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Economia

Alquileres en crisis: oferta en el piso histórico y “derogación de hecho” tras lo que dijo Milei sobre la ley actual

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  • Muchos contratos se prorrogan, en lugar de renovarse. Y se fijan pautas entre las partes.

A la falta de oferta y el aumento en los precios, se sumó una nueva factor en la crisis de los alquileres. Javier Milei, el presidente electo, ratificó su intención de derogar la ley actual, que fue sancionada hace poco más de un mes por el Congreso. Todo, en un escenario con las ofertas en un piso histórico de 500 propiedades publicadas, cada vez más acuerdos entre partes por fuera de la regulación e incertidumbre tanto por parte de propietarios, inmobiliarias y agrupaciones de inquilinos.

“A la Ley de Alquileres hay que derogarla y entender que es un contrato entre partes. Solo generó daños. Se podrá pactar en cualquier moneda. La libertad monetaria es parte de lo que queremos avanzar”, había dicho el presidente electo. Y el comentario, como ocurrió durante todo el año cada vez que la política usó la ley como argumento de campaña, tuvo sus efectos.

“Que no haya ningún tipo de regulación no es un problema solo para los inquilinos, va a ser un problema para todos, porque sin regulación, más la crisis económica, más congelamiento de salarios, eso va a ser una bomba que nos va a explotar a todos, no solo a los que alquilamos”, manifestó el presidente de la Federación de Inquilinos Nacional, Gervasio Muñoz.

“En ningún país del mundo sucede que no haya ningún tipo de regulación para el alquiler de vivienda. Imagínate firmar contratos por dos meses en dólares y que no lo puedas pagar y quien no lo pueda pagar sea una madre con dos hijos y no tiene dónde irse. Esto va a generar un gran nivel de tensión social”, ejemplificó Muñoz.

Otra duda que surge es si una eventual derogación puede tener impacto en los aumentos. “Si hoy ya es un caos, imaginate sin ningún tipo de límite. Creo que todo va a ir por arriba del dólar blue. Todos están esperando a dolarizar y van a hacer la conversión al movimiento del dólar blue, si se va a 2.000 o 3.000 van a intentar ganarle un poquito a eso”, especuló Muñoz.

Alquileres. El presidente electo Javier Milei habló de derogar la ley. 
Foto: Federico López ClaroAlquileres. El presidente electo Javier Milei habló de derogar la ley. Foto: Federico López Claro

“Estoy preocupada. Renuevo en noviembre del 24 y estoy muy asustada. Además, soy docente en escuelas públicas. Tengo ganas de llorar desde el domingo. Si yo no puedo pagar un alquiler me voy a la calle con mis dos hijos”, le dijo a Clarín Marta Roldan, una inquilina.

Por otra parte, varias cámaras inmobiliarias y propietarios aseguraron a Clarín que, más allá de las palabras de Mieli, el mercado inmobiliario ya se encuentra totalmente paralizado y con aumentos de hasta el 30% en menos de un mes.

“Hay un estancamiento absoluto. Casi no se hacen contratos nuevos”, sostuvo Marta Liotto, ex presidenta del Colegio Inmobiliario. Y aseguró que el único movimiento que muestra el mercado de alquileres son las prórrogas de vínculos que se vencen.

José Rozados, presidente de Reporte Inmobiliario, aseguró que “la ley está derogada de hecho, porque muy pocos la están aplicando. El reflejo más concreto de eso es la escasísima oferta de alquileres. En Capital Federal están ofrecidas 532 unidades usadas de entre 1 y 4 ambientes, un piso histórico”, afirmó.

Por su parte, Ivan Ginevra, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, consideró que ven de forma “muy positiva” la eventual derogación de la ley. “Ir hacia una desregulación del mercado de alquileres es lo más sano y lo más conveniente tanto para los inquilinos como para los propietarios. Hará que se incremente la oferta y ayudará al problema de la falta de acceso a la vivienda, aunque por supuesto el problema seguirá existiendo, producto de la falta de poder adquisitivo y la inflación que tenemos”.

Hace pocos días, diecinueve cámaras representativas del sector inmobiliario y de la construcción firmaron un comunicado felicitando al actual presidente electo y avalando la derogación de la ley. Además, propusieron la convocatoria urgente de una mesa nacional de la vivienda, donde participen referentes del sector junto con los equipos técnicos designados por el poder ejecutivo.

¿Qué pasa si se deroga la ley?

La ley actual estipula trea años de contrato y actualizaciones semestrales según el índice casa propia, criticado por propietarios e inmobiliarias porque está por debajo de inflación.

En el caso de que se concrete la derogación de la ley, sobre todo entre los inquilinos surgen varios interrogantes. Según Enrique Abatti, especialista en derecho inmobiliario y presidente de la Cámara de Propietarios, los contratos ya firmados siguen bajo “las mismas reglas hasta que se complete el plazo”. Con respecto a los vencimientos, Abatti agregó: “Esto incide en que muchos no quieran renovar los contratos, para no hacer bajo los términos de la ley y esperar para saber qué pasará”.

“Si se deroga la ley, se vuelve a los acuerdos entre partes. Los contratantes tendrán la libertad de acordar el contrato como deseen, estipular los precios en dólares, no habría ni mínimos ni máximos en los montos, y tampoco habrá topes ni tiempos para la indexación. Ante algún conflicto, la referencia será el Código Civil y Comercial de la Nación”, dijo Marcela Judith Wasserman, abogada especialista en derecho inmobiliario, manifestó:.

En cuanto a cómo puede el presidente electo derogar la ley, Wasserman explica que puede hacerlo a través de un decreto de necesidad y urgencia, pero debe pasar por el Congreso para refrendarlo”.

SC

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Por qué la acumulación de reservas es clave para bajar el riesgo país, según analistas

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El ministro de Economía, Luis Caputo, sostuvo que no hay que preocuparse por la meta de acumulación con el FMI, pero varios economistas advirtieron que la compra de divisas mejoraría este indicador clave

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Con más demanda estacional de pesos, el tipo de cambio enfrenta presiones a la baja en diciembre

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En noviembre se notó una caída notoria en la cantidad demandada de dólares. El Central relajó los encajes para satisfacer la necesidad de moneda local y se espera que el sector privado venda divisas para afrontar el medio aguinaldo y las fiestas

Las próximas semanas tendrán un fuerte incremento de la demanda de dinero, como sucede en cada fin de año. La combinación del pago del medio aguinaldo y los gastos de las fiestas provocan este fenómeno, que según los expertos implica un aumento estacional de la cantidad de pesos equivalente a 10% de la base monetario. Esto implica una suba en pocas semanas cercana a $4 billones.

Las necesidades de pesos se pueden abastecer de distinta manera. El Banco Central ya alivió la semana pasada la exigencia de encajes a los bancos, lo que libera fondos. De hecho, en las últimas horas muchas entidades salieron a ofrecer adelantos de corto plazo para que las empresas puedan enfrentar el pago del medio aguinaldo a mediados de mes.

También es factible que aumente la venta de dólares luego de compras récord en los últimos meses. Desde que se abrió el cepo cambiario las compras del público e indirectamente de las empresas superaron los USD 35.000 millones en todo concepto. En octubre, mes electoral, la demanda de dólares neta de libre disponibilidad fue de USD 4.000 millones.

La semana pasada el Tesoro norteamericano confirmó que vendió USD 2.500 millones previo a las elecciones para calmar el tipo de cambio y defender el techo de la banda. Se trató de una intervención inédita que cumplió su objetivo. Ahora recompró esas divisas pero le otorgó al Central un swap de monedas por una cifra equivalente para que no hubiera impacto en el nivel de reservas.

El aumento de la demanda de pesos y la presión a la baja del tipo de cambio es un arma de doble filo. Sucede que puede dar la falsa idea de una situación controlada, que puede llevar a una expansión de dinero exagerada con el objetivo de impulsar el nivel de actividad.

El equipo económico quiere evitarEl equipo económico quiere evitar una expansión descontrolada de pesos, pese al crecimiento de la demanda. REUTERS/Matias Baglietto

Esto ya ha sucedido en otros períodos, incluso en los gobiernos de Alberto Fernández y también de Mauricio Macri. Todavía se recuerda la decisión del macrismo el 28 de diciembre de 2017 de aumentar el objetivo de inflación para el año siguiente, acompañado de una baja de tasas y mayor expansión monetaria. A los pocos meses estallaba la crisis cambiaria que terminó con un salvataje récord del FMI.

Para fin de año y sobre todo en enero se espera que crezca la demanda de dólares para turismo y en particular para hacer frente al pago de la tarjeta en el caso de los que viajaron al exterior. Pero, más allá de la evolución del dólar en el corto plazo, en el mercado no terminan de ponerse de acuerdo sobre lo que podría ocurrir en 2026.

Según un informe para inversores de Delphos Investment, el tipo de cambio real tendería a mantenerse estable el año próximo. “De hecho el mercado no cree que el techo de la banda permanezca con un ajuste del 1% mensual, como promete Economía, sino que aguarda un incremento del orden del 2% por mes”, señalaron.

Por su parte, Fernando Marengo, economista jefe de Black Toro, opinó que el escenario más probable es el de una apreciación del tipo de cambio: “Si se mantienen estos niveles de confianza van a entrar más dólares por la cuenta capital. Esto va a generar que el dólar tienda a caer y allí se verá en qué nivel el Tesoro o el Central están dispuestos a comprar, pero no debería ser muy lejos de los $ 1.400. Hoy el problema que tenemos por delante no es que el tipo de cambio toque el techo de la banda, sino que caiga rápido”.

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La inflación volvió a quedar por encima de 2% en noviembre, según consultoras privadas

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Las mediciones de alta frecuencia de las consultoras proyectaron un rango de entre 2,3% y 2,5% para el mes anterior. La estrategia de recorte de subsidios del Gobierno

Terminó noviembre y las consultoras privadas difundieron sus relevamientos de inflación en un mes en el que el Gobierno levantó el pie en los subsidios económicos al transporte y los servicios públicos, a lo que se suma el aumento de la carne, lo que impactaría de lleno en el indicador mensual.

Con la confianza que le dieron las urnas, durante el mes pasado el Gobierno primero autorizó un incremento en las boletas de luz y gas del 3,8% promedio y luego en el caso de los colectivos que entran y salen de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) un aumento de casi el 10%. Frente a estos movimientos, las consultoras privadas estiman que la inflación de noviembre se ubicará entre el 2,5% y 2,3%. De confirmarse este último dato, se ubicaría por segundo mes consecutivo en el mismo nivel.

La inflación de octubre fueLa inflación de octubre fue de 2,3%, según el Indec.

Desde Equilibra estimaron que el IPC Nacional subió 2,5% impulsado por Regulados (3,3%) y el componente Núcleo (+2,4%), “tras subas significativas en Carnes (4,5%) que impulsaron el rubro de Alimentos y bebidas no alcohólicas (2,8%)”. “Los Regulados (naftas + tarifas) lideraron (+3,3%) y el rubro Carnes subió 4,5% (la Vacuna trepó 5,7%), impulsando AyB no estacionales 2,8% (máximos desde abril). La estabilidad cambiaria trajo calma en bienes del Resto del IPC Núcleo (2,2%)”, especificó Gonzalo Carreras, economista de la consultora.

Si bien la carne ya venía acelerándose desde octubre, en noviembre profundizó esa tendencia y le dio un impulso significativo al rubro de alimentos consumidos en el hogar (que es el de mayor ponderación), que aumentó 2,6% en el mes, por encima del promedio. “El alza del rubro no fue mayor aún debido a una baja de 12 % en las verduras, que constituyen un componente estacional; en otros componentes también hubo algo de moderación con respecto a octubre”, destacó.

Equilibra registró un incremento deEquilibra registró un incremento de la inflación a 2,5% en noviembre.

Otro contrarresto vino por el Cyber Monday. El evento de ofertas virtuales derivó en una reducción de precios en varios rubros durante la primera semana del mes, con particular impacto en equipamiento del hogar, en donde se incluyen diversos electrodomésticos. En lo que hace a servicios regulados, transporte público, electricidad y gas mostraron alzas superiores a las de meses previos.

Un diagnóstico más “optimista” tuvieron en la consultora LCG. Según sus estimaciones, la inflación de noviembre se ubicará en torno al 2,3% nuevamente. En el relevamiento de precios de alimentos y bebidas registraron un incremento del 3,3%. Con una tendencia de fuertes aumentos en las primeras semanas. Siendo la misma proyección general que tienen en Analytica.

Por su parte, el sondeo de Fundación Libertad y Progreso registró una suba de 2,3%. “Con este resultado, la inflación acumulada en el año alcanzaría el 27,7%, mientras que la variación interanual se ubicaría en 31,2%, consolidando veintiún meses consecutivos de desaceleración”, aseguraron desde el think tank liberal.

“A lo largo del mes, la dinámica semanal mostró comportamientos dispares. La primera semana arrancó con un salto del 1,0%, explicado en gran parte por el aumento de precios regulados que, en línea con los meses anteriores, volvieron a traccionar al alza: las prepagas aumentaron alrededor de 2,1% y el transporte registró un avance del 4,1%. Luego, el ritmo se moderó, con incrementos de 0,2% y 0,1% en la segunda y tercera semana, respectivamente, mientras que la última semana cerró con una suba similar a la inicial”, reza el informe.

Para la Fundación Libertad yPara la Fundación Libertad y Progreso, la inflación se mantuvo en 2,3% en noviembre.

En el último Relevamiento de Expectativas de Mercado (REM), que publicó el Banco Central de la República Argentina (BCRA), la mediana de las consultoras encuestadas indicó que en noviembre la inflación sería del 1,9%. Para diciembre anticiparon un 2%; recién en enero de 2026 comenzaría la desaceleración. Vale destacar que las proyecciones se publicaron antes de que el Gobierno oficializara los aumentos en los servicios públicos. El dato oficial del mes previo se dará a conocer el jueves 11 de diciembre por el Instituto Nacional de Estadística y Censos (Indec).

La estrategia de recorte

No obstante, todavía quedan precios de la economía atrasados, según la consultora Invecq. “Pese a que haya habido avances significativos —especialmente en el 1.º cuatrimestre de 2024, antes de que el Gobierno comenzara a priorizar la desinflación—, el proceso de realineamiento continúa incompleto. Comparando la estructura vigente con la del 1.º semestre de 2019 —última etapa previa de orden macroeconómico—, la ‘inflación reprimida’ asciende a 4,2 puntos. Los mayores ajustes pendientes se concentran en servicios públicos“, destacaron en un reporte.

Para la consultora Invecq hayPara la consultora Invecq hay atraso en 14 rubros.

Entre los segmentos con retrasos de entre 30 % y 40 % figura “Energía eléctrica y gas”, seguido por Transporte entre un 30 % y 20 %, al igual que Teléfono e internet y combustibles. Sobre esta última variable clave de la economía, un informe de Energía y Economía expuso que Caputo resignó ingresos por más de USD 2.100 millones al no aplicar las actualizaciones correspondientes del impuesto a los combustibles líquidos y al dióxido de carbono en lo que va del año.

Este se oficializó un aumento del 4,3 % (2,3 % por inflación y 2 % por recorte de subsidios) en colectivos, subtes y peajes en CABA; mientras que en la provincia de Buenos Aires se autorizó una suba del 14,8% en colectivos. En simultáneo, el Gobierno oficializó otro incremento en las boletas de luz y gas promedio del 2,8%. Lo que revela la convicción del ministro de Economía, Luis Caputo de avanzar con la estrategia de recorte de subsidios, tal como pactó con el Fondo Monetario Internacional (FMI).

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