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Economia

Alquileres: el DNU de Javier Milei y un cambio clave en la duración de los contratos

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  • Desde 2020 la duración mínima de los acuerdos era de 3 años.
  • En cuánto tiempo se estima que se notarán los efectos de los cambios.

El DNU del presidente Javier Milei que derogó la ley de alquileres blanqueó situaciones que ya se daban en la práctica. Por ejemplo, muchas publicaciones ya estaban en dólares, y las actualizaciones se pactaban entre las partes, por períodos y porcentajes diferentes a los de la ley votada en octubre de este año.

La derogación, en parte, retrotrae las regulaciones a 2020, cuando los acuerdos se hacían bajo el amparo del Código Civil. Y además introduce cambios en otro aspecto clave, que tiene que ver con la duración de los contratos y la posiblidad que desde ahora tendrán los inquilinos para suspender el vínculo antes de su vencimiento antes de los seis meses, algo que antes no ocurría.

Desde el 29 de este mes, fecha en la que entrarán en vigencia las nuevas regulaciones escritas en el DNU, los plazos de duración de los acuerdos serán estipulados por las partes y no tendrán un término mínimo. Es decir, podrán celebrarse por un mes o por tres años.

“En caso de que no se haya establecido plazo, en los casos de locación temporal, se estará al que establezcan los usos y costumbres del lugar donde se asiente el inmueble locado; en los contratos de locación con destino a vivienda permanente, con o sin muebles, será de dos años y para los restantes destinos será de tres años”, dice el DNU presidencial.

“Desde ahora, el inquilino podrá, en cualquier momento, terminar el contrato. Lo podrá hacer pagando al propietario, como indemnización, el 10% del saldo de los alquileres futuros hasta terminar el contrato, calculados desde las notificación hasta la fecha de finalización”, le dijo a Clarín Enrique Abatti, presidente de la Cámara de Propietarios, y agregó: “No habla de la anticipación con la que tiene que avisar. Notifica que se va y y paga el 10% de lo que queda del contrato. Antes de 2020 podía hacerlo recién a los 6 meses y pagaba un mes y medio de indemnización si era en el primer año, y un mes si era en el segundo”.

“Para el dueño no cambia nada. Se considera que el inquilino es la parte débil. Salvo que hay incumplimiento o que se pacte que el contrato se termina si vende el inmueble. Eso estaba contemplado desde antes en el articulo 1.189 y no cambió. Se llama plazo supeditado a la venta”, explicó Abatti, y destacó: “Esto beneficia a las partes. Ahora no hay oferta porque la ley es pésima. Al haber libertad contractual y poder pactar plazo, ajuste y moneda, va a aumentar la oferta, porque los propietarios van a poner sus inmuebles en alquiler. Y con eso los inquilinos van a poder elegir y negociar los precios. Creo que hace falta un mínimo de seis meses para el mercado se arregle”.

La opinión de Gervasio Muñoz, presidente de la Federación de Inquilinos, es diferente. “No existe país en el mundo donde no haya un marco regulatorio para el alquiler de viviendas. Es un experimento criminal”, dijo, y agregó: “Desde ahora podrán pedirnos la cantidad de meses por adelantado que quieran. Además, el propietario no deberá avisarnos con antelación si nos renueva el contrato o no”.

Javiern Milei derogó la ley de alquileres a través de un DNU. Qué impacto tendrá en el mercado. Foto: ShutterstockJaviern Milei derogó la ley de alquileres a través de un DNU. Qué impacto tendrá en el mercado. Foto: Shutterstock

Muñoz también señaló como negativa la eliminación del plazo de tres años de la ley vigente hasta ahora y el 10% de indemnización que debe pagar el inquilino si se va antes. “Ahora podrán hacernos firmar contratos por una semana, un mes o dos meses”, afirmó.

También criticó que se haya liberado la posiblidad de estipulación del depósito que se deja en garantía antes de iniciar el vínculo: “Podrán pedirnos el monto que quieran. Y hasta puede ser en dólares. No se devolverá actualizado y abre la posibilidad a que se reintegre a los 60 días de finalizado el contrato”, destacó.

“Creo que al momento de la resolución anticipada habrá otra negociación libre entre partes, tomando como referencia el 10 % de lo que resta del contrato. De aplicarse estas reformas aparecerán mas propiedades en alquiler, sin duda, ya que con la ley vigente el mercado se estaba achicando, y mucho, por falta de incentivos a la oferta”, opinó Francisco Bosch, co- fundador de Miranda Bosch Real Estate & Art.

“Nosotros estimamos que en cinco o seis meses las nuevas regulaciones tienen que estar funcionando bien y con un mercado ya ampliado y contenido para inquilinos y propietarios”, afirmo en diálogo con Clarín Marta Liotto, ex presidenta del Colegio Inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires.

“Dede el Colegio estuvimos tratando de concientizar a los inmobiliarios para que transmitan los beneficios de firmar contratos de dos años, que fue una buena medida antes de 2020, cuando se pactaban los acuerdos bajo el Código Civil. Yo creo que esto se va a dar. En los primeros meses vamos a ver cimbronazos, pero el mercado se va a ir acomodando”, analizó Liotto.

Con respecto a una posible “dolarización” de los alquileres, estimó que si bien habrá propietarios que se inclinarán por los acuerdos en moneda extranjera, allí también aparecerá la experiencia de los inmobiliarios para “asesorar” a los dueños sobre qué es más conveniente, tanto para ellos como para los inquilinos.

“Hay ubicaciones en las que amerita hacer contratos en dólares. Por ejemplo, en los barrios del norte, en donde los valores son más altos o incluso hay funcionarios de embajadas o personal de empresas extranjeras. Pero en otros barrios puede que no sea lo mejor pactar en dólares”, afirmó Liotto, y agregó: “La idea es que poco a poco se vayan volcando más inmuebles a la oferta. Ahí se va poder decidir qué tipo de contratos hacer, y el inquilino va a tener más chances de elegir. Creemos que eso también se va a ajustar a como se vaya rearmando el mercado”.

En la Ciudad de Buenos Aires, según la Dirección General de Estadísticas y Censos porteña -en base al último Censo Nacional 2022-, el 36,1% de los hogares son inquilinos (era un 32,1% en 2013).

Desde 2017 rige una ley local que estableció que las comisiones a los inmobiliarios las pagan los propietarios. Esa norma sigue vigente.

Según un relevamiento de la consultora Reporte Inmobiliario, la cantidad de departamentos de 1 a 4 ambientes en alquiler en la Capital trepó hasta las 822 unidades el mes pasado. La baja de la oferta no paró de caer desde octubre de 2022 y tocó el piso en octubre, con sólo 532 unidades unidades en oferta en un mercado cuyo promedio estuvo siempre entre 15.000 y 20.000.

SC

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La baja de la inflación se consolida como uno de los hitos que puede mostrar el Gobierno de cara a la campaña electoral

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El 1,5% de mayo fue más bajo respecto a los pronósticos previos, pero será difícil que se repita este mes, porque se registra un repunte en alimentos. Caputo sacó rédito a su política de privilegiar la desinflación por sobre el fortalecimiento de reservas

La abrupta caída de la inflación de mayo a 1,5%, el menor registro en cinco años, representa un triunfo para la estrategia elegida por el ministro de Economía. Luis Caputo privilegió la estabilidad cambiaria y el estricto control de los agregados monetarios por sobre la acumulación de reservas. El objetivo de esta política fue justamente poner como prioridad la desaceleración de precios, reflejado ayer en los datos divulgados por el INDEC.

Lo más destacado del dato conocido ayer es que el rubro alimentos y bebidas subió apenas 0,5%, mientras que la canasta alimentaria cayó 0,4%. Se trata de datos claves, ya que la desaceleración de precios en este segmento impacta positivamente en la base de la pirámide social. Son las familias de menores ingresos las que más se ven favorecidas, teniendo en cuenta que la mayor parte de su gasto se dedica a compras en supermercados y autoservicios.

La inflación de servicios también se ubicó bien por encima de la promedio, llegando a 2,7%, reflejando el impacto real de los ajustes de precios sobre la clase media. Aquí entran tarifas de servicios públicos, alquileres, Internet, prepagas, restaurantes y cuotas de colegios, entre otros rubros.

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Existe una probabilidad alta que se mantenga efectivamente por debajo del 2% mensual. Sin embargo, es menor claro que se pueda mantener la tendencia descendente desde los niveles actuales en los próximos meses.

La consultora LCG, por ejemplo registró un fuerte repunte en alimentos en la segunda semana de junio, con incrementos de 1,7% tras haber registrado estabilidad de precios en la primera semana. Entre los productos que lideran las subas hay varios de la canasta básica: aceites aumentaron 5,9%, verduras 4% (tras la caída de junio) y carnes 1,3%. La inflación promedio para las últimas cuatro semanas en este rubro fue de 1,6%, bien por encima del registro de mayo.

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Por lo tanto, no será fácil que este mes se mantenga un nivel similar al de mayo, pero sí existe una probabilidad alta de que se mantenga por debajo del 2%. La probabilidad de que este comportamiento se mantenga hasta la medición de septiembre también aumentó considerablemente.

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La expectativa del Gobierno es que mantener la inflación en niveles acotados sea clave para conseguir un buen resultado electoral en octubre. Javier Milei siempre tuvo claro que la principal demanda de la sociedad cuando asumió era la reducción de la inflación, que pasó del 25,5% en diciembre de 2023 (producto de la devaluación) a solo 1,5% en la última medición.

Que la baja se explique sobre todo en la mayor estabilidad registrada en alimentos también es una buena noticia para la Casa Rosada, ya que el impacto se siente en sectores populares, históricamente más cercanos al peronismo o al kirchnerismo.

Por supuesto que por delante quedan muchos desafíos, en particular consolidar la reactivación para que se transforme en crecimiento genuino. También la necesidad de crear puestos de trabajo para al menos compensar la destrucción de empleo de sectores como las pymes industriales. Pero posiblemente esto sean temas que figurarán en las demandas de los próximos dos años, ya pensando en la elección presidencial de 2027.

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Después de la tragedia de Bahía Blanca, el Complejo General Cerri de TGS está otra vez 100% operativo

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La magnitud de la inundación que afectó a las ciudades de Bahía Blanca y General Daniel Cerri impactó a toda la comunidad y también dañó gravemente al Complejo Industrial, uno de los pilares productivos de la trasportadora de gas

Después de la inundación y la tragedia que sufrió la ciudad bonaerense de Bahía Blanca, y tras tres meses de trabajo intenso e ininterrumpido, la trasportadora de gas TGS anunció que su Complejo Cerri se encuentra nuevamente 100% operativo.

“En nombre de todo TGS, quiero agradecer profundamente a nuestros colaboradores, proveedores, contratistas, vecinos y a toda la comunidad de Bahía Blanca por su apoyo incondicional y su compromiso durante estos meses. Lo que logramos en este tiempo récord no solo demuestra capacidad técnica, sino también una enorme vocación de servicio, solidaridad y sentido de pertenencia. Gracias a todos por ayudarnos a poner nuevamente de pie una instalación clave para la energía del país, luego de lo tristemente sufrido”, afirmó Oscar Sardi, CEO de TGS.

Oscar Sardi, CEO de TGS, en el centro, acompañado por los accionistas Marcelo Mindlin (Pampa Energía) y Daniel Sielecki, en octubre del 2024, en el NYSE de Nueva York, cuando se celebraron los 30 años de cotización de la empresa en Wall Street

Desde la compañía energética destacaron que para la recuperación, trabajaron no solo colaboradores de TGS provenientes de distintos puntos del país, sino también más de 150 proveedores y contratistas de servicios y materiales, cuyo trabajo coordinado y compromiso resultaron clave para la recuperación del complejo.

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Economia

En busca de sumar reservas, el Gobierno reduce trabas a capitales extranjeros de corto plazo

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El Ejecutivo eliminó barreras para la operación de fondos internacionales con títulos públicos y redujo las condiciones para el retiro de divisas

El Gobierno nacional avanzó con un nuevo paquete de medidas orientadas a estimular la entrada de divisas mediante la flexibilización de normas que hasta ahora limitaban la operatoria de capital extranjero en el mercado financiero local. Las decisiones, tomadas en simultáneo por la Comisión Nacional de Valores (CNV) y el Banco Central (BCRA), apuntaron a facilitar tanto el ingreso como el egreso de fondos especulativos de corto plazo que inviertan en instrumentos de deuda emitidos por el Tesoro Nacional.

Desde el lado regulatorio, la CNV publicó la Resolución General N.º 1068, por la cual se amplió el conjunto de excepciones al límite diario de $200 millones que regía para transferencias al exterior de valores negociables por parte de inversores no residentes. A partir de esta disposición, esa restricción dejó de aplicarse en casos en los que se trate de bonos del Tesoro con vencimiento igual o mayor a 180 días desde su fecha de emisión y que hayan sido adquiridos en colocación primaria, siempre hasta el valor nominal suscripto.

En paralelo, el BCRA confirmó que eliminará el plazo mínimo de permanencia de 180 días para los fondos del exterior que ingresen al país y participen en operaciones en el Mercado Libre de Cambios (MLC) o en licitaciones primarias de títulos públicos del Ministerio de Economía. Esta condición, vigente desde abril de este año tras la Comunicación “A” 8230, había sido parcialmente modificada en mayo con la Comunicación “A” 8245 para permitir la suscripción del Bonte 2030 en dólares. Ahora, la permanencia mínima se suprime completamente.

El presidente del BCRASantiago Bausili, explicó que la decisión respondió a una revisión del esquema de restricciones cambiarias vigente. Consideró que el “cepo” aplicado desde 2019 había dejado de cumplir su función original y se transformó en un obstáculo para el ingreso de nuevos fondos. Según declaraciones públicas, el funcionario sostuvo que los inversores que querían salir ya lo habían hecho y que actualmente no existían trabas relevantes que justificaran mantener el régimen anterior.

El Bonte 2030, con tasaEl Bonte 2030, con tasa elevada y suscripción en dólares, se volvió una herramienta central para el financiamiento del Tesoro y la compra de dólares para las reservas (Reuters)

Estas modificaciones se dieron en un contexto de estrategia coordinada entre la autoridad monetaria y el Ministerio de Economía, orientada a reforzar las reservas internacionales mediante el ingreso de divisas del exterior. Para ello, el equipo liderado por Luis Caputo activó dos mecanismos: por un lado, la firma de un acuerdo de financiamiento tipo REPO con siete bancos internacionales por un monto de US$2.000 millones; por el otro, una nueva licitación del Bonte 2030, que permite suscripción en dólares por parte de inversores locales y extranjeros.

El llamado a licitación se programó para el viernes 13 de junio y apuntó a captar US$500 millones, la mitad del monto obtenido en la primera colocación de abril, que se orientó exclusivamente a no residentes. En esta oportunidad, tanto residentes como no residentes pudieron participar en la oferta, lo que amplió el universo potencial de suscriptores.

En su debut, el Bonte 2030 ofreció una tasa del 29,5%, superior a las expectativas de mercado. Esta rentabilidad, combinada con la eliminación de las restricciones de salida, representó un atractivo importante para los fondos internacionales, que encontraron mejores condiciones para operar en el mercado local. Además, se estableció un límite mensual de US$1.000 millones para este tipo de colocaciones, lo que permitió mantener cierto grado de control sobre los flujos.

El secretario de FinanzasPablo Quirno, confirmó que el menú de la licitación incluiría además letras capitalizables con vencimientos en julio, agosto, septiembre y noviembre, orientadas a captar el interés de fondos comunes de inversión. Asimismo, se pusieron en oferta dos Bonos Capitalizables (BONCAP) con vencimientos en enero y junio de 2026.

Desde el Ministerio de Economía, el subsecretario de Política EconómicaJosé Luis Daza, consideró que estas decisiones formaban parte de un plan para anticipar el regreso a los mercados voluntarios de deuda con legislación extranjera. En declaraciones a medios, sostuvo que el programa económico avanzaba mejor de lo previsto y que la colocación de instrumentos en moneda dura reflejaba ese ritmo.

Por otro lado, el Tesoro anunció que a partir de este mes se publicará un cronograma anual de licitaciones de deuda pública. Esta medida apunta a brindar previsibilidad y permitir que los agentes financieros planifiquen su participación de forma más ordenada, tanto en moneda local como extranjera.

El objetivo del Gobierno nacional consistió en asegurar un flujo constante de divisas que le permita reforzar las reservas internacionales, cumplir los compromisos asumidos con el Fondo Monetario Internacional (FMI) y enfrentar el segundo semestre sin sobresaltos financieros. En este período, se proyecta una baja en la liquidación de exportaciones agroindustriales, así como un aumento en la dolarización de portafolios minoristas en vísperas del calendario electoral.

Diversos analistas interpretaron que la relajación de controles podría facilitar el ingreso de capitales de corto plazo que busquen aprovechar el diferencial de tasas. Al mismo tiempo, advirtieron sobre la posibilidad de que esos flujos generen mayor volatilidad en caso de una salida masiva o imprevista. Aunque destacaron que estas medidas podían ayudar a sostener el tipo de cambio en el corto plazo, también consideraron que podrían consolidar un nivel mínimo más alto para el dólar.

Con esta serie de anuncios, el Gobierno argentino consolidó una estrategia de financiamiento basada en el mercado voluntario local, con foco en la emisión de instrumentos que puedan ser suscriptos en dólares y liquidados en pesos. El desafío de las próximas semanas será evaluar la respuesta del mercado y la capacidad del esquema para sostener la acumulación de reservas sin necesidad de intervención directa del BCRA.

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