La reforma confirmó el plazo mínimo de 36 meses vigente desde 2020.
La nueva ley de alquileres, sancionada en plena campaña electoral y ya vigente en todo el país, evitó introducir cambios en uno de los aspectos más controvertidos de la regulación actual: la duración de los contratos.
Al igual que en la norma anterior (la que rigió hasta el 17 octubre de 2023), la flamante ley nacional 27.737 ratificó que las viviendas deben ser rentadas por períodos de al menos 36 meses.
Los legisladores descartaron, así, las propuestas de regresar al plazo mínimo de 24 meses que se aplicó hasta 2020, tal como reclamaban los referentes de los propietarios y del sector inmobiliario.
“El contrato de locación de inmueble, cualquiera sea su destino, si carece de plazo expreso y determinado mayor, se considera celebrado por el plazo mínimo legal de 3 años“, indica la nueva ley, modificatoria del Código Civil y Comercial.
De todos modos, en el artículo siguiente, el texto aclara que esa regla general seguirá teniendo una serie de excepciones.
Son puntualmente cinco situaciones en las que “no se aplica el plazo mínimo”. Y en las que las partes quedan por lo tanto habilitadas a pactar alquileres más cortos. A continuación, el detalle.
La duración de 3 años en algunos casos no se aplica. Foto: Federico López Claro.
Nueva ley de alquileres: ¿en qué casos el contrato puede ser menor a 3 años?
1. Alquileres con fines determinados
La ley 27.737 admite no aplicar el plazo mínimo legal a los alquileres que “tengan por objeto el cumplimiento de una finalidad determinada expresada en el contrato y que debe normalmente cumplirse en el plazo menor pactado”.
Amparado en esta excepción, el dueño puede alquilarle una vivienda a una persona que manifieste que la necesita por un tiempo limitado menor a 3 años para cumplir un objetivo concreto, según explicó a Clarín Enrique Abatti, abogado especialista en Derecho Inmobiliario.
“Por ejemplo, hay personas que llegan a la ciudad para estudiar, o para hacer una pasantía por algunos meses, o para someterse a un tratamiento médico. En casos así pueden alquilar por menos de 3 años”, graficó Abatti, también presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina.
2. Alquileres temporarios turísticos
En el caso de una vivienda con muebles, la ley actual permite alquilarla por períodos cortos. Puede rentarse como máximo por 3 meses, solamente si se usará con fines de “turismo, descanso o similares, y para cualquier otro fin temporario” en beneficio del inquilino.
“Si el plazo del contrato o de los contratos consecutivos supera los 3 meses, se presume, salvo prueba en contrario, que no fue hecho con esos fines”, indica la norma. La aclaración “salvo prueba en contrario” se añadió en la última reforma.
“Estos alquileres temporarios no pueden durar más 3 meses -confirmó Abatti-. Y recomendamos no prorrogarlos ni renovarlos más allá de ese tiempo, porque resultará complejo para el dueño probar la finalidad. Y se arriesga a que le reclamen la duración de 3 años.”
3. Alquileres para uso diplomático
Están exceptuados del plazo mínimo de 3 años las propiedades que sean alquiladas para ser sedes de embajadas, consulados u organismos internacionales.
También las viviendas que se renten para alojar al personal extranjero diplomático o consular que trabaja en esas dependencias oficiales.
4. Alquileres para guardado
La duración de 3 años tampoco se aplica a los alquileres de propiedades que tengan como destino la “guarda de cosas“.
Esto se refiere, según Abatti, a inmuebles como cocheras o a los que vayan a ser utilizados como bauleras o depósitos.
5. Alquileres feriales
Finalmente, la norma vigente especifica que no hay duración mínima para los contratos de alquiler de “puestos en mercados o ferias“.
El plazo y todas las otras condiciones deben detallarse en el contrato. Foto: Shutterstock.
Ley de alquileres 2023: ¿Cuáles fueron los cambios clave para dueños e inquilinos?
Valores sólo en pesos. Frente a la creciente dolarización del mercado de alquileres y a los pagos por adelantado, la ley aclaró que el precio “debe fijarse como valor único, en moneda nacional y por períodos mensuales“. Prohibió también cualquier publicidad de alquileres con precios en moneda extranjera.
Aumentos semestrales. El monto del alquiler venía teniendo un único ajuste anual, pero con la nueva ley las actualizaciones podrán pactarse “por intervalos no inferiores a 6 meses“.
Nueva fórmula de ajuste. Para calcular los incrementos ya no se usará el índice ICL creado por la ley de 2020. Ahora habrá que aplicar el coeficiente “Casa Propia”, que toma el menor indicador entre la variación salarial promedio del último año y la inflación promedio del mismo período.
Beneficios impositivos. Las partes podrán deducir del Impuesto a las Ganancias un 10% del monto anual del contrato de alquiler, entre otras ventajas.
Sin cambio retroactivo. Los contratos firmados antes del 18 de octubre de 2023 seguirán regidos por la ley anterior, hasta que terminen. La reforma recién se aplica en la renovación o al iniciar un alquiler nuevo.
Delfina y Pilar Hecker están desaparecidas. Viajaban con sus padres a lo de unos familiares para resguardarse de la tormenta y su auto quedó atrapado en el agua. Las llevó la correntada al tratar de pasarse a otro vehículo.
Las dos hermanas de 1 y 5 años, Delfina y Pilar Hecker, siguen siendo intensamente buscadas desde el viernes tras ser arrastradas por la corriente durante el fuerte temporal que azotó Bahía Blanca y dejó al menos 13 muertos, además de graves destrozos.
Según informó su tía Noelia Haag, el viernes al mediodía las niñas viajaban con sus padres rumbo a la casa de unos parientes en Mayor Buratovich, con el objetivo de resguardarse de las tormentas alertadas por el Servicio Meteorológico Nacional (SMN).
Sin embargo, en plena Ruta 3, el auto conducido por Andrés Hecker, padre de las menores, dejó de funcionar. Estaban sobre la ruta, con campo a los costados. La familia pidió ayuda y una camioneta paró para auxiliarlos. Su auto quedó atrapado en el agua y fue arrastrado.
Cuando la familia hacía el trasbordo de un vehículo a otro, una correntada más fuerte se los llevó a todos. “Hicieron el trasbordo porque dentro del auto el agua ya era mucha. Pero justo cuando se estaban subiendo a la combi, llegó una nueva correntada más fuerte y los arrastró a todos”, relató Noelia en diálogo con medios locales.
La madre de las menores fue arrastrada por la corriente y rescatada horas después por un hombre que la encontró detrás de un desarmadero. Fue trasladada a un centro de bomberos donde pudo reencontrarse con su pareja, pero no con las niñas, que están siendo intensamente buscadas por equipos especializados.
Según una publicación realizada por los tíos de las pequeñas en redes sociales, la última información sobre ellas indica que la bebé fue sostenida en brazos por el conductor, mientras que la más grande logró subirse al techo del vehículo. “Pedimos que las autoridades se muevan, que hagan algo. Hoy todos tenemos que ser solidarios, todos somos Cerri y Bahía Blanca. Debemos ser empáticos y ayudar”, agregó.
Si bien la familia mantiene la esperanza, en una conferencia de prensa el intendente Federico Susbielles no alimentó la esperanza: “Está hecha la denuncia y hay una situación de registro visual que nos hace lamentablemente presumir un mal desenlace”.
Además, el intendente comentó que en un sobrevuelo el domingo vieron la camioneta de Andreani, a la que se intentó subir la familia y agregó: “Creemos que pueden haber fallecido. Hemos confirmado dos fallecidos en el transcurso del día”. A esos dos se sumaría con el correr del domingo el conductor de la camioneta, Rubén Zalazar. Fue encontrado entre las aguas cerca de la camioneta, entre la Ruta 3 y General Daniel Cerri, una de las localidades más afectadas.
“Estamos buscando, pero no va a ser fácil encontrar algo ahí porque es campo y todavía hay mucha agua. Lo que podemos hacer ahora es una búsqueda superficial, recorriendo la zona que marcó la mamá”, indicó este domingo Javier Alonso, ministro de Seguridad bonaerense. La corriente de agua las arrastró 350 metros, que ahora están siendo rastrillados.
“Cuando se detiene la camioneta se empieza a llenar de agua, ellos se suben arriba del capot y del techo, y estando arriba, la nena grande con el muchacho y la bebé con la señora, vino otra corriente que las sumergió, y esa las arrastra unos mil metros. En ese contexto se separa de sus hijas”, completó Alonso.
El ministro también reiteró que estas dos niñas y un adulto son las únicas desapariciones formales. Como no hay electricidad en casi la mitad de la ciudad y las antenas de telefonía no andan bien, hay mucha gente que está “desencontrada” por los problemas de comunicación. Por eso, “tenemos a un equipo del gobierno del municipio que busca información y contacta a las personas”, informó Alonso.
Desde el municipio creen que la cantidad de personas fallecidas puede aumentar, pero son cuidadosos con el número de desapariciones. Aseguró que “lo peor ya pasó” y que el agua empezó a bajar. Con la articulación estatal del Comité de Crisis se está trabajando para superar la destrucción.
Bloques opositores se abroquelan detrás del pedido de investigación de la estafa $LIBRA, pero el Gobierno responde con FMI y baja de imputabilidad.
Durante el 2024, todos los proyectos que la oposición logró aprobar fueron respondidos con vetos que no pudieron revertir. Ni los aliados quedaron exentos: La Libertad Avanza no dio quórum para el proyecto del PRO de Ficha Limpia, muy similar al que ese espacio presentó dos meses después. Pero en el nuevo ciclo de sesiones ordinarias del Congreso, la puja por la iniciativa legislativa parece tener mayor paridad.
La agenda que busca sostener un sector de diputados opositores considerados de centro (el radicalismo de Democracia para Siempre, Encuentro Federal, el larretismo) gira en torno a la investigación de las responsabilidades del Ejecutivo en la estafa digital de $LIBRA. A eso se le suma una denuncia de la Coalición Cívica contra Karina Milei y distintos pedidos desde el Senado con un objetivo similar: crear una comisión que desde el Legislativo pueda dilucidar los alcances del fraude financiero y el rol del Presidente de la Nación.
En un principio, la propuesta se trataría el miércoles a las 12 horas. Sin embargo, el oficialismo buscó correr la mirada: emitió por DNU un nuevo ciclo de endeudamiento con el FMI y, a partir del caso de Kim Gómez en La Plata, el propio Javier Milei pidió la baja de imputabilidad, que se volvió prioridad de Casa Rosada y de sus aliados. La salida fue una convocatoria a un plenario de cuatro comisiones que involucra a 144 diputados para el mismo día pero una hora antes, con el objetivo de boicotear la sesión especial opositora y consensuar un nuevo Régimen Penal Juvenil que baje la punibilidad de los 16 a los 14 años.
Aprovechando el margen, la oposición contraatacó: volvió a enviar la convocatoria pero para el miércoles a las 10 horas, anticipándose al plenario diseñado por el oficialismo. A ello se le sumó una iniciativa de último momento, cuando la tragedia del temporal en Bahía Blanca acercó a seis bloques de distintos orígenes (radicales, peronistas, lilitos, federales y el PRO) para enviar una propuesta que declare la emergencia en la ciudad por 90 días. “Más presión para los que no quieran dar quórum”, dijeron desde uno de los bloques firmantes a Ámbito.Ningún diputado de La Libertad Avanza acompañó el proyecto hasta el momento.
El PRO tensiona su alianza
Uno de los focos en estas primeras semanas de sesiones ordinarias está puesto en la incondicionalidad del apoyo del PRO a La Libertad Avanza. Durante todo el 2024 el apoyo unánime casi no tuvo excepciones, pero en el proyecto de emergencia bahiense aparecen firmas de miembros referenciados con Macri (Ritondo, Yeza, Finocchiaro), pero también de otros cercanos a las mesas libertarias (Santilli, Vázquez). La mesa de diálogo en la provincia de Buenos Aires entre macristas y radicales aporta otro interrogante a la salud del tándem oficialista.
Otro indicio ocurrió esta semana cuando una alianza entre radicales y peronistas le quitó la presidencia de la Comisión Bicameral del Defensor de los Derechos de las Niñas, Niños y Adolescentes a la libertaria Nadia Márquez. La diputada de Neuquén reaccionó apuntando con sospechas contra sus habituales aliados: “El PRO debería tener la secretaría, salvo que haya otro acuerdo con Unión por la Patria y la UCR que no nos hayamos enterado”. Existen trascendidos que señalan los puentes que se están tendiendo entre macristas, radicales y peronistas para rechazar en los próximos diez días las designaciones de Ariel Lijo y Manuel García-Mansilla como jueces de la Corte.
Así es como también miembros del PRO son autores de uno de los siete proyectos que se debatirán el martes en la Comisión de Agricultura y Ganadería con un objetivo que hasta ahora nadie consiguió en el Poder Legislativo: trastocarle el plan fiscal a Javier Milei. Las propuestas, de distinto alcance, apuntan a un mismo objetivo, que implicaría eliminar las retenciones para productos agrícolas y agroindustriales de forma permanente, algo que el Gobierno anunció con reducciones parciales y con una vigencia temporal hasta el 30 de junio. Resta conocer si a las representaciones que tiene el agro en el Congreso se le suman sectores históricamente antagónicos.
Agenda semanal del Congreso
Diputados
Martes, 17 horas. Comisión de Agricultura y Ganadería: Modificaciones al Código Aduanero, Ley 22.415: eliminación de retenciones a productos agrícolas y agroindustriales.
Miércoles, 10 horas. Sesión especial: creación de Comisión Investigadora por fraude $LIBRA y declaración de emergencia en Bahía Blanca.
Miércoles, 11 horas. Plenario de comisiones: Régimen Penal Juvenil y ley de autopartes.
Comisión bicameral
Miércoles, 16:30 horas. Comisión Bicameral Revisora de Cuentas: actualización de plan de trabajo de la Auditoría General de la Nación.
La Ministra de Seguridad adelantó que pondrá en marcha un sistema de alerta para prevenir este tipo de catástrofes en el futuro.
La ministra de Seguridad, Patricia Bullrich, habló de la situación que atraviesa Bahía Blanca tras el temporal que azotó la ciudad el viernes, que dejó por el momento 16 muertos y un centenar de desaparecidos, y apuntó que la tragedia “muestra la debilidad de un Estado que ha priorizado mal”. La funcionaria expresó su solidaridad con las víctimas y adelantó que pondrá en marcha un nuevo sistema de alertas para prevenir este tipo de catástrofes en el futuro.
“Estamos trabajando en un sistema para que, en todos los teléfonos, salte una alerta y le ofrezca instrucciones a la ciudadanía respecto de qué debe hacer en este tipo de casos. Es inminente la llegada de este sistema”, lanzó durante una entrevista en LN+.
En cuanto al accionar que tomarán desde su cartera a corto plazo para afrontar la situación, Bullrich precisó: “El trabajo que tenemos que hacer no es menor. Debemos coordinar muchas cosas. Tenemos 100 familias de integrantes de las fuerzas federales que perdieron todo. Y los agentes están en la calle trabajando. A pesar de todo, salieron a ayudar a otros, a sus vecinos, a sus conocidos. Cumplieron con su responsabilidad. También nos tenemos que ocupar de eso y de todos los ciudadanos. Tenemos que mantener la cabeza fría, ser fuertes. Hay que trabajar la operación de rescate, limpieza, la salud de la gente”.
En ese sentido, agregó: “Nosotros ahora estamos confeccionando un mapa de incidencias, con base en un fuerte análisis meteorológico, para tratar de anticipar lo que pueda llegar a suceder. Hay cosas que podemos prever y otras no. Todo aquello que se puede prever, vamos a hacer algo”, evaluó.
“Vimos autos apilados, destruidos, calles anegadas y mucho barro”, señaló sobre el panorama que encontró en la ciudad bonaerense. A su vez, se mostró conmocionada al mencionar el número de fallecidos y personas desaparecidas -hay al menos 128 denuncias telefónicas por desaparición- e hizo especial mención a los casos de Rubén Zalazar y las hermanas Hecker.
“No sabemos nada de estas dos chiquitas de uno y cinco años. Hoy (domingo) pudimos encontrar el cuerpo de Zalazar, el repartidor de Andreani que intentó rescatarlas”, sostuvo.
La ministra cerró la entrevista al señalar que “este tipo de catástrofes muestran la debilidad de un Estado que ha priorizado mal. La infraestructura de ciertas ciudades no aguanta. Y más allá de que 300 milímetro rompen cualquier cosa, tenemos años de desinversión real. Las consecuencias se ven en estos momentos”, lanzó.