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Alquileres: el DNU de Javier Milei y un cambio clave en la duración de los contratos

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  • Desde 2020 la duración mínima de los acuerdos era de 3 años.
  • En cuánto tiempo se estima que se notarán los efectos de los cambios.

El DNU del presidente Javier Milei que derogó la ley de alquileres blanqueó situaciones que ya se daban en la práctica. Por ejemplo, muchas publicaciones ya estaban en dólares, y las actualizaciones se pactaban entre las partes, por períodos y porcentajes diferentes a los de la ley votada en octubre de este año.

La derogación, en parte, retrotrae las regulaciones a 2020, cuando los acuerdos se hacían bajo el amparo del Código Civil. Y además introduce cambios en otro aspecto clave, que tiene que ver con la duración de los contratos y la posiblidad que desde ahora tendrán los inquilinos para suspender el vínculo antes de su vencimiento antes de los seis meses, algo que antes no ocurría.

Desde el 29 de este mes, fecha en la que entrarán en vigencia las nuevas regulaciones escritas en el DNU, los plazos de duración de los acuerdos serán estipulados por las partes y no tendrán un término mínimo. Es decir, podrán celebrarse por un mes o por tres años.

“En caso de que no se haya establecido plazo, en los casos de locación temporal, se estará al que establezcan los usos y costumbres del lugar donde se asiente el inmueble locado; en los contratos de locación con destino a vivienda permanente, con o sin muebles, será de dos años y para los restantes destinos será de tres años”, dice el DNU presidencial.

“Desde ahora, el inquilino podrá, en cualquier momento, terminar el contrato. Lo podrá hacer pagando al propietario, como indemnización, el 10% del saldo de los alquileres futuros hasta terminar el contrato, calculados desde las notificación hasta la fecha de finalización”, le dijo a Clarín Enrique Abatti, presidente de la Cámara de Propietarios, y agregó: “No habla de la anticipación con la que tiene que avisar. Notifica que se va y y paga el 10% de lo que queda del contrato. Antes de 2020 podía hacerlo recién a los 6 meses y pagaba un mes y medio de indemnización si era en el primer año, y un mes si era en el segundo”.

“Para el dueño no cambia nada. Se considera que el inquilino es la parte débil. Salvo que hay incumplimiento o que se pacte que el contrato se termina si vende el inmueble. Eso estaba contemplado desde antes en el articulo 1.189 y no cambió. Se llama plazo supeditado a la venta”, explicó Abatti, y destacó: “Esto beneficia a las partes. Ahora no hay oferta porque la ley es pésima. Al haber libertad contractual y poder pactar plazo, ajuste y moneda, va a aumentar la oferta, porque los propietarios van a poner sus inmuebles en alquiler. Y con eso los inquilinos van a poder elegir y negociar los precios. Creo que hace falta un mínimo de seis meses para el mercado se arregle”.

La opinión de Gervasio Muñoz, presidente de la Federación de Inquilinos, es diferente. “No existe país en el mundo donde no haya un marco regulatorio para el alquiler de viviendas. Es un experimento criminal”, dijo, y agregó: “Desde ahora podrán pedirnos la cantidad de meses por adelantado que quieran. Además, el propietario no deberá avisarnos con antelación si nos renueva el contrato o no”.

Javiern Milei derogó la ley de alquileres a través de un DNU. Qué impacto tendrá en el mercado. Foto: ShutterstockJaviern Milei derogó la ley de alquileres a través de un DNU. Qué impacto tendrá en el mercado. Foto: Shutterstock

Muñoz también señaló como negativa la eliminación del plazo de tres años de la ley vigente hasta ahora y el 10% de indemnización que debe pagar el inquilino si se va antes. “Ahora podrán hacernos firmar contratos por una semana, un mes o dos meses”, afirmó.

También criticó que se haya liberado la posiblidad de estipulación del depósito que se deja en garantía antes de iniciar el vínculo: “Podrán pedirnos el monto que quieran. Y hasta puede ser en dólares. No se devolverá actualizado y abre la posibilidad a que se reintegre a los 60 días de finalizado el contrato”, destacó.

“Creo que al momento de la resolución anticipada habrá otra negociación libre entre partes, tomando como referencia el 10 % de lo que resta del contrato. De aplicarse estas reformas aparecerán mas propiedades en alquiler, sin duda, ya que con la ley vigente el mercado se estaba achicando, y mucho, por falta de incentivos a la oferta”, opinó Francisco Bosch, co- fundador de Miranda Bosch Real Estate & Art.

“Nosotros estimamos que en cinco o seis meses las nuevas regulaciones tienen que estar funcionando bien y con un mercado ya ampliado y contenido para inquilinos y propietarios”, afirmo en diálogo con Clarín Marta Liotto, ex presidenta del Colegio Inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires.

“Dede el Colegio estuvimos tratando de concientizar a los inmobiliarios para que transmitan los beneficios de firmar contratos de dos años, que fue una buena medida antes de 2020, cuando se pactaban los acuerdos bajo el Código Civil. Yo creo que esto se va a dar. En los primeros meses vamos a ver cimbronazos, pero el mercado se va a ir acomodando”, analizó Liotto.

Con respecto a una posible “dolarización” de los alquileres, estimó que si bien habrá propietarios que se inclinarán por los acuerdos en moneda extranjera, allí también aparecerá la experiencia de los inmobiliarios para “asesorar” a los dueños sobre qué es más conveniente, tanto para ellos como para los inquilinos.

“Hay ubicaciones en las que amerita hacer contratos en dólares. Por ejemplo, en los barrios del norte, en donde los valores son más altos o incluso hay funcionarios de embajadas o personal de empresas extranjeras. Pero en otros barrios puede que no sea lo mejor pactar en dólares”, afirmó Liotto, y agregó: “La idea es que poco a poco se vayan volcando más inmuebles a la oferta. Ahí se va poder decidir qué tipo de contratos hacer, y el inquilino va a tener más chances de elegir. Creemos que eso también se va a ajustar a como se vaya rearmando el mercado”.

En la Ciudad de Buenos Aires, según la Dirección General de Estadísticas y Censos porteña -en base al último Censo Nacional 2022-, el 36,1% de los hogares son inquilinos (era un 32,1% en 2013).

Desde 2017 rige una ley local que estableció que las comisiones a los inmobiliarios las pagan los propietarios. Esa norma sigue vigente.

Según un relevamiento de la consultora Reporte Inmobiliario, la cantidad de departamentos de 1 a 4 ambientes en alquiler en la Capital trepó hasta las 822 unidades el mes pasado. La baja de la oferta no paró de caer desde octubre de 2022 y tocó el piso en octubre, con sólo 532 unidades unidades en oferta en un mercado cuyo promedio estuvo siempre entre 15.000 y 20.000.

SC

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Jubilaciones: qué implica el fin de la moratoria previsional y qué pasará con quienes no cumplan con los años de aportes

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El 23 de marzo marca el vencimiento de la moratoria previsional que permitió a millones acceder a una jubilación sin haber alcanzado los 30 años de aportes. ¿Qué pasará con aquellos que no logren cumplir este requisito y qué alternativas existen para quienes no puedan jubilarse?

A partir del 23 de marzo, los trabajadores que no hayan cumplido con los 30 años de aportes al sistema previsional argentino no podrán acceder a una jubilación, ya que ese día vence la moratoria dispuesta por la Ley 27.705, que estuvo vigente desde marzo de 2023. Esta medida, decidida por el gobierno de Javier Milei, no será extendida, y no se habilitarán nuevas moratorias ni planes de pago para regularizar los aportes faltantes.

El fin de esta moratoria deja a muchos trabajadores y trabajadoras sin la posibilidad de acceder al beneficio jubilatorio, a menos que cumplan con los requisitos establecidos por el sistema previsional. Aquellos que no alcancen los 30 años de aportes deberán esperar hasta los 65 años para acceder a una Pensión Universal para el Adulto Mayor (PUAM), si logran cumplir con ciertos requisitos socioeconómicos.

Aquellos que no cumplan los 30 años de aportes podrán acceder a la Pensión Universal para el Adulto Mayor si cumplen con los requisitos socioeconómicos (NA)

Alternativa: la Pensión Universal para el Adulto Mayor (PUAM)

Para aquellos que no puedan acceder a una jubilación, el gobierno ofrece la PUAM, una pensión no contributiva que pueden solicitar las personas mayores de 65 años que se encuentren en situación de vulnerabilidad económica. Sin embargo, este beneficio está restringido a aquellos que puedan demostrar dicha vulnerabilidad mediante la presentación de declaraciones juradas. No cualquier persona podrá acceder a esta pensión, ya que el gobierno ha establecido diversos parámetros socioeconómicos para definir quiénes pueden acceder a ella. Es importante destacar que la PUAM no es un derecho universal, sino que depende de las condiciones económicas del solicitante.

Es relevante mencionar que aquellos que ya perciben esta pensión no podrán heredarla. Es decir, una persona casada con alguien que recibe la PUAM no podrá continuar cobrando esta pensión tras el fallecimiento del beneficiario.

Impacto en los adultos mayores

Según la abogada previsional Andrea Falcone, el fin de la moratoria previsional tendrá un gran impacto, ya que 7 de cada 10 personas acceden a la jubilación a través de este mecanismo. En el caso de las mujeres, esta cifra asciende a 9 de cada 10. Falcone explica que, a partir del 23 de marzo, aquellas personas que no puedan cumplir con los 30 años de aportes no podrán jubilarse, sino que deberán esperar hasta los 65 años y, en algunos casos, pasar por un proceso administrativo para demostrar su vulnerabilidad económica y acceder a la PUAM.

El gobierno sigue trabajando en
El gobierno sigue trabajando en una reforma integral al sistema previsional, pero aún no se han definido cambios concretos (Reuters)

Por otro lado, desde el gobierno sostienen que la moratoria era un mecanismo “injusto” frente a aquellos que cumplieron con los años de aportes requeridos. La moratoria implicaba un gasto para el sistema previsional, ya que permitía a personas con pocos aportes acceder a la jubilación. En cambio, la PUAM está dirigida a las personas que realmente necesitan el apoyo económico, aquellas que se encuentran en situación de vulnerabilidad.

A pesar de que se desestimó la posibilidad de extender la moratoria, el gobierno también contemplaba la posibilidad de realizar una reforma más amplia al sistema previsional. Sin embargo, esta reforma sigue en proceso y aún no se ha implementado una medida de reemplazo que resuelva el problema de fondo relacionado con la falta de aportes previsionales por parte de muchos trabajadores.

Oportunidad hasta fin de año para regularizar los aportes

A quienes aún no hayan alcanzado los 30 años de aportes, el gobierno les otorga la posibilidad de saldar la deuda previsional hasta fin de año. Si bien el vencimiento de la moratoria no permitirá nuevos ingresos a este mecanismo, aquellos que deseen regularizar su situación podrán hacerlo mediante un pago único al contado, lo que les permitirá acceder a la jubilación. Sin embargo, esta opción no estará disponible para quienes no cumplan con los requisitos establecidos.

En ese sentido, Adrián Troccoli, abogado especializado en el tema previsional, criticó que la moratoria no haya resuelto el problema de fondo del sistema previsional, que es la falta de trabajo formal con aportes. Según el experto, la jubilación debería ser el derecho de aquellos que han trabajado durante los años requeridos, y el concepto de jubilación se ha desvirtuado al permitir que personas con pocos aportes accedan a este beneficio.

El sistema previsional enfrenta una situación compleja debido al número creciente de personas que no cumplen con los 30 años de aportes, lo que pone en riesgo la sostenibilidad de las jubilaciones. El gobierno se ha comprometido a seguir trabajando en una reforma integral, aunque aún no se han presentado propuestas concretas que puedan reemplazar la moratoria.

Los próximos pasos en la reforma previsional

El gobierno de Javier Milei sigue trabajando en la reforma previsional, que podría contemplar cambios importantes en la forma en que se gestionan las jubilaciones en el país. Sin embargo, el tema de los aportes no ha sido resuelto de manera efectiva, y es probable que las reformas en el sistema previsional continúen siendo debatidas en el futuro cercano.

Además, aunque se ha descartado la posibilidad de subir la edad jubilatoria, el actual titular de la AnsesFernando Bearzi, reemplazó a Mariano de los Heros, quien había planteado la posibilidad de una reforma en este sentido. Milei se mostró en desacuerdo con la propuesta de subir la edad jubilatoria antes de abordar una reforma laboral que incentive la formalización del empleo.

El futuro del sistema previsional argentino sigue siendo incierto, con una importante transición hacia la PUAM para aquellos que no logren alcanzar los 30 años de aportes. La moratoria previsional, que permitió a millones acceder a su jubilación, llega a su fin, y con ella, las posibilidades de regularizar deudas previsionales mediante un plan de pagos.

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Acuerdo con el FMI: hay dudas sobre la libre disponibilidad del préstamo pero seguirá la intervención sobre el dólar

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El Banco Central mantiene poder para seguir ofreciendo divisas y que no se amplíe la brecha, al menos hasta las elecciones legislativas. Por ahora no hay fecha de aprobación por parte del staff técnico del organismo

Aunque aún resta despejar muchas incógnitas sobre el acuerdo que se está negociando con el FMI, el DNU que el Gobierno publicó ayer en el Boletín Oficial y será discutido en el Congreso trae algunos datos importantes. Uno de los más relevantes es que los desembolsos no serían en principio de “libre disponibilidad”, sino que tendrán una asignación específica.

Concretamente, el texto del DNU indica de manera explícita que los recursos que desembolsará el organismo pueden tener dos destinos: la cancelación de deuda del Tesoro con el Central o bien el repago al propio FMI.

En el mercado nadie duda que el Gobierno seguirá interviniendo para evitar las presiones cambiarias, sobre todo en los meses previos a las elecciones. Se mantendrá el ajuste del dólar oficial de 1% por mes y el objetivo es que la brecha cambiaria no se amplíe de los actuales niveles, ubicándose en un nivel cercano al 10%. Para eso tiene reservas líquidas que le permiten mantener poder de fuego en los próximos meses.

El ministro de Economía, LuisEl ministro de Economía, Luis Caputo, asegura que el acuerdo con el FMI se aprobará en el primer cuatrimestre, aunque aún no hay una fecha definida (Reuters)

Por ahora lo único que se conoce del acuerdo es el texto del DNU, que en líneas generales fue bien recibido por el mercado aún cuando falta mucha información. Por ejemplo, el staff técnico del FMI no aprobó el acuerdo y no hay fecha cierta para que lo haga. El ministro de Economía, Luis Caputo, insiste que será dentro del primer cuatrimestre.

Quedó algo confusa la referencia a los cuatro años de gracia, aunque luego se aclaró que solo vale para la “nueva deuda” que le dará el FMI a la Argentina. Sin embargo, no se modifican los cronogramas de vencimiento de los desembolsos ya otorgados.

Por otra parte, hay dudas respecto a cuál será finalmente el desembolso del Fondo para que el Gobierno pueda cancelarle la deuda al propio organismo en los próximos años. Sucede que entre 2025 y 2027 hay vencimientos de capital con el organismo por alrededor de USD 5.500 millones. Sin embargo, es aún más abultada la cuenta de intereses: más de USD 8.700 millones. La lógica indicaría que el organismo le prestará a la Argentina para al menos cubrir la mayor parte de ambos conceptos, que suman un total de USD 14.200 millones para los próximos tres años.

Mientras tanto, el Central sigue con dificultades para acumular reservas. Ayer fue otra jornada de fuertes compras en el mercado oficial (USD 268 millones), pero sin embargo hubo una caída del stock del orden de los USD 50 millones, finalizando en USD 27.685 millones.

El debate sobre el DNUEl debate sobre el DNU en el Congreso será clave para definir el alcance del acuerdo con el FMI y las medidas económicas que deberá adoptar el Gobierno (AFP)

Aunque el Gobierno mostró dar una señal de avance respecto al acuerdo, los tiempos se siguen estirando. Muchas de la información a medias que brinda el Gobierno tiene que ver con los problemas para llegar a un texto final con el FMI. No solo pasa por el dinero nuevo que recibirá la Argentina, sino además por las condicionalidades que se incluirán.

El DNU no dice una sola palabra sobre posibles reformas estructurales que el Gobierno podría encarar, como la laboral y la tributaria. Sin embargo, en la apertura de las sesiones ordinarias en el Congreso, el Presidente reconoció que será muy difícil avanzar antes del 10 de diciembre, que mostraría una mayor presencia de La Libertad Avanza en el Congreso. Tampoco habla sobre el régimen cambiario que mantendrá el equipo económico en los próximos meses, aunque sí se menciona que el objetivo es salir del cepo con el objetivo de atraer inversiones.

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Elon Musk advirtió sobre una crisis inminente: la próxima sequía no será de agua y puede generar un colapso mundial

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La creciente demanda de electricidad podría superar la capacidad de generación a nivel global, según advirtió el empresario. El impacto del auge de la Inteligencia Artificial y la falta de infraestructura adecuada preocupan a la comunidad tecnológica

El empresario Elon Musk, fundador de Tesla, propietario de X (antes Twitter) y director ejecutivo de SpaceX, alertó sobre un posible colapso energético global debido a una crisis sin precedentes en el suministro de electricidad. Durante el evento Bosch Connected World, explicó que la demanda de tecnología está aumentando de manera acelerada y que las infraestructuras actuales no están preparadas para soportar este crecimiento.

El crecimiento del consumo eléctrico

Musk señaló que el consumo energético está experimentando un crecimiento exponencial, en gran parte debido al avance de la Inteligencia Artificial. Explicó que la demanda de este tipo de tecnología se multiplica por diez cada seis meses, lo que genera una presión sin precedentes sobre la red eléctrica global.

Según el empresario, este fenómeno podría derivar en una “sequía eléctrica”, un término que utilizó para describir una situación en la que la oferta de energía no alcanza a cubrir el consumo necesario para mantener las actividades diarias de la sociedad y la industria.

La expansión de la InteligenciaLa expansión de la Inteligencia Artificial es uno de los factores que más presión ejercen sobre la infraestructura energética (iStock)

Dependencia total de la electricidad

El empresario explicó que la electricidad es fundamental para la vida moderna y que su escasez afectaría todas las áreas de la sociedad. Desde el funcionamiento de dispositivos electrónicos hasta la continuidad de las operaciones industriales y comerciales, cada sector depende de una infraestructura estable de generación y distribución de energía.

Riesgos para el desarrollo tecnológico

La advertencia de Musk no solo apunta a la posibilidad de cortes masivos de electricidad, sino también a un impacto directo sobre el desarrollo tecnológico. El empresario explicó que, si no se encuentra una solución, la crisis energética podría ralentizar o incluso detener el progreso de la Inteligencia Artificial y otros avances científicos.

Además, indicó que la falta de energía podría afectar el funcionamiento de infraestructuras esenciales como hospitales, sistemas de comunicación y transporte. Mencionó que una crisis de esta magnitud no solo tendría consecuencias económicas, sino que podría comprometer la seguridad y el bienestar de la población.

Las grandes empresas buscan soluciones

Ante esta situación, MicrosoftGoogle y Amazon han comenzado a desarrollar estrategias para garantizar su abastecimiento de electricidad. Las compañías están invirtiendo en nuevas infraestructuras y en la diversificación de fuentes de energía para mitigar los efectos de una posible crisis.

Empresas como Microsoft, Google yEmpresas como Microsoft, Google y Amazon buscan soluciones para garantizar el suministro eléctrico en el futuro

Sin embargo, Musk afirmó que estos esfuerzos no son suficientes, ya que el problema no se limita a una cuestión empresarial, sino que representa un desafío global que requiere la cooperación de gobiernos, organizaciones y la sociedad en su conjunto.

Alternativas energéticas y el futuro del suministro eléctrico

Elon Musk mencionó que las energías renovables, como la solar y la eólica, están ayudando a diversificar la generación eléctrica, pero advirtió que podrían no ser suficientes para cubrir la creciente demanda. Subrayó la importancia de continuar explorando nuevas fuentes de energía y desarrollar tecnologías más eficientes en el consumo eléctrico.

Los expertos en el sector energético coinciden en que la modernización de la infraestructura eléctrica es clave para evitar el colapso. La necesidad de nuevas inversiones en redes de distribución y almacenamiento de electricidad es un tema central en los debates sobre el futuro de la energía a nivel global.

Musk insistió en la importancia de tomar medidas de manera inmediata para evitar que la “sequía eléctrica” se convierta en una crisis permanente. Expresó que, si no se implementan soluciones efectivas, la humanidad podría enfrentar uno de los desafíos más graves en términos de sustentabilidad energética.

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