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Economia

Nuevos contratos de alquileres: los detalles de cómo se pactan y qué plazos y tipos de ajuste se están usando

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Tras la desregulación del mercado, luego del DNU que derogó la ley, cada acuerdo es único y propietarios e inquilinos puede acordar las condiciones

Con la entrada en vigencia del Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) firmado por el presidente Javier Milei que derogó la Ley de Alquileres, retornaron los acuerdos bajo los términos estipulados por el Código Civil y Comercial (CCyC). Sin embargo, es importante destacar que aquellos contratos firmados antes de la entrada en vigencia del DNU, bajo la normativa entonces vigente, no se ven afectados retroactivamente y deben mantener las condiciones en las que fueron suscritos hasta su conclusión, ya sea por término natural o rescisión.

En la actualidad y como nunca antes, se presenta un amplio abanico de opciones para que las partes alcancen acuerdos en los contratos. Este escenario generó un aumento en la incertidumbre entre los inquilinos respecto a la negociación de los contratos, ya que se vislumbra la posibilidad de que cada acuerdo sea considerado “único e irrepetible” tras la desregulación.

Qué predomina

Según las inmobiliarias consultadas, se están llevando a cabo diversos acuerdos con diferentes plazos, los cuales abarcan desde un año hasta un máximo de dos años.

Diana Sevitz, del Instituto de Capacitación (ICI) de la CIA, enfatizó la importancia de que los inquilinos examinen detenidamente lo que van a firmar. Recomendó prestar especial atención si el propietario solicita un depósito en dólares o euros. Actualmente, prevalecen los contratos con ajustes trimestrales o cuatrimestrales a través del Índice de Precios al Consumidor (IPC). Sin embargo, también se observan contratos en dólares y fijos, ya que existe libertad en las formas. En este contexto, es crucial destacar que los contratos no son uniformes y que los inquilinos deben estar preparados para ajustar sus expectativas, ya que las cláusulas pueden variar considerablemente de un propietario a otro”.

Además, es importante considerar que cada propietario puede tener requisitos específicos. En cuanto al locatario, es fundamental alinear las expectativas en términos de duración del contrato, ya que, si no se especifica, puede variar, siendo habitualmente de un año en caso de uso habitacional.

“Es esencial aclarar si se requiere alguna garantía adicional, como un fiador u otro tipo de respaldo. Asimismo, surge la cuestión de las expensas, destacando que las extraordinarias no son responsabilidad del inquilino (este sólo abona las ordinarias). Otro punto crucial es la fianza, que puede ser solicitada en dólares, reflejando la tendencia actual del mercado. La posibilidad de indexación también entra en juego, permitiendo la inclusión del IPC u otros ajustes. En este escenario diverso, la atención a los detalles y la adaptabilidad son esenciales al momento de negociar y firmar contratos de alquiler”, puntualizó Sevitz.

Fragmento de un modelo de alquiler, pero como son tan diversas las opciones se pueden hacer con diferentes cláusulas que establezcan de mutuo acuerdo propietarios e inquilinos con la intermediación de inmobiliariasFragmento de un modelo de alquiler, pero como son tan diversas las opciones se pueden hacer con diferentes cláusulas que establezcan de mutuo acuerdo propietarios e inquilinos con la intermediación de inmobiliarias

Principales lineamientos

El DNU introdujo diversas reformas al régimen de las locaciones de inmuebles, incluyendo modificaciones al régimen de rescisión anticipada de contratos de alquiler destinados a vivienda (artículo 1221 del CCyC).

A partir de las modificaciones, se otorga al locatario la posibilidad de rescindir el contrato en cualquier momento. No obstante, esta acción conlleva el pago al locador del 10% del alquiler futuro, es decir, la porción no devengada del alquiler. Para calcular este pago, se debe tener en cuenta el período entre la fecha de notificación de la rescisión y la fecha de finalización acordada del contrato.

Otras cláusulas son las siguientes:

Plazo de Contratos: Ahora, el plazo de los contratos de alquiler de viviendas es acordado por las partes sin un mínimo legal. Si no se especifica el plazo en el contrato, será de dos años.

Método de ajuste: Las partes pueden pactar libremente el ajuste del valor de los alquileres utilizando cualquier índice, público o privado, en la misma moneda del contrato.

Enrique Abatti (h.), abogado especializado en derecho inmobiliario y directivo de la Cámara de Propietarios de la República Argentina, señaló que actualmente se están formalizando contratos con plazos de 2 años, sujetos a ajustes trimestrales y cuatrimestrales según el Índice de Precios al Consumidor (IPC). “Además, acuerdos en dólares en aquellas zonas donde los alquileres ya estaban vinculados al valor de dicha moneda, como es el caso de Puerto Madero, corredor Avenida Libertador, y varios barrios cerrados y countries. Los valores de los alquileres, están dictados por las dinámicas del mercado, y resulta desafiante determinar si experimentaron una desaceleración, especialmente considerando la significativa suba de precios a nivel general registrada en diciembre último”, dijo.

Especialistas sugieren la formalización de contratos con una duración máxima de 2 años, ya que la incertidumbre sobre el panorama económico en los próximos meses dificulta la capacidad de las partes para mantener de manera equilibrada un contrato en medio de condiciones económicas tan volátiles.

Los inquilinos están llevando a cabo negociaciones basadas en su capacidad de pago actual. La demanda por departamentos es alta, y la palabra clave es la negociación. Los alquileres temporales, que solían ser contratos encubiertos debido a la antigua legislación, hoy se prefieren con garantías y con personas que residen en el país y están comprometidas con el cuidado del departamento, asumiendo la responsabilidad de las expensas.

Oscar Puebla, arquitecto y experto en Real Estate, destacó la importancia de eliminar el IPC en las negociaciones, ya que no guarda relación con el mercado inmobiliario de alquileres. “En su lugar, sugiero un ajuste del 35% trimestral y acordar el valor del alquiler anualmente, teniendo en cuenta las condiciones del mercado. Algunos propietarios exigen montos desproporcionados, lo cual afecta su capacidad de alquiler. Con el ingreso gradual de más oferta, se abre espacio para la negociación. En la situación actual, los inquilinos están encontrando maneras de acomodarse, y recomiendo a los propietarios que alquilen ahora, ya que en marzo es probable que los precios sean más accesibles”, afirmó.

Periodicidad de Ajustes: Se otorga libertad para determinar cada cuánto tiempo se actualizará el contrato, eliminando el mínimo semestral previo.

No inscribirlo en la AFIP: Ya no es necesario inscribir los contratos de alquiler en la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP).

Dependiendo del caso, en contratos de vivienda permanente, el plazo de 2 años parece ser el que brinda seguridad a ambas partes. No obstante, puede haber casos particulares de meses, 1 año o incluso periodos menores (Foto: Pexels)Dependiendo del caso, en contratos de vivienda permanente, el plazo de 2 años parece ser el que brinda seguridad a ambas partes. No obstante, puede haber casos particulares de meses, 1 año o incluso periodos menores (Foto: Pexels)

Equilibrio

Especialistas destacan la importancia de establecer contratos equitativos que beneficien a ambas partes. Señalan que imponer ajustes por debajo de la inflación fue una de las causas del fracaso de la ley ahora derogada, pero también advierten sobre la inadmisibilidad de utilizar métodos que resulten impagables para el inquilino.

Diego Migliorisi, de Migliorisi Inmobiliaria, propone considerar variaciones basadas en indicadores razonables como el IPC, el salario del inquilino o un producto determinado.

“La clave radica en la constancia en el cumplimiento y la voluntad de pago, así como el compromiso de renovar utilizando los mismos métodos. Respecto a la elección de índices, los propietarios buscan protegerse fijando precios iniciales frente a las actualizaciones permitidas antes del 29/12/23, utilizando el índice Casa Propia, que es menor a la inflación. Sin embargo, destaca que el panorama ha cambiado y sugiere elegir un índice más razonable y una actualización más corta, lo que no sólo impactaría menos al propietario sino que también podría resultar en precios iniciales más atractivos, teniendo en cuenta la competitividad del mercado”, señaló Migliorisi.

Hoy la tendencia es básicamente volver a la modalidad de antes de 2020 y con plazos de dos años como máximo.

Andrea Borges Do Canto, directora ejecutiva de Alianza Urbana y de Landium Real Estate, destacó que “el rol de la inmobiliaria se resignifica y es clave en estos escenarios de cambios en las reglas de juego, la atención debe estar en llegar a un acuerdo en que los intereses de las partes estén cuidadas y alineadas ya que las condiciones se pactan con libertad y de mutuo acuerdo”.

Y enumeró varios puntos a tener en cuenta para firmar contratos:

Moneda y Forma de Pago: Establecer claramente la moneda y la forma de pago, definiendo las condiciones para evitar malentendidos.

Pagos por Adelantado: Aceptar o no la posibilidad de pagos adelantados, habilitando al propietario a exigirlos, es crucial y debe acordarse de mutuo acuerdo.

Garantías y Depósitos: Definir cómo se devuelven y actualizan los depósitos, incluso considerando montos en dólares más allá de la moneda del contrato.

Estado del Inmueble y Reformas: Es recomendable establecer de antemano el estado de conservación del inmueble post contrato, fomentando una relación transparente.

Uso del Inmueble y Mascotas: Explicitar en el contrato las condiciones respecto al uso del inmueble y la presencia de mascotas.

Seguro: Definir la contratación de pólizas, determinar quién paga los servicios públicos y establecer la responsabilidad civil por daños a terceros, asegura claridad en la gestión del inmueble.

Sobre el punto de partida del precio, Do Canto concluyó: “Hemos observado que el mercado se está autorregulando por oferta y demanda. Actualmente, el factor clave en las negociaciones para reducir el precio está vinculado al pago adelantado del contrato en la mayoría de los casos. Esta condición brinda tranquilidad y disminuye la incertidumbre generada durante estas primeras semana tras el cambio de gobierno”.

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Consumo: en abril crecieron las ventas de los supermercados, pero cayeron las de los mayoristas

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Los resultados de los comercios siguen dando señales mixtas, en un contexto de desaceleración inflacionaria y leve mejora del poder adquisitivo

El consumo atraviesa un momento ambiguo en la Argentina. Por un lado, da señales de recuperación, pero por otro, muestra signos de retracción. Ejemplo del primer caso es lo ocurrido en los supermercados durante el mes de abril.

Para entender mejor qué ocurrió en cada caso, se deben conocer con mayor detalle los datos publicados por el Indec. De acuerdo con el organismo, los supermercados de todo el país facturaron en forma conjunta $1,97 billones, lo que dejó como resultado un incremento nominal del 48%. Como se mencionó, descontando el efecto de la inflación, la variación interanual dio un crecimiento del 8,9%.

Las ventas de frutas yLas ventas de frutas y verduras mejoraron un 53,4% interanual en los supermercados durante el mes de abril (Canva)

En el otro extremo aparecen otras categorías que estuvieron por debajo del promedio general. Se trata de los artículos de limpieza y perfumería (26,6%), los lácteos (43,7%) y los productos de almacén (43,8%).

Mal momento para los mayoristas

Los autoservicios mayoristas tuvieron un mes de abril completamente opuesto en cuanto a los resultados. Según el informe oficial, sus ventas cayeron 3,2% en abril con relación a mayor. De igual manera, registraron una contracción del 2,9% en términos reales en la comparación interanual. Así, los mayoristas acumulan una baja del 6,6% en los primeros cuatro meses del año.

En ese caso, las ventas totales a precios corrientes fueron de $300 mil millones, lo que marcó una variación nominal del 28,5% respecto a abril de 2024, un valor que no fue suficiente para contrarrestar el efecto de la inflación sobre el poder adquisitivo del peso.

En las ventas totales a precios corrientes, durante abril de 2025, los grupos de artículos con los aumentos más significativos respecto al mismo mes del año anterior fueron: “Indumentaria, calzado y textiles para el hogar”, con 100,8%; “Carnes”, con 59,3%; “Panadería”, con 44,9%; y “Otros”, con 42,9%.

Los autoservicios mayoristas cayeron 3,2%Los autoservicios mayoristas cayeron 3,2% mensual y acumulan una baja del 6,6% en lo que va del año (Reuters)

Por el contrario, quedaron muy por debajo del promedio rubros como la “verdulería y frutería” (17% de variación interanual nominal), “artículos de limpieza y perfumería” (19,3%) y los productos de almacén (28,2%), entre otros.

Balance desigual

Como lo dejan claro los números, la mejora de los supermercados contrastó notoriamente con el mal resultado de los mercados mayoristas. Lo llamativo, es que la diferencia se da en un contexto macroeconómico que es igual para ambos modelos de negocios.

A diferencia del año pasado, los salarios se vienen recuperando y la inflación está desacelerando. Además, el crédito al consumo comenzó a mostrar leves señales de reactivación, lo que podría haber favorecido las ventas en supermercados, donde es más habitual el uso de tarjetas. En cambio, los mayoristas, más dependientes de compras en efectivo o por volumen, podrían estar sintiendo con más fuerza el impacto de la caída en la demanda de comercios y pequeñas empresas.

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La Argentina espera una decisión crucial de Morgan Stanley para volver a ubicarse en el radar de los grandes inversores

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El martes 24 se publicará el índice MSCI que determinará si la Argentina asciende a “mercado de frontera” o sigue en la categoría “standalone”, la peor de todas. Cómo podría influir esa decisión en el valor de los activos

La Argentina enfrentará la semana próxima un test crucial para la recepción de capitales provenientes de grandes inversores extranjeros. Morgan Stanley, uno de los bancos de inversión más importantes del mundo, publicará el martes 24 su índice financiero (MSCI) en el que se espera un ascenso desde la categoría “standalone market”, la más desfavorable, a la de “mercado de frontera”. Esa mejora en el índice MSCI, según estiman los analistas del mercado, podría acelerar el ingreso de dólares desde muchos fondos que hoy tienen vedado un país con la calificación de la Argentina.

Posteriormente, MSCI definirá tras su reunión anual del jueves 24 en qué categoría ubica al país. La Argentina puede quedar en el aislamiento del grupo “standalone”, que dentro de América Latina comparte con Panamá, Jamaica y Trinidad y Tobago y en el resto del mundo con países en situación extrema como Líbano, Zimbabue o Ucrania. O bien, puede ser ascendida a la categoría de “mercado de frontera”. El ascenso siguiente sería a “mercado emergente”, la condición que en la región tienen Brasil, Chile, Colombia, México y Perú.

Los antecedentes recientes fueron en sintonía con la tumultuosa historia cambiaria. Tras el levantamiento total de los controles en diciembre de 2015 por parte del gobierno de Mauricio Macri, MSCI mantuvo a la Argentina como “mercado de frontera” en junio de 2017 y recién le dio el upgrade a “mercado emergente” en junio de 2018. A pesar de la rapidez de Macri para eliminar el cepo, la razón de la demora esgrimida por MSCI fue que no había certezas sobre si ese cambio era irreversible. En 2021, el aluvión de controles que impuso el gobierno de Alberto Fernández llevó a MSCI a darle un doble descenso a la Argentina que la devolvió a la categoría “standalone”.

Algunos expertos apuntan a que el esfuerzo de la Argentina por haber empezado a desregular su sistema cambiario encontrará su premio. De hecho, tres grandes nombres de Wall Street, JP Morgan, Bank of America y el mismo Morgan Stanley, habían coincidido en enero pasado que la Argentina recuperaría su condición de emergente una vez que se levantara el cepo, algo que ocurrió tres meses después.

“Consideramos que el resultado más probable de la próxima reunión es una reclasificación a mercado de frontera que allanaría el ingreso al club de mercados emergentes el año próximo”, señaló Ignacio Sniechowski, Head of Research de Grupo IEB.

El experto cita dos factores que obligan a tener paciencia hasta 2026 para volver a ser “emergente”. El primero es el “efecto tiempo”. El levantamiento del cepo fue en abril, muy reciente, si se considera el antecedente de Macri. “Para MSCI la irreversibilidad de los cambios es un factor importante, creemos que un triunfo en las elecciones de medio término solidificaría aún más la voluntad de un cambio en la Argentina”, señaló Sniechowski. El segundo factor es la accesibilidad: si bien hubo “un avance enorme” en la eliminación de restricciones cambiarias para las personas físicas, no ocurrió lo mismo en el caso de las empresas.

En el Grupo IEB prevén que un el paso de la Argentina a “mercado emergente” podría traer entre USD 2.000 y USD 3.000 millones. Y destacan que esa posibilidad aún no está incluida en los precios de las acciones, lo que da espacio a oportunidades. “Existen muchos fondos e inversores que suelen adelantarse a los eventos y podrían estar tomando posición en el equity argentino esperando una reclasificación en 2026″, señaló Sniechowski.

FILE PHOTO: A sign isFILE PHOTO: A sign is displayed on the Morgan Stanley building in New York, U.S., July 16, 2018. REUTERS/Lucas Jackson/File Photo

Juan Manuel Truffa, director de Outlier, explicó que “es difícil anticipar cuál será el resultado” de la decisión de MSCI. No obstante, consideró que “luce probable una mejora” luego de las reformas y la eliminación de muchas restricciones que llevaron a la categoría “standalone”.

“La duda principal es si el cambio será hacia Mercado de Frontera —paso intermedio lógico— o si se concretará un salto más ambicioso hacia Emergente. Si bien este último escenario requiere criterios más exigentes, la Argentina acumula avances recientes que podrían habilitarlo. De concretarse, el impacto inmediato sería la habilitación de flujos por hasta USD 1.000 millones, vía fondos hoy restringidos, y una validación internacional del rumbo actual. Se trataría de una señal positiva tanto para el gobierno como para los activos locales” concluyó Truffa.

ARCHIVO - El presidente deARCHIVO – El presidente de Argentina, Javier Milei, a la izquierda, y el ministro de Economía, Luis Caputo. (AP Foto/Matilde Campodónico, Archivo)

El economista Federico Domínguez apunto que “por fundamentals y remoción de regulaciones cambiarias, MSCI debería comenzar el proceso de incorporarnos al índice de emergentes. Como siempre, la historia argentina puede demorar un poco los tiempos, pero el camino hacia emergentes es claro. El flujo potencial supera los USD 1.000 millones”.

Lo que va a definir Morgan Stanley es “calificar o darle un rating de inversión a cada uno de los países según cuán fácil o cuán seguro es invertir en cada uno de los países, obviamente teniendo en cuenta política, economía y estabilidad para acceso a inversiones”, apuntó Ian Colombo, asesor financiero de Cocos Gold.

Estar en la categoría “standalone” implica quedar “fuera del radar de inversiones”. Si la Argentina consigue subir un escalón como mercado de frontera, consideró Colombo, “podrían ingresar una gran cantidad de capitales, ya que volveríamos a estar en el radar de los bancos de inversión del mundo. Se espera que ingresen inversiones a las las principales empresas de Argentina, sobre todo las de petróleo y bancos”.

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La semana más corta del año empujó la caída del dólar pero también bajaron los bonos y las acciones

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A los días no laborables en la Argentina se agrega que hoy es feriados en los EEUU, por lo que muchos operadores financieros ya arrancaron el fin de semana largo

Fue la semana más corta del año, con solo dos ruedas que operaron a pleno. Hoy la actividad del mercado disminuirá a la tercera parte por el feriado de Estados Unidos (Juneteenth). También, porque mañana comienza un fin de semana largo. No debería extrañar que hoy, temprano, se retiren algunas de las grandes manos del mercado para hacerlo aún más extenso.

El comentario de la Bolsa de Comercio de Rosario explicó la baja del dólar: “En soja, tuvimos un incremento de compradores con negocios en las entregas cortas y en agosto. Las subas de Chicago del trigo se reflejaron en la plaza local, que mostró mejores condiciones y una buena cantidad de anotaciones en los segmentos de la campaña 2025/26. El maíz también registró un aumento de compradores, ampliando su abanico de entrega hasta agosto, logrando sostener su operatoria entre sesiones”.

Los dólares financieros sintieron el impacto. La jornada comenzó plena de vendedores y se moderó después del mediodía. El dólar MEP perdió $23,4 (-2%) a $1.167,07 y quedó con una brecha de 0,7% con el tipo de cambio oficial. El contado con liquidación (CCL), se desmoronó pero recuperó una parte de las pérdidas por un par de compras agónicas sobre el cierre. De esta manera, la divisa que se usa para giros e ingresos al exterior perdiò $32,59 (-2,7%) a $1.172,16. El “blue” que opera en un mundo aparte y con ínfimos negocios, bajó $10 a $1.190 y pasó a ser el dólar más caro del sistema, como en tiempos de mayores controles cambiarios.

Filippini observó que “en términos reales, los ingresos del Gobierno cayeron un 14% interanual en mayo. La recaudación del Impuesto a las Ganancias se desplomó en torno al 45%, distorsionada por una base inusualmente alta en 2024. Otras fuentes de ingresos tuvieron un mejor desempeño: las contribuciones a la seguridad social aumentaron un 14,6% en términos ajustados por inflación, mientras que los impuestos sobre transacciones financieras subieron un 23%. Aun así, los ingresos por IVA retrocedieron un 0,4 % respecto del año pasado”.

Pero acá terminan las buenas noticias para la plaza local. Los bonos soberanos siguieron en baja y elevando el riesgo país cerca de los 700 puntos básicos contradiciendo al Gobierno que puja por llegar a los 500 puntos básicos para ingresar al mercado internacional de capitales para renovar los vencimientos de la deuda sin dejar dudas sobre pagos futuros.

Por otra parte, el Banco Central tomó USD 810 millones que le ofrecieron en la colocación del nuevo BOPREAL serie 4 para proveer de dólares a empresas que deben girar dividendos y a importadores que en el pasado utilizaron dólares propios. La serie 4 es por USD 3.000 millones y se licitarán semanalmente.

Los bonos en pesos a tasa fija tuvieron suba en las LECAP que llegan hasta noviembre lo que implica una baja en los rendimientos a un promedio de 2,5% efectivo mensual. A partir de diciembre, bajaron los precios y los rendimientos se elevaron a 2,4%. Los BONCER que ajustan por la inflación tuvieron subas generalizadas de hasta 0,73%.

El informe de la consultora F2 de Andrés Reschini señala que “tal como el mercado esperaba, la Reserva Federal mantuvo sin cambios la tasa de referencia en el rango de 4,25 – 4,5% y lejos de pronunciarse más proclive a recortar, la inclinación fue más bien hawkish (firme), dado que aún ve riesgos inflacionarios y bajo desempleo, aunque no es tan optimista en cuanto a la actividad. La proyección de tasas del organismo es ligeramente más alta para 2026 y 2027 desde la proyección de marzo. Los activos de riesgo reaccionaron con bajas leves en una rueda donde el conflicto en Medio Oriente se entremezcla entre los factores que mueven a los mercados”.

Las Bolsas de Nueva York cerraron mixtas. El S&P 500 perdió 0,03% y el Nasdaq aumentó 0,13%. Pero en el after market todas estaban abajo con caídas de hasta 0,30%. El oro caía 0,37% y cotizaba por debajo del récord. Los inversores miran el conflicto con una mirada menos fatalista. De hecho, el petróleo operaba estable porque, más allá de que siguen los enfrentamientos, el único temor de los inversores es que Estados Unidos se involucre directamente.

Lo que puede ser un problema es la suba del gasoil que avanzaba otro 2% en Londres. Este combustible desde 2022 tiene el problema de la menor oferta porque el principal proveedor, Rusia, está afuera del mercado.

La Argentina es exportador de naftas e importador de gasoil. El combustible se obtiene del crudo convencional de Santa Cruz y Chubut donde se abandonó la perforación para priorizar Vaca Muerta.

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