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Barrio por barrio, cuánto cuesta alquilar un dos ambientes en CABA

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Tras la derogación de la Ley de Alquileres mediante el DNU, se percibe una mejora gradual en la oferta en la ciudad. Sin embargo, los precios continúan siendo muy elevados y nada baja de $273.000 promedio al mes

Algunos optan por alquileres temporarios y otros en pesos, según lo que convenga. Alumnos universitarios suelen compartir gastos para mantener la vivienda próxima con su lugar de estudios (Foto: Unsplash)

Tras la derogación de la Ley de Alquileres mediante el Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) del presidente Javier Milei, se observa una mejora gradual en la oferta. En la Ciudad de Buenos Aires, los costos de alquiler de departamentos de dos ambientes experimentaron un aumento sostenido, alcanzando un incremento interanual del 260% hasta diciembre.

Los departamentos de dos ambientes están entre los más demandados tanto para la compra como por el alquiler. A esta altura los alumnos universitarios que vienen a CABA a estudiar desde el próximo mes consultan y motorizan operaciones actualmente.

En barrios como Parque Patricios, Mataderos, Soldati, Lugano o Villa del Riachuelo, la oferta de alquileres en pesos sigue siendo nula

Ante la creciente demanda de viviendas, tanto padres como estudiantes, provenientes principalmente del interior y en menor medida del exterior, optaron por llegar a acuerdos relacionados con propiedades disponibles en el mercado de alquiler temporario, los cuales se pagan en dólares.

Desde la implementación del DNU, surgieron acuerdos de alquiler con duraciones de doce meses o hasta dos años, con ajustes trimestrales o cuatrimestrales basados en el Índice de Precios al Consumidor o en el Índice de Contratos de Locación (ICL).

Actualmente, Palermo en unidades de 50 metros cuadrados lidera las cotizaciones con $491.737 mensuales. Mientras que Liniers es el barrio más accesible por $273.253 al mes.

Expertos indican que actualmente los propietarios con inmuebles disponibles están dispuestos a ceder en el valor de alquiler. “Esto se debe a que ahora tienen la posibilidad de negociar las condiciones contractuales restantes según sus intereses particulares, sin estar sujetos a las pautas establecidas por la ley anterior. Como plazo del contrato y método de ajuste”, dijo Lucángeli.

Las expensas en barrios como Palermo o Recoleta, superan los $55.000 al mes, es otro gasto que debe contemplarse porque vienen subiendo con mucha fuerza tambiénLas expensas en barrios como Palermo o Recoleta, superan los $55.000 al mes, es otro gasto que debe contemplarse porque vienen subiendo con mucha fuerza también

En portales especializados, se encuentran alrededor de 6.900 inmuebles, siendo aproximadamente el 50% de ellos en dólares. Hace 8 días atrás había 5.200.

Versatilidad

Jorge Toselli, de JT Inmobiliaria, destacó que “habitar en un espacio de dos ambientes es versátil, adaptándose tanto para una persona como para dos, según la situación económica y las preferencias individuales. En términos de costos, aunque existen algunas diferencias, estas no son significativas, especialmente en cuanto a los tributos como expensas, ABL, AySA, entre otros. La igualdad de costos lo hace atractivo, siendo una preferencia sobre los departamentos de un solo ambiente.”

En la zona de Barrio Norte/Recoleta, el alquiler de un departamento de dos ambientes ronda los $250.000, variando según la antigüedad y el estado del inmueble. Uno con 5/8 años de antigüedad y servicios como amenities puede alcanzar los $380.000 al mes. Para aquellos con 35 años o más, el precio se sitúa entre $250.000 y $260.000, dependiendo de la proximidad a servicios como el subte y otros medios de locomoción.

Otro detalle a tener presente son las expensas que vienen aumentando con fuerza y actualmente en Palermo, Recoleta, Almagro, Caballito, Belgrano, entre otros barrios cotizados, superan los $55.000 al mes.

“La preferencia por zonas residenciales o comerciales es subjetiva y común entre visitantes del interior, especialmente aquellos que asisten a facultades en la zona comprendida entre avenidas Coronel Díaz, Pueyrredón, Córdoba y Las Heras, que es la más demandada. Aunque actualmente hay disponibilidad y precios accesibles, se espera una mayor oferta en un futuro próximo, exceptuando el presente período particular”, dijo Toselli.

Cotizaciones

A continuación se publican los precios mensuales en promedio de los alquileres para propiedades de 2 ambientes, 50 m2 y en pesos en CABA según Zonaprop:

Palermo: $491.737.

Belgrano: $487.654.

Nuñez: $477.163.

Chacarita: $475.151.

Retiro: $458.284.

Recoleta: $450.766.

Colegiales: $446.072.

Saavedra: $436.812.

Coghlan: $425.754.

Villa Urquiza: $420.953.

Villa Ortuzar: $393.249.

San Telmo: $391.413.

Parque Chas: $384.767.

Villa Crespo: $382.801.

Villa Devoto: $375.432.

Caballito: $372.632.

Parque Chacabuco: $369.992.

Montserrat: $369.987.

Almagro: $368.342.

Villa Luro: $361.754.

Villa del Parque: $342.108.

Villa Pueyrredón: $340.620

Villa General Mitre: $340.587.

Flores: $339.392.

Boedo: $330.984.

San Nicolás: $328.493.

San Cristóbal: $325.766.

Balvanera: $315.821.

Constitución: $309.635.

Barracas: $296.847.

Santa Rita: $290.660.

Floresta: $288.139.

Monte Castro: $284.809.

Liniers: $273.253.

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Consumo: en abril crecieron las ventas de los supermercados, pero cayeron las de los mayoristas

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Los resultados de los comercios siguen dando señales mixtas, en un contexto de desaceleración inflacionaria y leve mejora del poder adquisitivo

El consumo atraviesa un momento ambiguo en la Argentina. Por un lado, da señales de recuperación, pero por otro, muestra signos de retracción. Ejemplo del primer caso es lo ocurrido en los supermercados durante el mes de abril.

Para entender mejor qué ocurrió en cada caso, se deben conocer con mayor detalle los datos publicados por el Indec. De acuerdo con el organismo, los supermercados de todo el país facturaron en forma conjunta $1,97 billones, lo que dejó como resultado un incremento nominal del 48%. Como se mencionó, descontando el efecto de la inflación, la variación interanual dio un crecimiento del 8,9%.

Las ventas de frutas yLas ventas de frutas y verduras mejoraron un 53,4% interanual en los supermercados durante el mes de abril (Canva)

En el otro extremo aparecen otras categorías que estuvieron por debajo del promedio general. Se trata de los artículos de limpieza y perfumería (26,6%), los lácteos (43,7%) y los productos de almacén (43,8%).

Mal momento para los mayoristas

Los autoservicios mayoristas tuvieron un mes de abril completamente opuesto en cuanto a los resultados. Según el informe oficial, sus ventas cayeron 3,2% en abril con relación a mayor. De igual manera, registraron una contracción del 2,9% en términos reales en la comparación interanual. Así, los mayoristas acumulan una baja del 6,6% en los primeros cuatro meses del año.

En ese caso, las ventas totales a precios corrientes fueron de $300 mil millones, lo que marcó una variación nominal del 28,5% respecto a abril de 2024, un valor que no fue suficiente para contrarrestar el efecto de la inflación sobre el poder adquisitivo del peso.

En las ventas totales a precios corrientes, durante abril de 2025, los grupos de artículos con los aumentos más significativos respecto al mismo mes del año anterior fueron: “Indumentaria, calzado y textiles para el hogar”, con 100,8%; “Carnes”, con 59,3%; “Panadería”, con 44,9%; y “Otros”, con 42,9%.

Los autoservicios mayoristas cayeron 3,2%Los autoservicios mayoristas cayeron 3,2% mensual y acumulan una baja del 6,6% en lo que va del año (Reuters)

Por el contrario, quedaron muy por debajo del promedio rubros como la “verdulería y frutería” (17% de variación interanual nominal), “artículos de limpieza y perfumería” (19,3%) y los productos de almacén (28,2%), entre otros.

Balance desigual

Como lo dejan claro los números, la mejora de los supermercados contrastó notoriamente con el mal resultado de los mercados mayoristas. Lo llamativo, es que la diferencia se da en un contexto macroeconómico que es igual para ambos modelos de negocios.

A diferencia del año pasado, los salarios se vienen recuperando y la inflación está desacelerando. Además, el crédito al consumo comenzó a mostrar leves señales de reactivación, lo que podría haber favorecido las ventas en supermercados, donde es más habitual el uso de tarjetas. En cambio, los mayoristas, más dependientes de compras en efectivo o por volumen, podrían estar sintiendo con más fuerza el impacto de la caída en la demanda de comercios y pequeñas empresas.

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La Argentina espera una decisión crucial de Morgan Stanley para volver a ubicarse en el radar de los grandes inversores

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El martes 24 se publicará el índice MSCI que determinará si la Argentina asciende a “mercado de frontera” o sigue en la categoría “standalone”, la peor de todas. Cómo podría influir esa decisión en el valor de los activos

La Argentina enfrentará la semana próxima un test crucial para la recepción de capitales provenientes de grandes inversores extranjeros. Morgan Stanley, uno de los bancos de inversión más importantes del mundo, publicará el martes 24 su índice financiero (MSCI) en el que se espera un ascenso desde la categoría “standalone market”, la más desfavorable, a la de “mercado de frontera”. Esa mejora en el índice MSCI, según estiman los analistas del mercado, podría acelerar el ingreso de dólares desde muchos fondos que hoy tienen vedado un país con la calificación de la Argentina.

Posteriormente, MSCI definirá tras su reunión anual del jueves 24 en qué categoría ubica al país. La Argentina puede quedar en el aislamiento del grupo “standalone”, que dentro de América Latina comparte con Panamá, Jamaica y Trinidad y Tobago y en el resto del mundo con países en situación extrema como Líbano, Zimbabue o Ucrania. O bien, puede ser ascendida a la categoría de “mercado de frontera”. El ascenso siguiente sería a “mercado emergente”, la condición que en la región tienen Brasil, Chile, Colombia, México y Perú.

Los antecedentes recientes fueron en sintonía con la tumultuosa historia cambiaria. Tras el levantamiento total de los controles en diciembre de 2015 por parte del gobierno de Mauricio Macri, MSCI mantuvo a la Argentina como “mercado de frontera” en junio de 2017 y recién le dio el upgrade a “mercado emergente” en junio de 2018. A pesar de la rapidez de Macri para eliminar el cepo, la razón de la demora esgrimida por MSCI fue que no había certezas sobre si ese cambio era irreversible. En 2021, el aluvión de controles que impuso el gobierno de Alberto Fernández llevó a MSCI a darle un doble descenso a la Argentina que la devolvió a la categoría “standalone”.

Algunos expertos apuntan a que el esfuerzo de la Argentina por haber empezado a desregular su sistema cambiario encontrará su premio. De hecho, tres grandes nombres de Wall Street, JP Morgan, Bank of America y el mismo Morgan Stanley, habían coincidido en enero pasado que la Argentina recuperaría su condición de emergente una vez que se levantara el cepo, algo que ocurrió tres meses después.

“Consideramos que el resultado más probable de la próxima reunión es una reclasificación a mercado de frontera que allanaría el ingreso al club de mercados emergentes el año próximo”, señaló Ignacio Sniechowski, Head of Research de Grupo IEB.

El experto cita dos factores que obligan a tener paciencia hasta 2026 para volver a ser “emergente”. El primero es el “efecto tiempo”. El levantamiento del cepo fue en abril, muy reciente, si se considera el antecedente de Macri. “Para MSCI la irreversibilidad de los cambios es un factor importante, creemos que un triunfo en las elecciones de medio término solidificaría aún más la voluntad de un cambio en la Argentina”, señaló Sniechowski. El segundo factor es la accesibilidad: si bien hubo “un avance enorme” en la eliminación de restricciones cambiarias para las personas físicas, no ocurrió lo mismo en el caso de las empresas.

En el Grupo IEB prevén que un el paso de la Argentina a “mercado emergente” podría traer entre USD 2.000 y USD 3.000 millones. Y destacan que esa posibilidad aún no está incluida en los precios de las acciones, lo que da espacio a oportunidades. “Existen muchos fondos e inversores que suelen adelantarse a los eventos y podrían estar tomando posición en el equity argentino esperando una reclasificación en 2026″, señaló Sniechowski.

FILE PHOTO: A sign isFILE PHOTO: A sign is displayed on the Morgan Stanley building in New York, U.S., July 16, 2018. REUTERS/Lucas Jackson/File Photo

Juan Manuel Truffa, director de Outlier, explicó que “es difícil anticipar cuál será el resultado” de la decisión de MSCI. No obstante, consideró que “luce probable una mejora” luego de las reformas y la eliminación de muchas restricciones que llevaron a la categoría “standalone”.

“La duda principal es si el cambio será hacia Mercado de Frontera —paso intermedio lógico— o si se concretará un salto más ambicioso hacia Emergente. Si bien este último escenario requiere criterios más exigentes, la Argentina acumula avances recientes que podrían habilitarlo. De concretarse, el impacto inmediato sería la habilitación de flujos por hasta USD 1.000 millones, vía fondos hoy restringidos, y una validación internacional del rumbo actual. Se trataría de una señal positiva tanto para el gobierno como para los activos locales” concluyó Truffa.

ARCHIVO - El presidente deARCHIVO – El presidente de Argentina, Javier Milei, a la izquierda, y el ministro de Economía, Luis Caputo. (AP Foto/Matilde Campodónico, Archivo)

El economista Federico Domínguez apunto que “por fundamentals y remoción de regulaciones cambiarias, MSCI debería comenzar el proceso de incorporarnos al índice de emergentes. Como siempre, la historia argentina puede demorar un poco los tiempos, pero el camino hacia emergentes es claro. El flujo potencial supera los USD 1.000 millones”.

Lo que va a definir Morgan Stanley es “calificar o darle un rating de inversión a cada uno de los países según cuán fácil o cuán seguro es invertir en cada uno de los países, obviamente teniendo en cuenta política, economía y estabilidad para acceso a inversiones”, apuntó Ian Colombo, asesor financiero de Cocos Gold.

Estar en la categoría “standalone” implica quedar “fuera del radar de inversiones”. Si la Argentina consigue subir un escalón como mercado de frontera, consideró Colombo, “podrían ingresar una gran cantidad de capitales, ya que volveríamos a estar en el radar de los bancos de inversión del mundo. Se espera que ingresen inversiones a las las principales empresas de Argentina, sobre todo las de petróleo y bancos”.

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La semana más corta del año empujó la caída del dólar pero también bajaron los bonos y las acciones

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A los días no laborables en la Argentina se agrega que hoy es feriados en los EEUU, por lo que muchos operadores financieros ya arrancaron el fin de semana largo

Fue la semana más corta del año, con solo dos ruedas que operaron a pleno. Hoy la actividad del mercado disminuirá a la tercera parte por el feriado de Estados Unidos (Juneteenth). También, porque mañana comienza un fin de semana largo. No debería extrañar que hoy, temprano, se retiren algunas de las grandes manos del mercado para hacerlo aún más extenso.

El comentario de la Bolsa de Comercio de Rosario explicó la baja del dólar: “En soja, tuvimos un incremento de compradores con negocios en las entregas cortas y en agosto. Las subas de Chicago del trigo se reflejaron en la plaza local, que mostró mejores condiciones y una buena cantidad de anotaciones en los segmentos de la campaña 2025/26. El maíz también registró un aumento de compradores, ampliando su abanico de entrega hasta agosto, logrando sostener su operatoria entre sesiones”.

Los dólares financieros sintieron el impacto. La jornada comenzó plena de vendedores y se moderó después del mediodía. El dólar MEP perdió $23,4 (-2%) a $1.167,07 y quedó con una brecha de 0,7% con el tipo de cambio oficial. El contado con liquidación (CCL), se desmoronó pero recuperó una parte de las pérdidas por un par de compras agónicas sobre el cierre. De esta manera, la divisa que se usa para giros e ingresos al exterior perdiò $32,59 (-2,7%) a $1.172,16. El “blue” que opera en un mundo aparte y con ínfimos negocios, bajó $10 a $1.190 y pasó a ser el dólar más caro del sistema, como en tiempos de mayores controles cambiarios.

Filippini observó que “en términos reales, los ingresos del Gobierno cayeron un 14% interanual en mayo. La recaudación del Impuesto a las Ganancias se desplomó en torno al 45%, distorsionada por una base inusualmente alta en 2024. Otras fuentes de ingresos tuvieron un mejor desempeño: las contribuciones a la seguridad social aumentaron un 14,6% en términos ajustados por inflación, mientras que los impuestos sobre transacciones financieras subieron un 23%. Aun así, los ingresos por IVA retrocedieron un 0,4 % respecto del año pasado”.

Pero acá terminan las buenas noticias para la plaza local. Los bonos soberanos siguieron en baja y elevando el riesgo país cerca de los 700 puntos básicos contradiciendo al Gobierno que puja por llegar a los 500 puntos básicos para ingresar al mercado internacional de capitales para renovar los vencimientos de la deuda sin dejar dudas sobre pagos futuros.

Por otra parte, el Banco Central tomó USD 810 millones que le ofrecieron en la colocación del nuevo BOPREAL serie 4 para proveer de dólares a empresas que deben girar dividendos y a importadores que en el pasado utilizaron dólares propios. La serie 4 es por USD 3.000 millones y se licitarán semanalmente.

Los bonos en pesos a tasa fija tuvieron suba en las LECAP que llegan hasta noviembre lo que implica una baja en los rendimientos a un promedio de 2,5% efectivo mensual. A partir de diciembre, bajaron los precios y los rendimientos se elevaron a 2,4%. Los BONCER que ajustan por la inflación tuvieron subas generalizadas de hasta 0,73%.

El informe de la consultora F2 de Andrés Reschini señala que “tal como el mercado esperaba, la Reserva Federal mantuvo sin cambios la tasa de referencia en el rango de 4,25 – 4,5% y lejos de pronunciarse más proclive a recortar, la inclinación fue más bien hawkish (firme), dado que aún ve riesgos inflacionarios y bajo desempleo, aunque no es tan optimista en cuanto a la actividad. La proyección de tasas del organismo es ligeramente más alta para 2026 y 2027 desde la proyección de marzo. Los activos de riesgo reaccionaron con bajas leves en una rueda donde el conflicto en Medio Oriente se entremezcla entre los factores que mueven a los mercados”.

Las Bolsas de Nueva York cerraron mixtas. El S&P 500 perdió 0,03% y el Nasdaq aumentó 0,13%. Pero en el after market todas estaban abajo con caídas de hasta 0,30%. El oro caía 0,37% y cotizaba por debajo del récord. Los inversores miran el conflicto con una mirada menos fatalista. De hecho, el petróleo operaba estable porque, más allá de que siguen los enfrentamientos, el único temor de los inversores es que Estados Unidos se involucre directamente.

Lo que puede ser un problema es la suba del gasoil que avanzaba otro 2% en Londres. Este combustible desde 2022 tiene el problema de la menor oferta porque el principal proveedor, Rusia, está afuera del mercado.

La Argentina es exportador de naftas e importador de gasoil. El combustible se obtiene del crudo convencional de Santa Cruz y Chubut donde se abandonó la perforación para priorizar Vaca Muerta.

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