Tras el DNU que derogó la Ley de Alquileres, la oferta de departamentos se disparó un 240% en CABA; este incremento trajo novedades en los contratos de alquiler, modificando la dinámica entre inquilinos y propietarios
Los departamentos de 4 ambientes suelen ser los más amplios y más caros para alquilar actualmente en CABA
La oferta de departamentos de 4 ambientes en la ciudad de Buenos Aires experimentó un aumento del 240% tras la implementación del DNU que derogó la Ley de Alquileres y desencadenó una serie de cambios en las características de los contratos de alquiler, impulsando nuevas dinámicas entre propietarios e inquilinos.
Actualmente, se registran más de 1.700 departamentos disponibles de esa condición, de los cuales un 60% se ofrecen en pesos, marcando un contraste significativo con la situación previa a fin de año, cuando apenas se contabilizaban menos de 20 unidades de amplias dimensiones con tres dormitorios en toda CABA.
Aunque representan la opción más costosa para los bolsillos castigados de los inquilinos, con un promedio de $750.000 mensuales, actualmente se encuentran disponibles opciones en barrios como Monserrat, Constitución, Balvanera, Monte Castro, Villa del Parque o Villa Crespo. Esto contrasta notablemente con la situación de hace más de cinco meses, cuando la oferta en estos barrios era prácticamente inexistente.
Negociaciones intensas
Francisco Nigro, de Francisco Nigro Negocios Inmobiliarios, explicó a Infobae que al margen del incremento desde el DNU las propuestas se expandieron más de un 80% interanual. “Las opciones para alquilar departamentos de 4 ambientes responde a múltiples factores. Particularmente, el impacto del cambio en las condiciones del mercado tras la derogación de la legislación anterior, creó un ambiente más propicio para los propietarios. Esto permitió establecer términos más equitativos en los contratos de alquiler. Aunque las negociaciones son intensas, finalmente se logra fijar un precio justo para ambas partes”.
Los departamentos de cuatro ambientes se presentan como una opción idónea para familias con más de dos hijos, o para aquellos que requieren de un espacio adicional destinado al teletrabajo u otros fines.
“Debido a la crisis económica, recibimos numerosas consultas de grupos que deciden unirse para alquilar, como estudiantes, amigos, parejas, entre otros. Es fundamental contar con un mercado amplio y diverso, permitiendo así que los usuarios tengan más y mejores opciones para elegir su vivienda. Resulta clave que la oferta disponible encuentre eco en una demanda que, aunque disminuyó, se mantiene considerablemente alta”, explicó Ariel Matías Yeger, de Yeger negocios inmobiliarios.
Nuevos acuerdos
Tras el decreto, los acuerdos de alquiler adoptaron una dinámica distinta, otorgando prioridad a las negociaciones libres entre las partes. Estas incluyen la posibilidad de revisar los aumentos acordados por diferentes índices a lo largo de la vigencia del contrato, siempre y cuando dichos ajustes queden debidamente documentados por escrito.
Yeger complementó: “Sin embargo, en varias ocasiones hemos recibido contraofertas que solicitan rebajas del 5 al 10% sobre el precio de publicación. Nuestra labor es mediar efectivamente, por ejemplo, negociando el pago de algunos meses por adelantado, incluyendo cláusulas de venta o acordando plazos de alquiler más cortos. Nuestro objetivo es alcanzar un acuerdo beneficioso para ambas partes”.
El aumento en la disponibilidad de departamentos de 4 ambientes en la ciudad está generando una mayor diversidad y competencia en el mercado inmobiliario.
Además del IPC, el Índice de Contratos de Locación (ICL) continúa aplicándose en los nuevos contratos, con ajustes que pueden ser trimestrales, cuatrimestrales o semestrales
Desde el segmento sostienen que esto beneficia a los inquilinos, quienes ahora cuentan con más opciones para elegir, ajustando los precios a su favor. Por otro lado, los propietarios se enfrentan al desafío de hacer sus propiedades más atractivas para sobresalir en un mercado saturado, lo que podría influir positivamente en la estabilización de los precios de alquiler.
Nigro observa este fenómeno destacando la importancia de adaptarse a las nuevas condiciones del mercado: “Los propietarios necesitan ser creativos en cómo presentan y mantienen sus propiedades para atraer inquilinos en un entorno más competitivo. Por otro lado, para los inquilinos, el reto está en seleccionar la mejor opción entre la amplia oferta, negociando términos favorables que satisfagan sus necesidades. Este escenario impulsa a ambas partes a buscar un equilibrio que beneficie a todos en el mercado actual”.
Demanda
Además de las áreas tradicionalmente demandadas en el corredor norte de CABA como Palermo, Colegiales, Belgrano y Núñez, hay barrios centrales como Balvanera, San Cristóbal y San Nicolás que están ganando popularidad. La razón principal es su conectividad y el dinamismo comercial que presentan.
Quienes optan por este tipo de viviendas generalmente son familias con más de dos hijos o personas que requieren de un ambiente adicional para destinarlo a diversos usos, como el teletrabajo
En cuanto a precios en Almagro, Caballito y Villa Crespo, Yeger precisó que “un departamento de 4 ambientes comienza entre $400.000 a $ $500.000 (con más de 80 m2), variando según las características y servicios del inmueble. Las actualizaciones varían entre un 10% anual para contratos en dólares o ajuste trimestral según el Índice de Precios al Consumidor (IPC) para contratos en pesos, ofreciendo plazos flexibles de 6 meses a 2 años, priorizando la renovación a inquilinos responsables”, dijo Yeger.
Por otro lado, los departamentos en ubicaciones periféricas o menos céntricas suelen ser más accesibles en cuanto a costos pero pueden ofrecer menos comodidades y conveniencias.
Nigro mencionó: “En Agronomía, los precios de los departamentos oscilan entre $480.000 y $580.000, mientras que en Villa del Parque varían desde $500.000 hasta $600.000 al mes para propiedades de hasta 100 m2 aproximadamente. Realizamos ajustes cada tres o cuatro meses según el IPC y establecemos contratos con una duración máxima de dos años”.
Valores
A continuación se publican los precios de alquileres de 4 ambientes por unidades de hasta 115 m2, según Zonaprop:
El ministro de Economía, Luis Caputo, sostuvo que no hay que preocuparse por la meta de acumulación con el FMI, pero varios economistas advirtieron que la compra de divisas mejoraría este indicador clave
De cara a los vencimientos en moneda extranjera de 2026, el equipo económico que lidera el ministro Luis Caputo tiene un plan A y B. El primero de ellos depende de que el riesgo país baje y la Argentina pueda acceder a los mercados internacionales de deuda. Si bien luego de la victoria electoral del oficialismo el indicador que mide el JP Morgan tuvo una baja considerable, parece haber encontrado un piso que lo complica.
El principal interrogante que sobrevuela hoy en el mercado es qué se necesita para que el riesgo país perfore los 600 puntos básicos. Las consultoras privadas calculan que para acceder a una tasa preferencial en los mercados internacionales se necesitaría que esté y se mantenga entre las 400 y 500 unidades.
La variable arrancó diciembre a 648 puntos, a pesar de que a principios de noviembre tocó un mínimo de 598. Esta baja desde los 1.100 estuvo influida por el envión que le dio la victoria en las urnas al Gobierno, pero también la versión que llegó desde Washington D. C. por parte de Bloomberg de que Caputo le adelantó a inversores la recompra de deuda, a la par de modificaciones en el régimen cambiario de bandas.
El viernes las reservas del Banco Central de la República Argentina (BCRA) cayeron a USD 40.000 millones por el pago de Bopreal y movimientos de encajes de bancos de fin de mes.
No obstante, para el director de la consultora PxQ, Emmanuel Álvarez Agis, la acumulación de reservas internacionales ayudaría a que el riesgo país baje. “Todo esto se basa en el problema libertario de no comprar reservas porque eso implica emitir dinero (…)”, destacó en Ahora Play.
A la vez, el ex viceministro de Economía señaló que el nivel de reservas del Banco Central de la República Argentina (BCRA) se ubica en un peor nivel que el que heredó el oficialismo actual. “Y lo que recibiste es la peor herencia en materia de reservas netas en la historia de la Argentina (…)”, comentó. Y detalló que el riesgo país tiene tres drivers: el político, el fiscal y el de reservas internacionales: “Milei está bien en lo político y bien en lo fiscal, por eso el riesgo vale 650 y no 1.500, pero en el de reservas está horrible”.
A pesar de las advertencias de los analistas, la no compra de reservas no es un problema para el ministro de Economía, Luis Caputo, quien acordó con el Fondo Monetario Internacional (FMI) de tener netas por USD -2.600 millones para diciembre de 2025. “Lejos de ser algo que nosotros subestimamos, para nosotros es una prioridad, pero hoy por hoy está separado lo que es acumulación de reservas de lo que es el pago de nuestras deudas (…). Hoy estamos en una situación que cambió, se abrieron varias avenidas desde lo financiero. No solo tenemos el swap chino y el apoyo de Estados Unidos, sino que ahora se han abierto otras alternativas que es la que escuchan, también estamos hablando con bancos”, afirmó el ministro durante su participación en la Conferencia Industrial de la UIA.
Para el director de la consultora Analytica, Claudio Caprarulo, más allá del buen resultado electoral y del apoyo concreto de los Estados Unidos, el equipo económico aún no logró dar señales respecto a cambios que permitan mejorar la sostenibilidad del actual esquema cambiario lo que complica la baja. “Entre otras cosas, por el momento el pago de USD 4.216 millones el próximo 9 de enero con bonistas debería hacerse activando nuevamente el swap de monedas con el Tesoro de Estados Unidos y/o con los dólares que desembolsó el FMI en abril. Resta ver si en las próximas semanas hay anuncios que den mayor certidumbre sobre la deuda argentina y permitan reducir el riesgo país en el corto plazo”, comentó.
Una postura similar tuvo el director de C&T Asesores Económicos, Camilo Tiscornia, para quien la publicación del Wall Street Journal sobre que se habría suspendido el préstamo por USD 20.000 millones de bancos norteamericanos para hacer operaciones en el mercado de deuda, generó ruido entre los inversores. “Fue un cambio en las expectativas, al no estar seguro o claro lo que va a pasar con eso, gana peso el tema de la acumulación de reservas”, destacó. Bajo su perspectiva, no hay dudas que la administración libertaria pagará los vencimientos de enero de 2026.
La clave para Tiscornia va a estar en cómo reaccione el Gobierno este mes, cuando quienes compraron dólares para resguardarse en la previa de las elecciones los venda porque necesita pesos y comience a aparecer la cosecha de trigo que será récord. “Si el BCRA aparece comprando los dólares, el Tesoro es más complicado porque no tiene tantos pesos”, concluyó el consultor.
En noviembre se notó una caída notoria en la cantidad demandada de dólares. El Central relajó los encajes para satisfacer la necesidad de moneda local y se espera que el sector privado venda divisas para afrontar el medio aguinaldo y las fiestas
Las próximas semanas tendrán un fuerte incremento de la demanda de dinero, como sucede en cada fin de año. La combinación del pago del medio aguinaldo y los gastos de las fiestas provocan este fenómeno, que según los expertos implica un aumento estacional de la cantidad de pesos equivalente a 10% de la base monetario. Esto implica una suba en pocas semanas cercana a $4 billones.
El dólar oficial ya viene mostrando desde las elecciones legislativas una demanda mucho menor y se alejó del techo de la banda cambiaria. Ayer la cotización minorista cerró a $ 1.475 y el mayorista lo hizo a $ 1.451, sin mayores variaciones respecto al cierre del viernes.
Las necesidades de pesos se pueden abastecer de distinta manera. El Banco Central ya alivió la semana pasada la exigencia de encajes a los bancos, lo que libera fondos. De hecho, en las últimas horas muchas entidades salieron a ofrecer adelantos de corto plazo para que las empresas puedan enfrentar el pago del medio aguinaldo a mediados de mes.
Otra forma es que elBCRA intervenga en elmercado cambiario para comprar dólares e inyecte pesos de manera simultánea. Pero hasta ahora el equipo económico se mostró muy cuidadoso con este esquema, que en realidad es parte de un plan mucho más amplio para remonetizar la economía.
También es factible que aumente la venta de dólares luego de compras récord en los últimos meses. Desde que se abrió el cepo cambiario las compras del público e indirectamente de las empresas superaron los USD 35.000 millones en todo concepto. En octubre, mes electoral, la demanda de dólares neta de libre disponibilidad fue de USD 4.000 millones.
Sin embargo, la expectativa es que a partir de una mejora de la confianza, como está sucediendo ahora, esa compra de dólares afloje notoriamente. Esta reducción en el ritmo de demanda de divisas es lo que le permitió al tipo de cambio acomodarse sin intervención por debajo del techo de la banda cambiaria.
La semana pasada elTesoro norteamericano confirmó que vendió USD 2.500 millones previo a las elecciones para calmar el tipo de cambio y defender el techo de la banda. Se trató de una intervención inédita que cumplió su objetivo. Ahora recompró esas divisas pero le otorgó al Central un swap de monedas por una cifra equivalente para que no hubiera impacto en el nivel de reservas.
El aumento de la demanda de pesos y la presión a la baja del tipo de cambio es un arma de doble filo. Sucede que puede dar la falsa idea de una situación controlada, que puede llevar a una expansión de dinero exagerada con el objetivo de impulsar el nivel de actividad.
El equipo económico quiere evitar una expansión descontrolada de pesos, pese al crecimiento de la demanda. REUTERS/Matias Baglietto
Esto ya ha sucedido en otros períodos, incluso en los gobiernos de Alberto Fernández y también de Mauricio Macri. Todavía se recuerda la decisión del macrismo el 28 de diciembre de 2017 de aumentar el objetivo de inflación para el año siguiente, acompañado de una baja de tasas y mayor expansión monetaria. A los pocos meses estallaba la crisis cambiaria que terminó con un salvataje récord del FMI.
Para fin de año y sobre todo en enero se espera que crezca la demanda de dólares para turismo y en particular para hacer frente al pago de la tarjeta en el caso de los que viajaron al exterior. Pero, más allá de la evolución del dólar en el corto plazo, en el mercado no terminan de ponerse de acuerdo sobre lo que podría ocurrir en 2026.
Según un informe para inversores de Delphos Investment, el tipo de cambio real tendería a mantenerse estable el año próximo. “De hecho el mercado no cree que el techo de la banda permanezca con un ajuste del 1% mensual, como promete Economía, sino que aguarda un incremento del orden del 2% por mes”, señalaron.
Por su parte, Fernando Marengo, economista jefe de Black Toro, opinó que el escenario más probable es el de una apreciación del tipo de cambio: “Si se mantienen estos niveles de confianza van a entrar más dólares por la cuenta capital. Esto va a generar que el dólar tienda a caer y allí se verá en qué nivel el Tesoro o el Central están dispuestos a comprar, pero no debería ser muy lejos de los $ 1.400. Hoy el problema que tenemos por delante no es que el tipo de cambio toque el techo de la banda, sino que caiga rápido”.
Las mediciones de alta frecuencia de las consultoras proyectaron un rango de entre 2,3% y 2,5% para el mes anterior. La estrategia de recorte de subsidios del Gobierno
Terminó noviembre y las consultoras privadas difundieron sus relevamientos de inflación en un mes en el que el Gobierno levantó el pie en los subsidios económicos al transporte y los servicios públicos, a lo que se suma el aumento de la carne, lo que impactaría de lleno en el indicador mensual.
Luego de que en octubre el Índice de Precios al Consumidor (IPC) se ubicara en 2,3%, tercer mes consecutivo de aceleración, la expectativa se focaliza en qué pasó en noviembre y si se logró cortar con esa tendencia. En ese contexto, la decisión del equipo económico de recordar subsidios económicos tras el triunfo electoral podría complicar la dinámica inflacionaria.
Con la confianza que le dieron las urnas, durante el mes pasado el Gobierno primero autorizó un incremento en las boletas de luz y gas del 3,8% promedio y luego en el caso de los colectivos que entran y salen de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) un aumento de casi el 10%. Frente a estos movimientos, las consultoras privadas estiman que la inflación de noviembre se ubicará entre el 2,5% y 2,3%. De confirmarse este último dato, se ubicaría por segundo mes consecutivo en el mismo nivel.
La estimación más “pesimista”, aunque por mínimas diferencias, es de la consultora Eco Go: calcularon que el IPC arrojará 2,5%. Una cifra a la que llegan porque relevaron aumento en el rubro “Alimentos y bebidas no alcohólicas” del 3%. “Carnes arrancó a subir fuerte a fines de octubre y por la ponderación que tiene, eso empujó bastante el nivel general. Además, regulados viene con incidencia alta también”, explicó el economista de Eco Go, Lucio Garay Méndez.
La inflación de octubre fue de 2,3%, según el Indec.
Desde Equilibra estimaron que el IPC Nacional subió 2,5% impulsado por Regulados (3,3%) y el componente Núcleo (+2,4%), “tras subas significativas en Carnes (4,5%) que impulsaron el rubro de Alimentos y bebidas no alcohólicas (2,8%)”. “Los Regulados (naftas + tarifas) lideraron (+3,3%) y el rubro Carnes subió 4,5% (la Vacuna trepó 5,7%), impulsando AyB no estacionales 2,8% (máximos desde abril). La estabilidad cambiaria trajo calma en bienes del Resto del IPC Núcleo (2,2%)”, especificó Gonzalo Carreras, economista de la consultora.
Según el relevamiento en el Gran Buenos Aires (GBA) de C&T Asesores Económicos, la inflación de noviembre fue del 2,4%. “La dinámica de los precios durante el mes estuvo particularmente influida por tres factores: el precio de la carne vacuna, el Cyber Monday y los servicios regulados“, marcaron.
Si bien la carne ya venía acelerándose desde octubre, en noviembre profundizó esa tendencia y le dio un impulso significativo al rubro de alimentos consumidos en el hogar (que es el de mayor ponderación), que aumentó 2,6% en el mes, por encima del promedio. “El alza del rubro no fue mayor aún debido a una baja de 12 % en las verduras, que constituyen un componente estacional; en otros componentes también hubo algo de moderación con respecto a octubre”, destacó.
Equilibra registró un incremento de la inflación a 2,5% en noviembre.
Otro contrarresto vino por el Cyber Monday. El evento de ofertas virtuales derivó en una reducción de precios en varios rubros durante la primera semana del mes, con particular impacto en equipamiento del hogar, en donde se incluyen diversos electrodomésticos. En lo que hace a servicios regulados, transporte público, electricidad y gas mostraron alzas superiores a las de meses previos.
Un diagnóstico más “optimista” tuvieron en la consultora LCG. Según sus estimaciones,la inflación de noviembre se ubicará en torno al 2,3% nuevamente. En el relevamiento de precios de alimentos y bebidas registraron un incremento del 3,3%. Con una tendencia de fuertes aumentos en las primeras semanas. Siendo la misma proyección general que tienen en Analytica.
Por su parte, el sondeo de Fundación Libertad y Progreso registró una suba de 2,3%. “Con este resultado, la inflación acumulada en el año alcanzaría el 27,7%, mientras que la variación interanual se ubicaría en 31,2%, consolidando veintiún meses consecutivos de desaceleración”, aseguraron desde el think tank liberal.
“A lo largo del mes, la dinámica semanal mostró comportamientos dispares. La primera semana arrancó con un salto del 1,0%, explicado en gran parte por el aumento de precios regulados que, en línea con los meses anteriores, volvieron a traccionar al alza: las prepagas aumentaron alrededor de 2,1% y el transporte registró un avance del 4,1%. Luego, el ritmo se moderó, con incrementos de 0,2% y 0,1% en la segunda y tercera semana, respectivamente, mientras que la última semana cerró con una suba similar a la inicial”, reza el informe.
Para la Fundación Libertad y Progreso, la inflación se mantuvo en 2,3% en noviembre.
En el último Relevamiento de Expectativas de Mercado (REM), que publicó el Banco Central de la República Argentina (BCRA), la mediana de las consultoras encuestadas indicó que en noviembre la inflación sería del 1,9%. Para diciembre anticiparon un 2%; recién en enero de 2026 comenzaría la desaceleración. Vale destacar que las proyecciones se publicaron antes de que el Gobierno oficializara los aumentos en los servicios públicos. El dato oficial del mes previo se dará a conocer el jueves 11 de diciembre por el Instituto Nacional de Estadística y Censos (Indec).
La estrategia de recorte
No obstante, todavía quedan precios de la economía atrasados, según la consultora Invecq. “Pese a que haya habido avances significativos —especialmente en el 1.º cuatrimestre de 2024, antes de que el Gobierno comenzara a priorizar la desinflación—, el proceso de realineamiento continúa incompleto. Comparando la estructura vigente con la del 1.º semestre de 2019 —última etapa previa de orden macroeconómico—, la ‘inflación reprimida’ asciende a 4,2 puntos. Los mayores ajustes pendientes se concentran en servicios públicos“, destacaron en un reporte.
Para la consultora Invecq hay atraso en 14 rubros.
Entre los segmentos con retrasos de entre 30 % y 40 % figura “Energía eléctrica y gas”, seguido por Transporte entre un 30 % y 20 %, al igual que Teléfono e internet y combustibles. Sobre esta última variable clave de la economía, un informe de Energía y Economía expuso que Caputo resignó ingresos por más de USD 2.100 millones al no aplicar las actualizaciones correspondientes del impuesto a los combustibles líquidos y al dióxido de carbono en lo que va del año.
Este se oficializó un aumento del 4,3 % (2,3 % por inflación y 2 % por recorte de subsidios) en colectivos, subtes y peajes en CABA; mientras que en la provincia de Buenos Aires se autorizó una suba del 14,8% en colectivos. En simultáneo, el Gobierno oficializó otro incremento en las boletas de luz y gas promedio del 2,8%. Lo que revela la convicción del ministro de Economía, Luis Caputo de avanzar con la estrategia de recorte de subsidios, tal como pactó con el Fondo Monetario Internacional (FMI).