Economia
Nuevos contratos de alquileres: los detalles de cómo se pactan y qué plazos y tipos de ajuste se están usando
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Tras la desregulación del mercado, luego del DNU que derogó la ley, cada acuerdo es único y propietarios e inquilinos puede acordar las condiciones
Con la entrada en vigencia del Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) firmado por el presidente Javier Milei que derogó la Ley de Alquileres, retornaron los acuerdos bajo los términos estipulados por el Código Civil y Comercial (CCyC). Sin embargo, es importante destacar que aquellos contratos firmados antes de la entrada en vigencia del DNU, bajo la normativa entonces vigente, no se ven afectados retroactivamente y deben mantener las condiciones en las que fueron suscritos hasta su conclusión, ya sea por término natural o rescisión.
En la actualidad y como nunca antes, se presenta un amplio abanico de opciones para que las partes alcancen acuerdos en los contratos. Este escenario generó un aumento en la incertidumbre entre los inquilinos respecto a la negociación de los contratos, ya que se vislumbra la posibilidad de que cada acuerdo sea considerado “único e irrepetible” tras la desregulación.
Qué predomina
Según las inmobiliarias consultadas, se están llevando a cabo diversos acuerdos con diferentes plazos, los cuales abarcan desde un año hasta un máximo de dos años.
Diana Sevitz, del Instituto de Capacitación (ICI) de la CIA, enfatizó la importancia de que los inquilinos examinen detenidamente lo que van a firmar. Recomendó prestar especial atención si el propietario solicita un depósito en dólares o euros. Actualmente, prevalecen los contratos con ajustes trimestrales o cuatrimestrales a través del Índice de Precios al Consumidor (IPC). Sin embargo, también se observan contratos en dólares y fijos, ya que existe libertad en las formas. En este contexto, es crucial destacar que los contratos no son uniformes y que los inquilinos deben estar preparados para ajustar sus expectativas, ya que las cláusulas pueden variar considerablemente de un propietario a otro”.
Además, es importante considerar que cada propietario puede tener requisitos específicos. En cuanto al locatario, es fundamental alinear las expectativas en términos de duración del contrato, ya que, si no se especifica, puede variar, siendo habitualmente de un año en caso de uso habitacional.
“Es esencial aclarar si se requiere alguna garantía adicional, como un fiador u otro tipo de respaldo. Asimismo, surge la cuestión de las expensas, destacando que las extraordinarias no son responsabilidad del inquilino (este sólo abona las ordinarias). Otro punto crucial es la fianza, que puede ser solicitada en dólares, reflejando la tendencia actual del mercado. La posibilidad de indexación también entra en juego, permitiendo la inclusión del IPC u otros ajustes. En este escenario diverso, la atención a los detalles y la adaptabilidad son esenciales al momento de negociar y firmar contratos de alquiler”, puntualizó Sevitz.
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Principales lineamientos
El DNU introdujo diversas reformas al régimen de las locaciones de inmuebles, incluyendo modificaciones al régimen de rescisión anticipada de contratos de alquiler destinados a vivienda (artículo 1221 del CCyC).
A partir de las modificaciones, se otorga al locatario la posibilidad de rescindir el contrato en cualquier momento. No obstante, esta acción conlleva el pago al locador del 10% del alquiler futuro, es decir, la porción no devengada del alquiler. Para calcular este pago, se debe tener en cuenta el período entre la fecha de notificación de la rescisión y la fecha de finalización acordada del contrato.
Otras cláusulas son las siguientes:
Plazo de Contratos: Ahora, el plazo de los contratos de alquiler de viviendas es acordado por las partes sin un mínimo legal. Si no se especifica el plazo en el contrato, será de dos años.
Método de ajuste: Las partes pueden pactar libremente el ajuste del valor de los alquileres utilizando cualquier índice, público o privado, en la misma moneda del contrato.
Enrique Abatti (h.), abogado especializado en derecho inmobiliario y directivo de la Cámara de Propietarios de la República Argentina, señaló que actualmente se están formalizando contratos con plazos de 2 años, sujetos a ajustes trimestrales y cuatrimestrales según el Índice de Precios al Consumidor (IPC). “Además, acuerdos en dólares en aquellas zonas donde los alquileres ya estaban vinculados al valor de dicha moneda, como es el caso de Puerto Madero, corredor Avenida Libertador, y varios barrios cerrados y countries. Los valores de los alquileres, están dictados por las dinámicas del mercado, y resulta desafiante determinar si experimentaron una desaceleración, especialmente considerando la significativa suba de precios a nivel general registrada en diciembre último”, dijo.
Especialistas sugieren la formalización de contratos con una duración máxima de 2 años, ya que la incertidumbre sobre el panorama económico en los próximos meses dificulta la capacidad de las partes para mantener de manera equilibrada un contrato en medio de condiciones económicas tan volátiles.
Los inquilinos están llevando a cabo negociaciones basadas en su capacidad de pago actual. La demanda por departamentos es alta, y la palabra clave es la negociación. Los alquileres temporales, que solían ser contratos encubiertos debido a la antigua legislación, hoy se prefieren con garantías y con personas que residen en el país y están comprometidas con el cuidado del departamento, asumiendo la responsabilidad de las expensas.
Oscar Puebla, arquitecto y experto en Real Estate, destacó la importancia de eliminar el IPC en las negociaciones, ya que no guarda relación con el mercado inmobiliario de alquileres. “En su lugar, sugiero un ajuste del 35% trimestral y acordar el valor del alquiler anualmente, teniendo en cuenta las condiciones del mercado. Algunos propietarios exigen montos desproporcionados, lo cual afecta su capacidad de alquiler. Con el ingreso gradual de más oferta, se abre espacio para la negociación. En la situación actual, los inquilinos están encontrando maneras de acomodarse, y recomiendo a los propietarios que alquilen ahora, ya que en marzo es probable que los precios sean más accesibles”, afirmó.
Periodicidad de Ajustes: Se otorga libertad para determinar cada cuánto tiempo se actualizará el contrato, eliminando el mínimo semestral previo.
No inscribirlo en la AFIP: Ya no es necesario inscribir los contratos de alquiler en la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP).
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Equilibrio
Especialistas destacan la importancia de establecer contratos equitativos que beneficien a ambas partes. Señalan que imponer ajustes por debajo de la inflación fue una de las causas del fracaso de la ley ahora derogada, pero también advierten sobre la inadmisibilidad de utilizar métodos que resulten impagables para el inquilino.
Diego Migliorisi, de Migliorisi Inmobiliaria, propone considerar variaciones basadas en indicadores razonables como el IPC, el salario del inquilino o un producto determinado.
“La clave radica en la constancia en el cumplimiento y la voluntad de pago, así como el compromiso de renovar utilizando los mismos métodos. Respecto a la elección de índices, los propietarios buscan protegerse fijando precios iniciales frente a las actualizaciones permitidas antes del 29/12/23, utilizando el índice Casa Propia, que es menor a la inflación. Sin embargo, destaca que el panorama ha cambiado y sugiere elegir un índice más razonable y una actualización más corta, lo que no sólo impactaría menos al propietario sino que también podría resultar en precios iniciales más atractivos, teniendo en cuenta la competitividad del mercado”, señaló Migliorisi.
Hoy la tendencia es básicamente volver a la modalidad de antes de 2020 y con plazos de dos años como máximo.
Andrea Borges Do Canto, directora ejecutiva de Alianza Urbana y de Landium Real Estate, destacó que “el rol de la inmobiliaria se resignifica y es clave en estos escenarios de cambios en las reglas de juego, la atención debe estar en llegar a un acuerdo en que los intereses de las partes estén cuidadas y alineadas ya que las condiciones se pactan con libertad y de mutuo acuerdo”.
Y enumeró varios puntos a tener en cuenta para firmar contratos:
Moneda y Forma de Pago: Establecer claramente la moneda y la forma de pago, definiendo las condiciones para evitar malentendidos.
Pagos por Adelantado: Aceptar o no la posibilidad de pagos adelantados, habilitando al propietario a exigirlos, es crucial y debe acordarse de mutuo acuerdo.
Garantías y Depósitos: Definir cómo se devuelven y actualizan los depósitos, incluso considerando montos en dólares más allá de la moneda del contrato.
Estado del Inmueble y Reformas: Es recomendable establecer de antemano el estado de conservación del inmueble post contrato, fomentando una relación transparente.
Uso del Inmueble y Mascotas: Explicitar en el contrato las condiciones respecto al uso del inmueble y la presencia de mascotas.
Seguro: Definir la contratación de pólizas, determinar quién paga los servicios públicos y establecer la responsabilidad civil por daños a terceros, asegura claridad en la gestión del inmueble.
Sobre el punto de partida del precio, Do Canto concluyó: “Hemos observado que el mercado se está autorregulando por oferta y demanda. Actualmente, el factor clave en las negociaciones para reducir el precio está vinculado al pago adelantado del contrato en la mayoría de los casos. Esta condición brinda tranquilidad y disminuye la incertidumbre generada durante estas primeras semana tras el cambio de gobierno”.
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Economia
La desocupación en la Ciudad de Buenos Aires tuvo un fuerte salto en 2024 y ya llegó al 6,7%
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3 días atráson
14 marzo, 2025Por
Admin
El desempleo alcanzó a 113.000 porteños en el cuarto trimestre del año pasado, con un fuerte impacto en mujeres y trabajadores de la zona sur
La desocupación en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires aumentó con fuerza en el cuarto trimestre de 2024, alcanzando el 6,7% de la Población Económicamente Activa (PEA), lo que equivale a 113.500 personas sin empleo. Este aumento representa un salto considerable en comparación con el 4,6% registrado un año atrás, lo que implica una suba del 50,7% en la cantidad de personas desocupadas.
Según el Instituto de Estadística y Censos de CABA, el impacto del desempleo no fue uniforme entre los distintos sectores de la población. Las mujeres fueron las más afectadas, con una tasa de desocupación del 7,8%, mientras que en los hombres se ubicó en el 5,7%. Asimismo, la crisis golpeó con mayor fuerza en la zona Sur de la Ciudad (Comunas 4, 8, 9 y 10), donde la desocupación trepó al 9,2%, muy por encima del promedio general y con un alza significativa respecto al 5,1% registrado en el mismo período del año anterior.
Los nuevos desocupados
En cuanto a la modalidad laboral, la mayoría de estos nuevos desocupados (personas que perdieron su empleo recientemente y están buscando activamente un nuevo trabajo), había trabajado antes en relación de dependencia (71,7%), mientras que el 26,2% lo hacía como cuentapropista. De quienes eran asalariados, el 61,2% carecía de registro en la seguridad social, lo que pone de manifiesto la alta informalidad en el mercado laboral. Entre quienes sí estaban registrados, el 31,2% recibía descuentos jubilatorios. En este contexto, el 83,7% de los asalariados y el 64,4% de los trabajadores independientes perdieron su empleo por causas laborales.

Por otro lado, la tasa de subocupación horaria, que mide a quienes trabajan menos de 35 horas semanales y desean aumentar su carga laboral, se situó en 8,7%, una de las más bajas de la serie histórica desde 2014 para un cuarto trimestre. En este segmento, las mujeres también fueron las más afectadas, representando el 58% de la población subocupada.
Algunos datos positivos
Pese al aumento del desempleo, algunos indicadores del mercado laboral muestran tendencias positivas. La cantidad de asalariados creció un 3,2% interanual, y el porcentaje de trabajadores en relación de dependencia con descuentos jubilatorios se elevó al 73,2%, superando el 72,4% registrado un año antes. Sin embargo, la proporción de trabajadores por cuenta propia cayó al 20,9%, el nivel más bajo de los últimos tres años, reflejando una disminución del 5,3% en esta categoría, lo que contribuyó al crecimiento del desempleo.
En cuanto a la distribución del empleo por sectores, el 73,5% de los ocupados trabajan en el sector de servicios, seguido por el comercio, que representa el 14,6% del total. La industria y la construcción abarcan el 11,2%. Por otro lado, es importante mencionar que la carga horaria de los trabajadores se mantuvo estable en comparación con el año pasado, con un 45,7% trabajando entre 35 y 45 horas semanales y un 26,2% superando las 45 horas.
El aumento de la desocupación en CABA refleja una situación compleja del mercado laboral, con un fuerte impacto en sectores de menor calificación y una creciente disparidad por género y ubicación geográfica. Mientras algunos indicadores muestran leves mejoras, la expansión del desempleo y la precarización laboral plantean desafíos significativos para la economía porteña.
Si bien la inflación muestra una tendencia a la baja, la recuperación del empleo dependerá de la reactivación de la economía y de políticas que impulsen la formalización laboral.
Economia
¿Bajan las tasas de los créditos hipotecarios?: qué ofrecen hoy los bancos y qué se espera para lo que resta del año
Publicado
3 días atráson
14 marzo, 2025Por
Admin
Siguen activas las solicitudes en bancos e inmobiliarias, así como las visitas a inmuebles y las perspectivas hacia adelante son muy favorables
Las solicitudes de créditos hipotecarios y las visitas a inmobiliarias se mantuvieron activas en febrero, con un monto otorgado de $270 millones. La cifra refleja un crecimiento respecto de enero, cuando se entregaron $210 millones, pese a que el verano suele ser un período de menor movimiento en el mercado por razones estacionales.
Especialistas del sector proyectan que la demanda seguirá en aumento y estiman un crecimiento de 30% en 2025.
Según Guillermo Barbero, de First Capital Group, en términos interanuales, el financiamiento hipotecario aumentó 283,7% nominal y 131% en términos reales en los últimos 12 meses, consolidándose como la línea de crédito en pesos de mayor expansión.
Ante este escenario, destacan que es clave evaluar ciertos aspectos antes de tomar un préstamo, desde tasas y plazos hasta la relación cuota-ingreso y los costos asociados a la compra de una propiedad.
Las inmobiliarias registran un buen nivel de consultas y en 5 de cada 10 casos los interesados buscan comprar con financiamiento hipotecario.
También se realizan visitas a los inmuebles, y en su mayoría las propiedades buscadas para compra tienen valores de hasta USD 120.000 dentro del segmento medio del mercado inmobiliario.
Cuáles son las tasas de interés
A la hora de solicitar un crédito, especialistas aconsejan analizar las tasas y los costos asociados. El sistema ofrece herramientas de simulación de cuotas en las páginas web de los bancos, lo que permite comparar opciones.
También existen diferencias según la entidad financiera, la localización de la vivienda y si el solicitante es cliente o no del banco.
Las tasas de interés de los créditos hipotecarios mostraron una estabilización en el inicio de 2025, tras la tendencia alcista del año pasado.
Alan Daitch, CEO de Tasa Tasa, destacó que este cambio responde a un contexto macroeconómico más predecible, impulsado por la reducción del “crawling peg” al 1% y la moderación de la inflación.
“Los comenzaron a ofrecer condiciones más competitivas, con tasas desde el 3% anual en instituciones como el Banco Municipal de Rosario y el Banco Ciudad”, explicó.
Sin embargo, advirtió que más allá de la tasa nominal, es clave evaluar el Costo Financiero Total (CFT), que incluye seguros, comisiones y gastos administrativos.
Para el resto de 2025, Daitch proyectó que la demanda de créditos hipotecarios continuará en ascenso, si la estabilidad económica se consolida. “Si la inflación sigue en baja, podríamos ver tasas más accesibles y una aceleración en la toma de créditos, lo que permitiría superar los 30.000 préstamos otorgados en el año”, señaló.
No obstante, advirtió que el mercado inmobiliario también está en plena recuperación, con aumentos mensuales en los valores de las propiedades. “Esperar una baja de tasas puede parecer una estrategia lógica, pero si los precios de las viviendas suben más rápido que la reducción de intereses, postergar la decisión puede terminar siendo más costoso”, agregó.

A la hora de elegir un crédito, Daitch recomendó analizar el tipo de tasa –fija, variable o mixta– y utilizar simuladores para estimar la cuota real a lo largo del tiempo. También sugirió comparar el TIN (Tasa de Interés Nominal) con la TAE (Tasa Anual Equivalente), ya que esta última incluye costos adicionales y refleja el verdadero costo del financiamiento. “En algunos casos, un crédito con una tasa más baja puede terminar siendo más caro si los costos asociados son elevados”, explicó.
Levantamiento del cepo, clave para el crédito
El posible levantamiento del cepo cambiario tendrá un impacto limitado en el crédito hipotecario en el corto plazo, pero será determinante en el mediano plazo.
Federico González Rouco, economista de la consultora Empiria y especializado en el mercado inmobiliario, explicó que la eliminación de las restricciones cambiarias facilitará la securitización y la salida al mercado de capitales de los bancos locales, lo que les permitirá acceder a mayor liquidez en pesos y dólares para otorgar préstamos.
“El cepo afecta la capacidad de financiamiento de los bancos. Sin estas restricciones, podrán ampliar su oferta crediticia y mejorar las condiciones para quienes buscan un crédito”, afirmó.
A nivel macroeconómico, González Rouco sostuvo que la medida favorecerá el crecimiento de la economía, lo que derivará en una mejora en los ingresos. “Generalmente, una economía en crecimiento se traduce en más empleo, más consumo, más demanda y más dinero en circulación”.
En el mercado inmobiliario, el impacto también será significativo, ya que la mayor capacidad de financiamiento de los bancos impulsará la demanda de propiedades. “Será una excelente noticia porque habrá libre movilidad de inversiones y menos incertidumbre por el dólar”, añadió.
Dinamismo
Entre enero y febrero se otorgaron 5.500 créditos hipotecarios, la mitad de los entregados durante todo 2024 (11.000), lo que refleja una fuerte demanda y una recuperación del sector.
“Este ritmo de financiamiento muestra una evolución positiva y si se mantiene, podríamos acercarnos a los niveles de 2018″, señaló Fernando Álvarez de Celis, director ejecutivo de la Fundación Tejido Urbano.
Destacó que los bancos están más consolidados en el otorgamiento de este tipo de préstamos y que la demanda seguirá sostenida por la necesidad de acceso a la vivienda.
Febrero registró un leve incremento respecto de enero, consolidó la tendencia de crecimiento en el financiamiento hipotecario. Según Álvarez de Celis, este comportamiento confirma la recuperación del sector y anticipa un marzo con una mayor cantidad de créditos otorgados. “Es un muy buen año para los hipotecarios y todo indica que se superarán ampliamente los valores de 2018″, concluyó.
Economia
La actividad económica mantuvo su recuperación en el inicio de 2025 pero todavía tiene sectores rezagados
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3 días atráson
14 marzo, 2025Por
Admin
La industria y la construcción, dos de los rubros más impactados por la recesión de 2024, comenzaron el año con altibajos. El mercado ajustó hacia arriba su proyección de mejora del PBI para este año
La actividad económica muestra en la primera parte del 2025 que la tendencia general de recuperación todavía se sostiene, que hay sectores que todavía tienen un marcado rezago y, en las últimas semanas, un sube y baja en su variación mensual. Es la última foto que recogió un semáforo sectorial con los datos más recientes disponibles y que exhibe que la industria manufacturera y la construcción no logran enhebrar números positivos para recuperar el terreno perdido en 2024.
Un trabajo realizado por la consultora Econviews así lo observó al recopilar la información más actualizada de un grupo de indicadores decisivos que anticipan el Estimador Mensual de la Actividad (EMAE) que el Indec publica mes a mes y que funcionan como un adelanto de la variación del PBI.
Para Leila García Kerman, economista de esa consultora y quien elaboró el semáforo sectorial, aseguró a Infobae: “Vemos que la actividad se recupera de manera heterogénea. Si bien en febrero los indicadores tempranos de la industria y la construcción mostraron subas mensuales, no somos muy optimistas respecto a estos sectores”, indicó. “En el caso de la construcción, el freno en la obra pública y los elevados costos de los insumos en dólares afectan su recuperación”, planteó.
“Sin embargo, la recuperación está liderada por el sector privado, alentada por los créditos hipotecarios. En cuanto a la industria, el panorama es más incierto: la apertura de importaciones y la estabilidad del dólar favorecen la compra de insumos, pero al mismo tiempo desincentivan las exportaciones y la adquisición de bienes finales locales”, aseveró García Kerman.

“Otros sectores, como la minería, el petróleo y el gas, podrían contribuir a la recuperación. Por su parte, el crédito privado está creciendo hace varios meses seguidos y esto ayuda a la recuperación en todos los sectores en general. Un sector que se recupera en gran parte por el crédito es el comercio. En febrero, según nuestra desestacionalización, las ventas minoristas de CAME crecieron un 1,1% mensual. En conclusión, la recuperación de la actividad es heterogénea pero es evidente”, completó la economista de Econviews.
Semáforo sectorial: las luces en verde y en rojo, por rubro
Ese semáforo sectorial de Econviews, elaborado con datos oficiales y privados, arrojó distintas conclusiones: la producción industrial en enero registró una caída de 1,4% en términos mensuales, aunque mostró un leve crecimiento de 0,8% en la comparación trimestral. En el sector automotriz, la producción de vehículos aumentó 2,1% en febrero respecto del mes anterior y acumuló un alza de 1,9% en términos trimestrales.
Por otro, el siderúrgico presentó un comportamiento dispar. La producción de acero creció 7,3% en enero en la medición mensual, pero cayó 10,9% en términos trimestrales. En cuanto a la producción de alimentos, la industria avícola mostró un incremento de 6,9% en enero tanto en la variación mensual como en la anual. En contraste, la producción láctea descendió 1,4% en el mes, aunque subió 1,9% en términos trimestrales.
Otros indicadores mostraron que la faena vacuna cayó 5,4% en enero respecto del mes previo y acumuló una baja de 2,3% en el trimestre. En el sector inmobiliario, las escrituras en la Ciudad de Buenos Aires mostraron una fuerte caída de 19,8% en enero, a pesar de un crecimiento de 8,1% en el trimestre.
En la industria molinera, la producción de harina aumentó 0,4% en enero, con una leve mejora de 0,1% en términos trimestrales. En el sector energético, la producción de petróleo se mantuvo estable en enero, mientras que la de gas creció 4,7% en la medición mensual, aunque registró una baja de 2,7% en el trimestre.
El sector de la construcción mostró señales de recuperación. La producción de cemento subió 3,1% en febrero respecto de enero y acumuló un incremento de 5,2% en el trimestre. La actividad general de la construcción, en tanto, registró una leve caída mensual de 1% en enero, pero una mejora de 2,3% en términos trimestrales.

El consumo de combustibles mostró variaciones moderadas, con un aumento de 2,1% en la venta de naftas en enero, mientras que el patentamiento de motos cayó 14,4% en febrero, aunque acumuló un alza de 11,1% en el trimestre.
En el sector energético, el consumo de electricidad en noviembre se mantuvo sin cambios en la medición mensual, pero subió 3,4% en términos trimestrales. En transporte, los viajes en tren en octubre cayeron 3,7% en la comparación mensual y 3,4% en la trimestral.
Otras miradas: qué se espera para los próximos meses
LCG apuntó en un informe reciente qué puede pasar con la construcción, que con mucha diferencia fue el sector que más cayó a lo largo de 2024. “Después de dos meses consecutivos de crecimiento mensual, la construcción volvió a caer en enero: -1% mensual sin estacionalidad. Deja una contracción anual del 1,3 por ciento. Este último dato resalta ya que la base de enero era sensiblemente baja”, aseveró.
“Aun en este contexto, las perspectivas de estabilidad en la actividad de la construcción mejoraron entre las empresas dedicadas a obras privadas, con un aumento del 63% al 69% respecto al mes anterior. Al mismo tiempo, las expectativas de crecimiento se fortalecieron en el sector de obras públicas, pasando del 20% al 31%”, concluyeron en base a datos del Indec.
Sobre la industria, la Fundación FIEL dijo en su último informe: “La industria volverá a crecer en 2025 después de dos años, pero deberá profundizar los esfuerzos para elevar la productividad -lograr reducciones reales de costos- y con ello mejorar la competitividad, mientras el proceso de reformas puestas en marcha alcanza madurez”, mencionaron, aunque aseveraron que el sector deberá “sortear” desafíos.
Entre ellos, nombraron: “Un menor crecimiento esperado de Brasil –que experimenta mayores presiones inflacionarias y una política monetaria astringente‐, teniendo en cuenta que ese país significó en 2024 el destino del 38% de las exportaciones”, junto con “el crecimiento de importaciones en un contexto de atraso cambiario, mayor apertura y recuperación de actividad” y, por último, “las consecuencias de la guerra comercial global con la atención puesta en la búsqueda de mercados alternativos para la producción industrial de los países alcanzados por las restricciones aplicadas”.


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