al país y participen en operaciones en el Mercado Libre de Cambios (MLC) o en licitaciones primarias de títulos públicos del Ministerio de Economía. Esta condición, vigente desde abril de este año tras la Comunicación “A” 8230, había sido parcialmente modificada en mayo con la Comunicación “A” 8245 para permitir la suscripción del Bonte 2030 en dólares. Ahora, la permanencia mínima se suprime completamente.

El presidente del BCRASantiago Bausili, explicó que la decisión respondió a una revisión del esquema de restricciones cambiarias vigente. Consideró que el “cepo” aplicado desde 2019 había dejado de cumplir su función original y se transformó en un obstáculo para el ingreso de nuevos fondos. Según declaraciones públicas, el funcionario sostuvo que los inversores que querían salir ya lo habían hecho y que actualmente no existían trabas relevantes que justificaran mantener el régimen anterior.

El Bonte 2030, con tasaEl Bonte 2030, con tasa elevada y suscripción en dólares, se volvió una herramienta central para el financiamiento del Tesoro y la compra de dólares para las reservas (Reuters)

Estas modificaciones se dieron en un contexto de estrategia coordinada entre la autoridad monetaria y el Ministerio de Economía, orientada a reforzar las reservas internacionales mediante el ingreso de divisas del exterior. Para ello, el equipo liderado por Luis Caputo activó dos mecanismos: por un lado, la firma de un acuerdo de financiamiento tipo REPO con siete bancos internacionales por un monto de US$2.000 millones; por el otro, una nueva licitación del Bonte 2030, que permite suscripción en dólares por parte de inversores locales y extranjeros.

El llamado a licitación se programó para el viernes 13 de junio y apuntó a captar US$500 millones, la mitad del monto obtenido en la primera colocación de abril, que se orientó exclusivamente a no residentes. En esta oportunidad, tanto residentes como no residentes pudieron participar en la oferta, lo que amplió el universo potencial de suscriptores.

En su debut, el Bonte 2030 ofreció una tasa del 29,5%, superior a las expectativas de mercado. Esta rentabilidad, combinada con la eliminación de las restricciones de salida, representó un atractivo importante para los fondos internacionales, que encontraron mejores condiciones para operar en el mercado local. Además, se estableció un límite mensual de US$1.000 millones para este tipo de colocaciones, lo que permitió mantener cierto grado de control sobre los flujos.

El secretario de FinanzasPablo Quirno, confirmó que el menú de la licitación incluiría además letras capitalizables con vencimientos en julio, agosto, septiembre y noviembre, orientadas a captar el interés de fondos comunes de inversión. Asimismo, se pusieron en oferta dos Bonos Capitalizables (BONCAP) con vencimientos en enero y junio de 2026.

Desde el Ministerio de Economía, el subsecretario de Política EconómicaJosé Luis Daza, consideró que estas decisiones formaban parte de un plan para anticipar el regreso a los mercados voluntarios de deuda con legislación extranjera. En declaraciones a medios, sostuvo que el programa económico avanzaba mejor de lo previsto y que la colocación de instrumentos en moneda dura reflejaba ese ritmo.

Por otro lado, el Tesoro anunció que a partir de este mes se publicará un cronograma anual de licitaciones de deuda pública. Esta medida apunta a brindar previsibilidad y permitir que los agentes financieros planifiquen su participación de forma más ordenada, tanto en moneda local como extranjera.

El objetivo del Gobierno nacional consistió en asegurar un flujo constante de divisas que le permita reforzar las reservas internacionales, cumplir los compromisos asumidos con el Fondo Monetario Internacional (FMI) y enfrentar el segundo semestre sin sobresaltos financieros. En este período, se proyecta una baja en la liquidación de exportaciones agroindustriales, así como un aumento en la dolarización de portafolios minoristas en vísperas del calendario electoral.

Diversos analistas interpretaron que la relajación de controles podría facilitar el ingreso de capitales de corto plazo que busquen aprovechar el diferencial de tasas. Al mismo tiempo, advirtieron sobre la posibilidad de que esos flujos generen mayor volatilidad en caso de una salida masiva o imprevista. Aunque destacaron que estas medidas podían ayudar a sostener el tipo de cambio en el corto plazo, también consideraron que podrían consolidar un nivel mínimo más alto para el dólar.

Con esta serie de anuncios, el Gobierno argentino consolidó una estrategia de financiamiento basada en el mercado voluntario local, con foco en la emisión de instrumentos que puedan ser suscriptos en dólares y liquidados en pesos. El desafío de las próximas semanas será evaluar la respuesta del mercado y la capacidad del esquema para sostener la acumulación de reservas sin necesidad de intervención directa del BCRA.

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